Zu viele große, teure Wohnungen in Wien
Wohnimmobilien wurden 2017 moderat teurer. Die Preise legten bei knappem Angebot oder in sehr günstigen Lagen am stärksten zu, zeigt der aktuelle Immobilienpreisspiegel der WKO. Diese fordert Bauträger dazu auf, kleinere Wohnungen zu bauen.
Die Preise für Wohnimmobilien legten 2017 in ganz Österreich neuerlich moderat zu. Die stärksten Preiszuwächse gab es dort, „wo entweder der Wohnraum schon sehr knapp oder wo es noch sehr günstig ist“, fasste Georg Edlauer, Fachverbandsobmann der Immobilientreuhänder in der Wirtschaftskammer, die jüngsten Trends aus dem bereits zum 29. Mal erstellten WKO-Immobilienpreisspiegel zusammen.
Wenn man ganz Österreich betrachtet, stiegen die Preise für neue Eigentumswohnungen um 2,2 Prozent auf nun durchschnittlich 2500,46 Euro je Quadratmeter. Gebrauchte Eigentumswohnungen wurden um 3,5 Prozent teurer, der durchschnittliche Quadratmeterpreis lag im Vorjahr bei 1630 Euro.
Bei Reihenhäusern und Einfamilienhäusern ging es um 1,1 beziehungsweise 2,6 Prozent nach oben, auf nun 17622,90 beziehungsweise 1841,38 Euro je Quadratmeter. Die stärkste Preissteigerung gab es mit 6,9 Prozent bei Baugrundstücken für Einfamilienhäuser.
Diese Daten basieren auf den rund 111.000 im vergangenen Jahr in Österreich im Grundbuch eingetragenen Verkäufen, sie wurden vom Grazer Unternehmen ZT Datenforum für die Wirtschaftskammer analysiert. Zu diesen Kaufpreisdaten gesellen sich weitere 70.000 bis 80.000 Mietvertragsdaten, die von den rund 7000 heimischen Immobilientreuhändern an den Fachverband für den Immobilienpreisspiegel gemeldet wurden.
Demnach legten die freien Mieten (für die keine Mietzinsobergrenzen gelten) um 1,4 Prozent auf 7,50 Euro netto pro Quadratmeter zu. In den vergangenen zehn Jahren stiegen die Nettohauptmietzinse um 23,6 Prozent. Bei einer Inflationsrate von 19,8 Prozent im selben Zeitraum sei das vernachlässigbar, insbesondere dann, wenn man bedenke, dass die Qualität der Wohnungen immer noch ansteige, so der Fachverbandsobmann. Mittlerweile seien 94 Prozent aller Mietwohnungen nach Kategorie A ausgestattet.
Viele teure Wohnungen
So manche Wiener Wohnung ist aber bereits „zu gut“ausgestattet: Wiens Fachgruppenobmann Michael Pisecky sagte, dass es „wirklich schon genug“teure Wohnungen mit Preisen jenseits der Million Euro gebe. Hier müssten sich auch die Entwickler an der Nase nehmen, auch in Dachgeschoßen vermehrt wieder kleine Wohnungen schaffen und große Wohnungen in Regelgeschoßen, die in der Vergangenheit durch Zusammenlegungen entstanden sind, wieder teilen.
Zu teure Wohnungen könne man ohnedies nur schwer vermieten, so Pisecky. Objekte bis zu 700 Euro im Monat könne man rasch vermieten, danach nur noch sehr zäh, und über 1000 Euro werde es „sehr anspruchsvoll“. Das sei auch logisch, denn für 600 bis 700 Euro Monatsmiete müsse eine Familie netto zumindest 1500 Euro verdienen, über 1000 Euro Miete schon 2500 Euro.
Bei Monatsmieten über 1000 Euro liege die Marktmacht heute beim Mieter und nicht mehr beim Vermieter, bestätigte auch Eugen Otto, geschäftsführender Gesellschafter bei Otto Immobilien. Auch im ersten Wiener Bezirk gebe es ein viel höheres Angebot an großen Mietwohnungen als Interessenten dafür. Vermieter würden deshalb immer öfter mit dem Preis heruntergehen, niedrigere Mietanbote akzeptieren.
