Von Wurzelmangel bis Erstauftraggeberprinzip
Das Standardwerk zum Maklerrecht, der Praxiskommentar „Maklerrecht Österreich“von Carl Knittl und Anton Holzapfel, ist in neuer Auflage erschienen und enthält nun auch alles Wichtige in Sachen Bestellerprinzip.
Bei Vorliegen eines Wurzelmangels entfällt die Provision an den Immobilienmakler – sofern der Kaufvertrag deshalb erfolgreich aufgelöst wurde. Was sich – jedenfalls für Laien – anhört wie eine Sonderregelung für Forstbesitzer, ist eines von vielen Beispielen aus der Praxis der Rechtsprechung, mit denen das neue Werk Maklerrecht Österreich, herausgegeben von Carl Knittl und Anton Holzapfel, gespickt ist.
Wurzelmangel ist nämlich der juristische Begriff für einen Irrtum. Beispielsweise stellte sich vor nicht allzu langer Zeit bei einem Rechtsgeschäft erst im Nachhinein heraus, dass ein Gebäude nicht baubewilligungsfähig errichtet worden war, weil es sich teilweise auf Nachbargrundstücken befand. In einem solchen Fall ist, sofern es deshalb zur rechtskräftigen Vertragsauflösung kommt, auch keine Provision für die Vermittlung des Geschäfts zu zahlen. Das hat der OGH in einer Entscheidung 2022 bekräftigt; „liegt kein rechtswirksam zustande gekommener Vertrag vor, besteht keine Provisionspflicht“. Dies erläutern die Autoren auch anhand eines Beispiels aus dem Jahr 2012. Ein Verkäufer
und eine Kaufinteressentin waren sich über den Preis eines Hauses grundsätzlich einig, doch der Verkäufer, der die Immobilie zuvor als „schlüsselfertig“angepriesen hatte, wollte dann in den zweiten Entwurf des Kaufvertrags noch hineinreklamieren, dass die Verkäuferin die Anschlussgebühren zu zahlen hat. Die Interessentin trat in der Folge vom Kaufvertrag zurück, und sie musste auch die Maklerprovision nicht bezahlen.
Frisches Bestellerprinzip
Der „Praxiskommentar zu Maklergesetz und ImmobilienmaklerVerordnung“erschien Ende 2023 und berücksichtigt natürlich auch das im Sommer zuvor in Kraft getretene Bestellerprinzip bei Mietgeschäften. Mehr noch, das Bestellerprinzip war auch der Anlass für die Autoren, das Buch in einer überarbeiteten 3. Auflage herauszugeben. Schließlich ist das Bestellerprinzip die bisher größte Änderung des Maklergesetzes seit dessen Inkrafttreten 1996. Judikatur gibt es noch keine dazu, im Abschnitt „Voraussetzungen für das Entstehen eines Provisionsanspruchs“erläutern die Autoren aber die Details dazu, inklusive der neuen Möglichkeit für Makler, Suchaufträge mit Interessentinnen abzuschließen.
Weitere Abschnitte beschäftigen sich mit Themen wie Informationspflichten von Maklern, Naheverhältnisse (hier wieder mit einigen Bezügen zum Bestellerprinzip, mit dessen Einführung etwa die Provisionsansprüche makelnder Hausverwalter abgedreht wurden) und Gemeinschaftsgeschäfte. Im Anhang finden sich zudem die wichtigsten Gesetzestexte (Maklergesetz, Maklergesetz-Änderungsgesetz, auszugsweise auch das Konsumentenschutzgesetz) sowie die „Standes- und Ausübungsregeln für Immobilienmakler“und die „Besonderen Standesregeln für Immobilienmakler“. Interessant ist das Buch sicher nicht nur für Maklerinnen und Makler, sondern auch für Menschen, die viel mit ihnen zu tun haben.