Temporäres Wohnen, dauerhaft nachgefragt

Anlage. Serviced Apartments boomen in großen Städten wie Wien. Die Vermietung auf Zeit muss aber rechtlich perfekt abgesichert sein, sonst hat man als Vermieter schnell Probleme.

Ein mehrmonatiger beruflicher Aufenthalt, eine größere Baustelle in den eigenen vier Wänden oder ein Streit mit dem Partner, und plötzlich steht der Koffer vor der Tür – wohin in solchen Situationen? Das Hotel bietet als längerfristige Unterkunft weder den Komfort noch die Behaglichkeit einer Wohnung. Diese wiederum gibt es kaum von heute auf morgen und selten für Kurzzeitmiete. Außerdem ist meist Maklergebühr zu zahlen und noch dazu fehlt die Einrichtung – nicht ideal für Expats und kurzfristig Wohnungslose. Als Lösung für deren Wohnbedarf bieten sich die sogenannten Serviced Apartments an.

Bei diesem Mittelding zwischen Hotel und eigener Wohnung mietet der Gast ein Apartment (in der Regel sind diese zwischen 30 und 40 Quadratmeter groß, es werden aber auch Mehrzimmereinheiten für Familien oder Topmanager angeboten). In den kleinen Wohnungen lebt man fast wie zu Hause, man kann kochen und Gäste empfangen, zugleich von der Einrichtung über das WLAN bis zu Reinigung alle Leistungen eines Hotels in Anspruch nehmen. Vor allem aber gibt es die Wohneinheiten unkompliziert, sprich sofort, provisionsfrei und auch nur für wenige Wochen zu mieten.

Angebotsnachschub

Die Nachfrage nach diesen speziellen Kurzzeitwohnungen steigt in den größeren Städten stetig, und es matchen sich bereits etliche Anbieter auf dem Markt, in Österreich betrifft dies vor allem Wien. Neben kleinen Einzelunternehmern wie etwa Bixin Liu, einem in Tirol aufgewachsenen und perfekt Deutsch und Englisch sprechenden Chinesen, der nahe beim Wiener Augarten ein kleines Apartmenthaus betreibt, sind hier vor allem größere Unternehmen aktiv. IG Immobilien etwa bietet an zwei Standorten in Wien insgesamt 62 voll ausgestattete und servicierte Apartments, Wienwert offeriert an vier Standorten servicierte Kurzzeitmiete. Visionapartments, ein Schweizer Konzern, der weltweit 9000 Serviced Apartments in 70 Städten anbietet, unterhält zwei Standorte in Wien und hat vor Kurzem das Wiener Hotel Tabor in der Leopoldstadt erworben. Dort werden vermutlich ebenfalls Serviced Apartments geschaffen.

Ab 50 Einheiten wirtschaftlich

Mehrere andere Projekte sind in Bau, das Angebot erhöht sich kontinuierlich: Die S+B Gruppe, ein internationaler Projektdeveloper, realisiert beispielsweise derzeit für das Österreichische Siedlungswerk (ÖSW), das unter der Marke room4rent bereits an drei Standorten Kurzzeitapartments anbietet, ein weiteres Objekt in der Nähe von St. Marx. Und dies ist nicht das einzige Boarding-House-Projekt dieses Entwicklers: „Serviced Apartments boomen einerseits aufgrund des starken Zuzugs nach Wien, aber auch aufgrund der wachsenden Zahl an Expats“, erzählt Oliver Zaininger, der bei S+B für Projektentwicklung und Akquisitionen in Österreich verantwortlich ist. Die Idee klingt schon verlockend: Die schöne Altbauwohnung wird im Augenblick nicht benützt, aber man möchte sie nicht aufgeben, weil die Miete günstig ist. Da könnte man sie doch über Airbnb oder eine ähnliche Plattform quasi als Serviced Apartment gewinnbringend vermieten? Das gehe nicht, meinen Rechtsexperten. Denn hat man zu dieser temporären Vermietung nicht die volle Zustimmung des Hauseigentümers in schriftlicher Form, ist eine solche Untervermietung ein Kündigungsgrund.

