Was das Wohnpaket bringt
Die Bundesregierung will den Wohnbau ankurbeln und die Eigentumsquote erhöhen – dafür wird nun einerseits viel Geld in die Hand genommen, und andererseits gibt es steuerliche Anreize. Ein Überblick.
Der Wohnbau ist in den letzten Jahren angesichts hoher Preise, gestiegener Zinsen und weniger Verkäufe ins Straucheln gekommen. Das will die Bundesregierung nun ändern und nimmt dafür ordentlich Geld in die Hand.
Frage: Was genau beinhaltet das Wohnpaket?
Antwort: Eine Milliarde Euro fließt in den geförderten Wohnbau, damit sollen jeweils 10.000 neue Mietbzw. Eigentumswohnungen entstehen und 5000 Wohnungen saniert werden. Beschlossen wurde außerdem eine Befreiung von diversen Nebenkosten beim Haus- oder Wohnungskauf und eine erneute Aufstockung des „Wohnschirms“um 60 Millionen Euro. Außerdem können thermisch-energetische Sanierungen künftig schneller abgeschrieben werden. Und ferner beschloss die Bundesregierung Zinszuschüsse für Darlehen, die die Bundesländer bei der Bundesfinanzierungsagentur (ÖBFA) aufnehmen können. Dafür werden 500 Millionen Euro vom Bund bereitgestellt. Die Länder können dieses Geld „zum Zwecke der Förderung des Wohnbaus (Neubau und Sanierung) durch natürliche Personen in Form von Förderungsdarlehen im Rahmen der Wohnbauförderung“in den Jahren 2024 und 2025 verwenden, die maximale Darlehenssumme beträgt 200.000 Euro, der Zinssatz darf 1,5 Prozent p. a. nicht überschreiten. Die Zinszuschüsse gibt es aber nur bis Ende 2028; offen ist, was danach passiert – man rechnet wohl damit, dass bis dahin das Zinsniveau wieder sinkt.
Bedingung für die Gewährung dieser Zweckzuschüsse ist, dass die Länder in Förderverträgen „antispekulative Maßnahmen“gemäß Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz verankern. Das heißt, dass Eigentumsoder Kaufoptionswohnungen aus dieser Förderung für zumindest 25 Jahre beziehungsweise für die Dauer der Förderung nur zum jeweiligen Richtwert vermietet werden dürfen.
Frage: Sind die Bundesländer schon darauf vorbereitet?
Antwort: In den Bundesländern gibt es dazu derzeit noch keinerlei Informationen – dabei werden die Wohnbauförderstellen in manchen Ländern schon regelrecht bestürmt, wie es auf Nachfrage des STANDARD etwa in Oberösterreich heißt.
Frage: Was bedeutet die Gebührenbefreiung konkret für Wohnungskäuferinnen und Hauskäufer?
Antwort: Ab 1. Juli müssen beim Eigenheimerwerb keine Grundbuchund Pfandrechtseintragungsgebühren mehr bezahlt werden, das gilt vorerst für zwei Jahre und kann sich mit einer Einsparung von bis zu 11.500 Euro beim Immobilienkauf auswirken. Für Rechtsgeschäfte gilt das schon ab 1. April, das heißt, für alle ab 1. April abgeschlossenen Kaufverträge. Warum es diese unterschiedlichen Stichtage gibt, ist nicht ganz klar; Gerald Gollenz, Fachverbandsobmann der Immobilientreuhänder in der Wirtschaftskammer, meint dazu aber, dass man hier einerseits wohl ein wenig auf die Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter der Grundbuchgerichte Rücksicht genommen hat, „und andererseits dauert es sowieso immer eine Zeitlang, bis verbüchert wird“. Wichtig ist für ihn der Stichtag 1. April, der für Kaufverträge gilt. Ab diewähnten sem Zeitpunkt sollten Kaufanbote den Hinweis enthalten, dass die sogenannte Aufsandung (die beglaubigte Einigungserklärung über die Änderung im Grundbuch) frühestens ab Juli stattfinden kann.
Die Regelung gilt bis zu einem Immobilienpreis von 500.000 Euro (Bemessungsgrundlage). Bei Immobilien, die teurer als 500.000 Euro sind, gilt: Für alles, was über diese Summe hinausgeht, müssen die Gebühren entrichtet werden. Und kostet eine Immobilie mehr als zwei Millionen Euro, gibt es dafür gar keinen solchen Freibetrag – dann fallen also 1,1 Prozent vom Kaufpreis für die Grundbucheintragung und 1,2 Prozent vom eingetragenen Pfandrechtsbetrag an.