Der Mangel an günstigen Wohnungen liege aber auch daran, dass die Gemeinde Wien bei Gemeindewohnungen sehr lange für die Wiedervermietung benötige, so Pisecky; und dass es bei den gemeinnützigen Bauträgern in Wien – anders als auf Bundesebene – einen „Minusrekord“im geförderten Neubau gebe, bedingt auch durch die hohen Grund- und Baukosten, mit denen die Gemeinnützigen an ihre erlaubten Grenzen stoßen würden.
Der Bedarf liege in Wien derzeit bei 15.000 bis 17.000 neuen Wohnungen jährlich, tatsächlich schaffe man aber nur 10.000 bis 11.000. Davon seien nur 4000 gefördert, ein All-Time-Low, und 7000 freifinanziert.
Der Leerstand im sozialen Wohnbau sollte deshalb endlich einmal angegangen werden, verlangte Pisecky für den Bestand. Man solle „niemanden rausschmeißen“, sondern „nur einmal schauen, ob der ursprüngliche Mieter noch drin wohnt“. Wohnungen würden oft „aufgehoben“für die Nachkommen, „weil sie so günstig sind“. Von der Politik forderte Pisecky außerdem, das Stellplatzproblem zu lösen – immer noch werden zu viele Stellplätze vorgeschrieben – und die hohen Auflagen, etwa die strengen Brandschutzvorschriften im Neubau, zu überdenken.
Salzburg am teuersten
Zurück zu den Wohnungspreisen: Beim durchschnittlichen Quadratmeterpreis für Erstbezugseigentum lag Wien 2017 mit 3886,07 Euro hinter Salzburg (41670,80 Euro) an zweiter Stelle, gefolgt von Innsbruck (3799,50 Euro) und Bregenz (3537,30 Euro). Alle anderen Landeshauptstädte lagen unter 3000 Euro, Eisenstadt und St. Pölten auch knapp unter 2000 Euro. Bei den gebrauchten Eigentumswohnungen lag Innsbruck mit 2840,70 Euro knapp vor Salzburg (2727,60) und Wien (2722,53). Auch hier war Bregenz mit 2176,70 Euro unter den ersten vier, alle anderen Landeshauptstädte lagen unter 2000 Euro.
Die jüngste Landeshauptstadt, St. Pölten, werde aber immer attraktiver und entwickle sich zu einer „Metropole“, sagte der niederösterreichische Fachgruppenobmann Johannes Wild. Die Stadt mit bereits mehr als 60.000 Einwohnern sei lange Zeit von Genossenschaftsbauten und Einfamilienhäusern geprägt gewesen, mittlerweile habe sich durch viele hier aktive gewerbliche Bauträger ein „attraktiver Immobilienmix“entwickelt. Das Interesse der Bauträger drückt sich auch in der Steigerungsrate der Preise für Bauland aus, sie lag 2017 bei 10,4 Prozent.
Ackerland vs. Bauland
Am stärksten zugelegt haben die Baulandpreise interessanterweise im Bezirk Waidhofen/Thaya, so Wild, nämlich um 24,9 Prozent – allerdings vom niedrigsten niederösterreichischen Niveau ausgehend: Mit 33,70 Euro je Quadratmeter kostet in dem Waldviertler Bezirk „gutes Ackerland mehr als Bauland“. Die Preise für Grünland und landwirtschaftlich genutzte Flächen hat die WKO übrigens erstmals in den Immobilienpreisspiegel aufgenommen.
Was die Preise für Gewerbeimmobilien betrifft, so konnte Edlauers Stellvertreter Reinhold Lexer wenig Neues berichten. „Wir stellen keine erhöhte Nachfrage fest“, dass es dann doch zu Preisanstiegen kam (zwischen 2,4 Prozent bei Büromieten und 4,3 Prozent bei Betriebsgrundstückspreisen), sei vor allem an Investitionen in leerstehende Objekte gelegen. Gerade dafür seien Immobilientreuhänder die besten Ansprechpartner, so Lexer.