Wohnungseigentumsobjekte im Althaus erwerben
Die Branche der Wirtschaftsanwälte lebt von neuen und innovatien Kanzleikonzepten. Gemeinsam kreativer durchzustarten war auch die Idee von Martin Oppitz, Marie-Agnes Arlt und Hermann Ortner. Nach fast einem halben Jahr stehen sie auf gefestigten Strukturen und ziehen ein erstes Resümee.
Was ist Ihre Bilanz nach den ersten Monaten?
Der Schritt, eine eigene Wirtschaftsrechtsboutique zu gründen, war genau richtig. Ein eigenes Unternehmen zu führen bedeutet vor allem Freude an Innovation. Mit der Ernennung von Martin Oppitz zu einem der besten Rechtsanwälte im Bereich Bankund Aufsichtsrecht hat a2o von Anfang an einen tollen Start hingelegt. Seither haben wir auch mit arlt.solutions die moderne Art der Wirtschaftsmediation nach Österreich gebracht. Gab es Anlaufschwierigkeiten?
Nein, im Gegenteil; die Akzeptanz unserer Klienten hat uns von Anfang an gezeigt, dass wir mit unserer personenorientierten und schlagkräftigen Struktur richtig liegen. Das heißt aber nicht, dass wir uns nicht täglich weiterentwickeln und uns an unserer Konkurrenz messen.
Was bringt die Zukunft, womit darf man bei a2o rechnen?
Die Zukunft wird sicher spannend. Wir werden weiterhin den Fokus auf höchste Qualität und persönliche Beratung legen. Vor allem die Bereiche Bankrecht und Corporate-Dispute-Management versprechen viel Innovation. Wir werden für unsere Klienten zusätzlich ein exklusives Forum schaffen, in dem die Problemlösung und auch der Wissenstransfer maßgeschneidert wird und aktuelle Themen besprochen werden.
Der OGH hatte sich vor Kurzem mit der Frage auseinanderzusetzen, ob der im Wohnungseigentumsgesetz 2002 (WEG 2002) normierte Schutz des Wohnungseigentumserwerbers vor überraschenden Belastungen mit Erhaltungskosten anwendbar ist. Fraglich war auch, ob die erweiterte Gewährleistungsregelung von drei auf zehn Jahre auch auf spätere Erwerbsvorgänge nach Begründung von Wohnungseigentum bei sukzessivem Abverkauf einzelner Wohnungseigentumsobjekte durch den Wohnungseigentumsorganisator oder dem früheren Alleineigentümer anwendbar ist. Abzuwägen war für den OGH, ob es sich bei derartigen Verkaufsgeschäften um derivative Erwerbsvorgänge handelt, die dieser Schutznorm nicht mehr zu unterstellen sind.
Sukzessiver Verkauf
Anlassfall war ein im Jahr 1910 errichtetes Gebäude, das bis zum Jahr 1984 im Alleineigentum des Beklagten stand, der zu diesem Zeitpunkt Wohnungseigentum an der gesamten Liegenschaft begründete und sich dieses zunächst selbst einräumte. In der Folge verkaufte er schließlich die Wohnungen sukzessive bis zum Jahr 2011 ab. In einer Eigentümerversammlung im Jahr 2013 stellte sich heraus, dass (möglicherweise) zahlreiche Erhaltungsarbeiten, immerhin im Ausmaß von über einer halben Million Euro, das gegenständliche Gebäude betreffend, anstehen.
Anlässlich der Veräußerung einer der Wohnungen im Jahr 2009 wurde kein Gutachten über den Zustand des Hauses übergeben und die Käufer begehrten nun nach Kenntnis der möglichen hohen Erhaltungsarbeiten anteiligen Ersatz dieser ihnen zufallenden Erhaltungskosten und Feststellung der Haftung des Verkäufers für sämtliche Gewährleistungsansprüche aus dem Kaufvertrag vom Verkäufer unter Hinweis auf das WEG. Der Beklagte hingegen vertrat die Rechtsansicht, auch bei sukzessivem Erwerb von Wohnungseigentum seien bloß die ersten Erwerber von Wohnungseigentum – im gegenständlichen Fall er selbst – geschützt, alle Späteren erwerben Wohnungseigentum nur noch derivativ, weshalb der Schutz des WEG für sie nicht mehr greife.
Anstehende Erhaltung
Dazu führte der OGH jedoch aus, das die relevanten Gesetzesstellen des WEG vor dem Hintergrund zu sehen seien, dass sich die Notwendigkeit größerer Erhaltungsarbeiten unter Umständen erst mit einer deutlichen Verzögerung manifestiere. Deshalb beginne die dreijährige Gewährleistungsfrist erst zu jenem Zeitpunkt zu laufen, zu dem sich – innerhalb von zehn Jahren – für den Erwerber die Fehlerhaftigkeit des Gutachtens bzw. die Erforderlichkeit größerer Erhaltungsarbeiten zweifelsfrei manifestiere.
Es sei bei Anwendung des WEG nicht auf den Zeitpunkt der Begründung von Wohnungseigentum abzustellen, sondern auf den Zeitpunkt des Abschlusses des Kaufvertrags mit dem Wohnungseigentumserwerber und dem Wohnungseigentumsorganisator oder mit ihm in einem Naheverhältnis stehenden Gründungshelfern und der tatsächlichen Übergabe des Kaufobjektes. Auch im Zuge einer erst Jahre nach erstmaliger Begründung von Wohnungseigentum an einem Althaus stattfindenden Veräußerung von Eigentumswohnungen durch den bisherigen Alleineigentümer der Liegenschaft oder den Wohnungseigentumsorganisator, ist daher unbedingt das WEG zu beachten. Es empfiehlt sich, ein Gutachten über den Zustand der allgemeinen Teile der Liegenschaft und über die in absehbarer Zeit – nach der vorliegenden OGH-Entscheidung in den nächsten zehn Jahren – notwendig werdenden Erhaltungsarbeiten an den allgemeinen Teilen des Hauses einzuholen. Dieses Gutachten sei in den Kaufvertrag einzubeziehen, um mitunter weitreichende Gewährleistungsansprüche auszuschließen. (Entscheidung vom 26. April 2016, 6 Ob 56/16b).