Frage: Welche Voraussetzungen gibt es für die Gebührenbefreiung?
Antwort: Es muss ein dringendes Wohnbedürfnis vorliegen, das heißt, die Anmeldung eines Hauptwohnsitzes ist verpflichtend. Für den Entfall der Pfandrechtseintragungsgebühr muss zusätzlich der Pfandrechtsbetrag „zu mehr als 90 Prozent für den Erwerb der Liegenschaft oder zur Errichtung oder Sanierung der Wohnstätte auf der erworbenen Liegenschaft“verwendet werden, heißt es im „Bundesgesetz, mit dem das Gerichtsgebührengesetz geändert wird“. Soll heißen: Die Kreditsumme muss auch tatsächlich für den Kauf der Immobilie verwendet werden.
Das „dringende Wohnbedürfnis“ist laut Gesetzestext folgendermaßen nachzuweisen: zum einen durch eine Meldebestätigung (Hauptwohnsitz) und zum anderen durch einen Nachweis, „dass die Wohnrechte an einer bisher zur Befriedigung des dringenden Wohnbedürfnisses regelmäßig verwendeten Wohnstätte aufgegeben wurden“. Diese Nachweise sind entweder gleichzeitig mit dem Grundbuchsantrag oder innerhalb von drei Monaten ab Übergabe der Wohneinheit zu erbringen, wobei der allerspäteste Zeitpunkt dafür fünf Jahre nach der Eintragung beim Grundbuchgericht gekommen ist. Werden die Nachweise nicht rechtzeitig eingereicht, werden die Gebühren nachträglich vorgeschrieben.
Auch ein „nachträglicher Wegfall der Gebührenbefreiung“ist möglich, wenn innerhalb von fünf Jahren ab der Erbringung des oben er-* Nachweises die Wohneinheit verkauft oder der Hauptwohnsitz aufgegeben wird.
Frage: Wie werden Sanierungen in dem Paket gefördert?
Antwort: Dafür sind steuerliche Anreize im Einkommensteuergesetz vorgesehen. So sollen künftig etwa auch Sanierungsmaßnahmen, die nach dem Umweltförderungsgesetz unterstützt werden, beschleunigt steuerlich abgesetzt werden können. Außerdem kann für Wohnneubauten, die zwischen dem 31. Dezember 2023 und dem 1. Jänner 2027 fertiggestellt werden bzw. wurden und den definierten ökologischen Standards entsprechen, drei Jahre lang der dreifache AfA-Satz (Abschreibung für Abnutzung) angewendet werden, was laut Erläuterungen einer jährlichen Abschreibung von 4,5 Prozent entspricht. Schließlich sollen Aufwendungen für thermisch-energetische Sanierungen bzw. für einen Heizkesseltausch befristet auf zwei Jahre steuerlich begünstigt werden. Das betrifft etwa die Dämmung von Außenwänden, den Austausch von Fenstern, Dachbegrünungen, den Einbau einer Wärmepumpe oder einer Holzzentralheizung und die Herstellung eines Fernwärmeanschlusses. Konkret vorgesehen ist ein „Öko-Zuschlag“in der Höhe von 15 Prozent der Aufwendungen, bei zu berücksichtigenden Betriebsausgaben bzw. Werbungskosten.
Frage: Was ist im Wohnbaupaket sonst noch geplant?
Antwort: Die Regierung will durch eine Kompetenzänderung die Mobilisierung von Wohnraum in den Bundesländern anstoßen – etwa durch Abgaben auf Leerstand und Zweitwohnsitze. Diese ist aber noch nicht in trockenen Tüchern: Dafür bräuchte es nämlich eine Verfassungsänderung und damit eine Zweidrittelmehrheit. ÖVP und Grüne hoffen dabei auf eine Unterstützung durch die SPÖ, die wiederum ihre eigenen Bedingungen – etwa den von ihr schon lange geforderten Mietenstopp bis 2026 – an diese Zustimmung knüpft. Und auch die Verhandlungen zum angekündigten Handwerkerbonus, mit dem bis zu 2000 Euro abgeholt werden können und in den insgesamt 300 Millionen Euro fließen sollen, sind aktuell noch nicht abgeschlossen.