„Billige Mieten“als Eigentumsförderung

Warum man im Altbau die Preise bei unbefristeter Vermietung freigeben sollte

Vor hundert Jahren legten kaiserliche Beamte die Grundsteine für das heutige Mietrecht. Preisbindung und starker Kündigungsschutz wurden auf unbestimmte Zeit gesetzlich verankert. Davor wurden diese Notstandsgesetze in den Jahren 1916 bis 1918 eingeführt, um die kriegsbedingte Not der Menschen zu lindern. Mit den Stimmen der Christlichsozialen und der Sozialisten wurden diese Regelungen übernommen und 1922 in ein Mietengesetz gegossen. Auch in den folgenden Jahrzehnten blieben Preisbindung und Kündigungsschutz wesentliche Elemente der Mietengesetzgebung.

Heute gibt es in Altbauwohnungen in Häusern, die vor 1945 errichtet wurden, eine Preisbindung. Sie geht von einem Basiswert von 5,58 Euro pro Quadratmeter aus. Auch öffentlich finanzierte Wohnungen etwa im Gemeindebau unterliegen der Preisbindung, für frei finanzierte Wohnungen nach 1945 darf man einen freien Mietzins verlangen.

Die geteilte Regulierung im privaten Bereich ist chronologischpolitisch, weder gesellschaftlich noch wirtschaftlich ist sie sinnvoll. Niemand kann schlüssig erklären, warum die Mieten bei 140 Jahre alten Häusern beschränkt sind, deren Instandhaltung und Sanierung teuer sind, die aber eine einzigartige Lebensqualität bieten; bei einem Haus aus den 1960-Jahren, mit dünnen Wänden, niedrigen Decken und schlechter Energieeffizienz hingegen ist der Preis frei vereinbar.

Sinn macht es aus Sicht der Politik, die gesetzlich verankerte „billige Mieten“vorweisen kann. Spricht die Politik von „billigen Mieten“, geht es um weniger als ein Fünftel des gesamten Wiener Mietbestandes.

Gute Steuerungselemente

Kein Mietrecht kann den Anstieg von Preisen stoppen, außer es ist Teil eines autoritären Regimes. Die Mieten in Wien werden teurer, weil Wiens Bevölkerung wächst. Es ist eine unausgesprochene Binsenweisheit: Steigt die Nachfrage, steigen die Preise.

Natürlich kann das Mietrecht Preisanstiege dämpfen. Es verfügt über wenige, dafür wirkungsvolle Steuerungsinstrumente. Starker Kündigungsschutz oder schwacher Kündigungsschutz, unbefris- tete Vermietung oder befristete Vermietung, Preisbindung – in Österreich sind all diese Instrumente sehr stark ausgeprägt. Wir haben das perfekte Mietrecht, um in schwierigen Zeiten der Wohnungsnot entgegenzutreten. Diese Steuerungselemente dürfen nicht wegfallen. Sie mögen Immobilienbesitzer in den Wahnsinn treiben, aber sie sind von gesellschaftlicher Bedeutung, auch in wirtschaftlichen Boomzeiten: als indirekte Preisbremse.

So unwahrscheinlich es im ersten Moment klingen mag: Die Preisbindung im privaten, frei finanzierten Sektor ist von all den Steuerungsinstrumenten des Mietrechts das am wenigsten geeignete, um den Anstieg der Mietkosten aufzuhalten; vielmehr fördert sie den Trend hin zum Eigentum. Egal, ob man eine Altbauwohnung schon besitzt, erbt, kauft oder in einer Tombola gewinnt: Die Totalsanierung einer Altbauwohnung kostet rund 800 Euro pro Quadratmeter – meistens wird es teurer. Bei einem Mietzins von sieben Euro pro Quadratmeter (mit Zulagen) braucht man in diesem günstigen Fall fast zehn Jahre, um die Ausgaben für die Sanierung wieder refinanziert zu bekommen. Ohne Kreditkosten für die Ankauf- oder Sanierungskosten, laufende Arbeiten, Versicherungen, Hausverwaltung und so weiter zu bezahlen. Für eine Sanierung, die im Schnitt alle 20 Jahre notwendig ist.

Solange die Baukosten steigen, während die Mieten künstlich niedrig gehalten werden, ist der Besitz und Erwerb von Altbauwohnungen als Geldanlage – Einnahmen durch konventionelle Vermietung, mit denen man die Ausgaben deckt – ein Verlustgeschäft. Damit werden diese Wohnungen dem Mietenmarkt entzogen.

Alternative Airbnb?

Als Konsequenz werden immer weniger Altbauwohnungen mit niedrigem Mietzins angeboten, Wohnungssuchende müssen in Wohnungen ohne Preisbindung ausweichen oder vom Staat geförderte Wohnungen suchen und erhöhen damit den Druck auf den staatlichen Wohnbau.

Die Politik negiert die Tatsache, dass Immobilienbesitzer mit ihrem Besitz Geld verdienen müssen. Auch im Altbau. Ohne die Möglichkeit, mit konventioneller Vermietung mehr Einnahmen als Ausgaben zu generieren, kann man nur auf alternative Vermietungsformen wie Airbnb ausweichen – oder verkaufen.

Dabei könnte man die Steuerungselemente des Mietrechts sinnvoll einsetzen. Wenn Altbauten aufgrund ihrer Bedeutung für das Stadtbild vor Abbruch geschützt werden und die Mietpreise im Neubau nicht ins Unendliche steigen sollen, könnte man die Preise bei unbefristeter Vermietung freigeben, bei befristeter Vermietung bleibt man in der Preisbindung.

Legale und kostendeckende Vermietung von Altbauwohnungen würde dann in den Bereich des Möglichen kommen. Durch die Verknüpfung des freien Mietzinses mit der unbefristeten Vermietung würde der Anlagecharakter von Altbauwohnungen in den Vordergrund rücken, mehr Wohnungen zur Miete angeboten werden – dafür annähernd kostendeckend.

CHRISTOPH BÖHMDORFER ist Geschäftsführer zweier Immobilienformen. Seine Masterthese beschäftigt sich mit der Entwicklung des österreichischen Mietrechts.