Nicht alles Betongold glänzt
Immobilieninvestitionen. Anleihen werfen meist wenig ab, bei Aktien und offenen Fonds sollte man genauer hinsehen, was darin steckt.
Wien. Investitionen in Betongold – sprich Immobilien – sind im aktuellen Niedrigzinsumfeld in aller Munde. Ein Haken bei der Sache: Voraussetzung dafür ist das notwendige Kleingeld. Aber auch Anleger mit überschaubarem Budget können auf das Potenzial von Immobilien setzen – etwa mittels Anleihen, Aktien und offenen Immobilienfonds. Doch nicht alles, was auf den ersten Blick attraktiv ausschaut, ist es bei näherem Hinsehen auch.
Was Anleihen betrifft, ist der Markt nach Ansicht von Martin Rupp, Fondsmanager bei der 3 Banken Generali Investmentgesellschaft, derzeit wegen der Niedrigzinspolitik der EZB sowie des im Juni gestarteten Unternehmensanleihenkaufprogramms völlig verzerrt. Einerseits würden Anleger für das Risiko nicht ausreichend kompensiert. Dazu komme das Problem, auf dem Emissionsmarkt Material zu finden. Was ausstehende Anleihen betrifft, seien die Renditen nicht gerade berauschend.
„Die Freude des Emittenten ist das Leid des Anleiheinvestors“, sagt Rupp, vor allem im Topsegment. Als Beispiel nennt er die Wandelanleihe der Buwog, die in der vergangenen Woche emittiert wurde. Das 300 Millionen schwere Papier konnte innerhalb einer Stunde platziert werden – und das für einen Kupon von null Prozent. „Während man dem Vorstand der Buwog zur klugen Entscheidung, das aktuelle Umfeld für die Emission einer Wandelanleihe zu nützen, gratulieren darf, muss man sich auf der anderen Seite die Frage stellen: Wer – außer Convertible Arbitragefonds (die sich auf Preisdifferenzen zwischen Wandelanleihen konzentrieren, Anm.) – hat diese Emission gezeichnet?“, so Rupp. Der Wandlungspreis von 31,4 Euro (beim derzeitigen Kurs von 23 Euro und einem inneren Wert von 20,2 Euro) bedeute de facto Gratisgeld ohne realistisches Verwässerungsrisiko für die Aktiengesellschaft.
Anleger, die derzeit erwägen, in Anleihen von Immobiliengesell- schaften zu investieren, sollten jedenfalls Vorsicht walten lassen und die jeweilige Emission genau unter die Lupe nehmen. So sollten Geschäftsbericht und Prospekt genauestens studiert werden – auch, um herauszufinden, in welcher Reihenfolge die Anleger im Konkursfall bedient werden.
Nicht alle Aktien billig
Was Immobilienaktien betrifft, empfiehlt Rupp, bei manchen Papieren sehr vorsichtig zu sein. „Viele werden mit einem hohen Aufschlag auf den NAV gehandelt, der nur teilweise gerechtfertigt ist“, so der Experte. Ein anderes Bild zeigt sich bei heimischen Immobilienaktien: Unter ihrem Buchwert notieren S-Immo, Immofinanz und CA Immo – „und das trotz des positiven Marktumfelds“, wie Günther Schmitt, Manager des Raiffeisen Österreich Aktienfonds, sagt.
Positiv ist Rupp für die CA Immo eingestellt. „Ein Plus im Vergleich zu vielen Mitbewerbern ist, dass sie über interessante Grundstücksreserven in Deutschland mit einem Marktwert von 300 Millionen Euro verfügt, die aus derzeitiger Sicht ein Entwicklungspotenzial von zwei Milliarden Euro zu- lassen, bei einer Entwicklungsmarge von 20 Prozent“, sagt er. Damit scheine das organische Wachstum für die nächsten Jahre abgesichert.
Äußerst gefragt unter Anlegern sind derzeit offene Immobilienfonds. In Deutschland verzeichneten sie im ersten Halbjahr 2016 Zuflüsse in der Höhe von 4,4 Milliarden Euro. Zum Vergleich: Im gesamten Vorjahr waren es 3,3 Milliarden Euro. In Österreich flossen in die fünf heimischen Fonds zwischen Anfang Jänner und Ende Juli nicht weniger als 688,93 Millionen Euro. Damit sind in ihnen derzeit 6,3 Milliarden Euro geparkt. Was die Performance seit ihrer Auflage betrifft, zeigt sich ein unterschiedliches Bild: Die Bandbreite reicht von minus 1,64 Prozent (Raiffeisen Immobilienfonds) bis 4,66 Prozent (Semper Constantia Immo Invest).
Wer sich für einen offenen Immobilienfonds interessiert, sollte sich genau anschauen, in welche Immobilienklassen und Regionen investiert wird. Experten empfehlen: Wichtig sei, dass die Gesamtrendite (aus Bewirtschaftungs- und Aufwertungsgewinnen sowie Liquiditätsrenditen) überwiegend aus Bewirtschaftungsergebnissen komme.