Kleiner Wurf mit großen Fragezeichen
Die Immobilienwirtschaft sieht im Entwurf für eine neue Wiener Bauordnung durchaus gute Ansätze, vermisst aber Impulse für die Ausweitung des leistbaren Neubaus und die notwendige Nachverdichtung der Stadt.
Ein bisschen leistbarer werde die anstehende Bauordnungsnovelle das Wohnen in Wien schon machen, meint Sandra Bauernfeind, Geschäftsführerin bei EHL Wohnen. Sie nennt hier vor allem die geplanten Maßnahmen bei Stellplätzen, Sanitärbereichen und Kellerabteilen. Wie berichtet, sieht der kürzlich veröffentlichte Entwurf für die neue Bauordnung vor, dass die Stellplatzverplichtung wieder ein wenig gelockert wird und dass künftig Kellerabteile nicht mehr verpflichtend errichtet und Bad und WC nicht mehr getrennt untergebracht werden müssen.
„Leider hat aber offenbar der Mut zu einer spürbaren Erleichterung und Beschleunigung von Widmungs- und Bauverfahren gefehlt“, so die Wohnungsmarktexpertin kürzlich auf einem Pressegespräch. Dass durch die Novelle der Wohnbau angekurbelt wird, sei deshalb nicht zu erwarten.
Die Wohnbauaktivität in Wien ist zwar auf einem Rekordhoch, vor allem an leistbaren Wohnungen mangelt es aber. Die neue Widmungskategorie „Geförderter Wohnbau“wird von Bauernfeind zwar begrüßt, es gebe diesbezüglich aber noch viele Unklarheiten – beispielsweise, welche Arten von Widmungen davon betroffen sein werden.
WKÖ-Bauträgersprecher Hans Jörg Ulreich erwartet mit der neuen Kategorie gleich gar kein Plus an Wohnraum für sozial Benachteiligte, „sondern ein Plus an Wohnraum für den Mittelstand, der es sich sowieso leisten kann, privat zu kaufen oder zu mieten“. Anstatt echten sozialen Wohnraum zu schaffen, werde also „fast schon mit der Privatwirtschaft konkurriert“. Ulreich weist neuerlich darauf hin, dass allein durch Aufstockungen, Überbauungen und Nachverdichtung auf dem Bestand von Wiener Wohnen noch 130.000 neue Wohnungen Platz hätten.
25 statt 30 m² Mindestgröße
„Keine Innovation“, sondern „eine längst überfällige Nachjustierung“sieht Ulreich in der neuen Mindestwohnungsgröße von nur noch 25 statt 30 m². Diese werde nun „endlich an die aktuellen Standards angepasst“, angesichts kleiner werdender Haushaltsgröße und steigender Grundkosten sei Wien hier „lange den anderen Metropolen hinterhergehinkt“.
Auch Bauernfeind und ihr Kollege David Breitwieser sehen die Änderung positiv. „Schon jetzt funktionieren Kleinwohnungen unter 30 m² sehr gut“, man habe bisher aber den Umweg über eine „gewerbliche“Vermietung (als Apartment oder Heimzimmer) gehen müssen.
Weil im Mietrecht die sogenannte „Normwohnung“aber zwischen 30 und 130 Quadratmeter aufweist, fordern die EHL-Experten auch hier Änderungen ein. Nur eine (Altbau-)Wohnung mit Mindestgröße 30 m² konnte bisher als Kategorie-A-Wohnung vermietet werden, für kleinere Wohnungen ist ein Abschlag von 25 Prozent auf den Richtwert fällig.
Mietrechtlich sei diese Änderung der Bauordnung aber kein Problem, sagt Ulreich. „Im Neubau hat das keine Auswirkungen, weil sowieso frei vermietet werden kann.“Baurechtlich würden nun ab Jänner auch Wohnungen mit 25 m² offiziell als Wohnungen vermietet werden können.
Auch Ulreich ist der Meinung, dass die Mindestgröße nun auch im Mietrecht auf 25 m² gesenkt werden sollte; eine sehr dringliche Frage sei das aber nicht.
Bauernfeind weist darauf hin, dass durch kleinere Wohneinheiten die Baukosten steigen könnten – weil mehr Steigleitungen, mehr Küchen und Bäder untergebracht werden müssen. Zumindest bei den Sanitärräumen sieht die neue Bauordnung aber auch wieder Erleichterungen vor. WC und Bad müssen künftig auch bei größeren Wohnungen nicht mehr getrennt ausgeführt werden. Wie sehr das befolgt werde, werde der Markt entscheiden, so Bauernfeind. „Wir raten jedem Bauträger, bei mehr als drei Zimmern WC und Bad zu trennen.“Die künftig nicht mehr verpflichtende Schaffung von Einlagerungsräumen (Kellerabteilen) widerspreche in gewisser Hinsicht sogar dem Trend, führte Breitwieser aus. „Es werden eigentlich immer mehr Kellerabteile gebraucht, weil die Wohnungen immer kleiner werden.“Bei Mietobjekten werde es sie wohl künftig aber tatsächlich oft nicht mehr geben, bei Wohnungseigentumsobjekten schon, prophezeit der Experte.
Stillstand bei Abbrüchen
Was die schon im Juli beschlossene Verschärfung des Abbruchs von vor 1945 errichteten Gebäuden betrifft, sprechen die Vertreter der Immobilienbranche derzeit von einem „Stillstand“. Die Stadt habe dutzende Abbrüche gestoppt, dadurch herrsche nun aber „große Verwirrung“in der Branche – vor allem darüber, wie es weitergeht. „Diese Objekte ‚stehen‘ jetzt – und das hat massive Auswirkungen auf die Kalkulationen der Projekte“, so Bauernfeind. Niemand wisse noch über die Kriterien Bescheid, nach denen die MA 19 nun die „Erhaltungswürdigkeit“bewerten werde. Auch Bescheide zum Wiederaufbau der Häuser sind möglich. Die Branche wartet hier fieberhaft auf Details.