Für Betreiber seien Serviced Apartments erst ab einer bestimmten Größe wirtschaftlich, erläutert Zaininger, da sich sonst die für jeden Standort notwendigen Dienstleistungen nicht rechnen: „Nach unseren Erfahrungen beginnt es bei 50, 60 Apartments interes- sant zu werden, 100 sind optimal.“Vom Standort her seien eine Anbindung an den öffentlichen Verkehr und die Nähe zu Hauptverkehrsrouten vorteilhaft, erläutert Zaininger.

Die Erträge eines Hauses mit Serviced Apartments liegen trotz teilweiser temporärer Leerstände Selbst eine einzelne Eigentumswohnung kann nicht ohne Weiteres über Airbnb oder eine andere Plattform ertragreich temporär vermietet werden. Diese Form der Nutzung müsste im Wohnungseigentumsvertrag ausdrücklich genehmigt werden. Ist das nicht der Fall, können die anderen Wohnungseigentümer im Haus den Vermieter auf unzulässige Nutzung klagen und die Unterlassung fordern. Im Extremfall wäre sogar ein Ausschluss aus der Eigentümergemeinschaft möglich. deutlich über jenen eines klassischen Wohnhauses. Immerhin beginnen die monatlichen Mieten hier bei etwa 800 Euro für eine kleine Wohneinheit, bei besserer Ausstattung können sie leicht bis zu 2000 Euro steigen. Die Mieter genießen auch – ein weiterer Vorteil für einen Hausbesitzer – keinerlei Schutz nach dem Mietrechtsgesetz.

Strenge Wohnwidmung

Ein Wohnhaus aufgrund dieser verlockenden Vorteile in ein Haus mit Serviced Apartments umzuwandeln sei allerdings selbst bei optimalen baulichen Voraussetzungen dafür nicht ohne Weiteres möglich, erklärt Sandra Bauernfeind, Geschäftsführerin des Immobilienmanagements bei EHL: „Ein wesentliches Problem dabei ist die Wohnwidmung. Viele Bezirke wollen sie nicht aufheben, weil sie Wohnraum für permanent Wohnende wünschen.“Der Betrieb eines solchen Hauses unterscheide sich außerdem grundsätzlich von der klassischen Wohnungsvermietung, ergänzt Bauernfeind: „Es ist eine völlig andere Vertriebsschiene, unbedingt empfiehlt sich, die Bewirtschaftung einem professionellen Dienstleister zu übergeben.“

Fremdenverkehrsgewerbe

Wobei auch diese Dienstleister und Betreiber nicht gegen die Tücken des Gesetzes gefeit sind, wie Michael Hule, Rechtsanwalt in der Kanzlei Hule, Bachmayr-Heyda, Nordberg, weiß: „Bei Serviced Apartments ist wesentlich, dass die Vermietung im Betrieb eines Fremdenbeherbergungsgewerbes erfolgt und die vermieteten Räume zu einem solchen Gewerbebetrieb gehören“, erläutert er.

Wichtig sei auch, meint der Anwalt, der sich mit dem Thema intensiv beschäftigt hat, dass tatsächlich Dienstleistungen eines solchen Gewerbebetriebes erbracht werden: „Ein Wäscheservice und das Aufstellen eines Kaffeeautomaten werden dafür nicht ausreichen“, meint Hule. Rechtliche Fehler könnten für den Betreiber daher unangenehme Folgen haben, warnt der Anwalt: Zumindest theoretisch bestehe für den Betreiber die Gefahr, dass der Mieter in einem solchen Fall vorbringt, die Vermietung erfolge nur zum Schein unter einem gewerblichen Titel, und auf das Mietrecht pocht. Was dem Eigentümer eine deutlich niedrigere Miete und die Unkündbarkeit des Mieters einbringen könnte – und das wäre nicht im Sinn eines Vermieters von Serviced Apartments.