Billig möbliert und teuer vermietet geht nicht

Rechtsachen. Auch das Interieur unterliegt dem Mietrechtsgesetz. Überhöhte Mieten für Möbel müssen nicht hingenommen werden.

In Deutschland hat sich seit Einführung einer Mietpreisbremse die Zahl der möblierten Wohnangebote verdoppelt. Laut einem Bericht in der „Süddeutschen Zeitung“beziehen sich in München heute 60 Prozent aller Wohnungsinserate auf möblierte Apartments, in Stuttgart sogar 61 Prozent. Noch vor vier Jahren lag der Anteil in beiden Städten bei knapp über 30 Prozent. Mit diesem „Trick“versuchen die Vermieter, die Mietpreisbremse zu umgehen – für Wohnungen mit Tisch und Bett werden deutlich höhere Mieten verlangt. In München liegen diese im Schnitt bei gut 26 Euro pro Quadratmeter, ohne Inventar kosten vergleichbare Appartements dagegen nur bei rund 16 Euro.

Die Verlockung ist da

„Solche Entwicklungen wie in Deutschland resultieren aus Versuchen, die Preise entgegen dem Marktwert zu regulieren“, meint Michael Pisecky, S-Real-Chef und Fachverbandsobmann der Wiener Immobilientreuhänder. Ganz unbekannt scheint der Trick mit der Möblierung aber auch hierzulande nicht zu sein. Bei allen Wohnungen, bei denen die Mieten entsprechend den realen Marktpreisen festgelegt werden dürfen – im Prinzip frei finanzierten Wohnungen, die nach 1953, Eigentumswohnungen, die nach 1945 erbaut wurden – ist es zwar kein Thema. Aber wenn – wie das etwa in einigen Gründerzeitvierteln in Wien der Fall ist – durch die Regelungen des MRG der erlaubte Richtwert und der reale Marktwert weit auseinanderliegen, „könnte das Vermieter auf den Gedanken bringen, die Küchenmöbel teurer mitzuvermieten“, weiß Pisecky.

Laut Konsumentenschützern scheinen Vermieter gegen solche Verlockungen tatsächlich nicht gefeit zu sein. Sowohl Arbeiterkammer als auch Mieterorganisationen sind schon seit vielen Jahren mit Beschwerden von Konsumenten konfrontiert, denen die zusätzliche Miete für die Möbel zu hoch vorkommt. Doch hierzulande muss das im Gegensatz zu Deutschland nicht hingenommen werden, erläutert Elke Hanel-Torsch von der Mietervereinigung Österreichs: „Die Inventarmiete ist im MRG gesetzlich geregelt, es kann nicht ein überhöhter Betrag verlangt werden.“Meint ein Mieter, dass für die Einrichtungsgegenstände ein zu hoher Betrag verlangt werde, hat er die Möglichkeit, sich an die Schlichtungsstelle für wohnrechtliche Angelegenheiten zu wenden. Experten schätzen dort, ob die Miete für Tisch und Bett sich im normalen Rahmen bewegt, und versuchen, bei Abweichungen den Vermieter zum Einlenken zu bewegen. Die Arbeiterkammer hat in ihrer Wohnberatungsbroschüre, die es auch im Internet zum Herunter-

Bei möblierten Wohnungen, die nach dem Mietrechtsgesetz vermietet werden, sind auch die Mieten für das Interieur geregelt. Es existieren Berechnungsformeln auf Basis von Wert und Nutzungsdauer der Einrichtung sowie einem kleinen Aufschlag für den Vermieter. Der reale Wert ist allerdings nicht beschränkt. Wird eine Wohnung nach dem MRG mit exklusivem Interieur angeboten, kann dessen tatsächlicher Wert in die Rechnung einbezogen werden.

Verwirrend ist die Mehrwertsteuer-Regelung. Sind Einbaumöbel fest mit dem Gebäude verbunden, wie etwa in Küche und Badezimmer, kommt der Mehrwertsteuersatz für die Miete von zehn Prozent zur Anwendung. Für das Vermieten frei aufgestellter Möbel müssen 20 Prozent verrechnet werden. Private brauchen die Steuer nicht verrechnen. Wenn sie es doch tun, muss sie abgeführt werden.

Der Mieter ist verpflichtet, die vermieteten Möbel einer Wohnung sorgsam zu behandeln. Die normale Abnützung ist durch die Miete gedeckt, und vom Mieter kann dafür kein zusätzlicher Ersatz verlangt werden. Anders sieht es bei Schäden aus. Hier wäre der Mieter grundsätzlich zu Ersatz verpflichtet. Die Grenzen zwischen Abnützung und Beschädigung sind aber nicht exakt definiert. laden gibt, dazu ein Berechnungsbeispiel erstellt. Für eine Wohnzimmereinrichtung im Wert von 6000 Euro mit einer Restnutzungsdauer von zwölf Jahren dürfte in diesem Beispiel eine zusätzliche Monatsmiete von 46,67 Euro plus 20 Prozent Mehrwertsteuer verlangt werden. Ganz simpel auf die eigene Situation lässt sich das Beispiel aber nicht umlegen. „Ein Problem bei der Berechnung ist, dass es für den Laien meist schwierig ist, den Wert der Möbel und die Restnutzungsdauer anzusetzen“, meint Susanne Peinbauer, Expertin für Wohnrecht bei der AK Wien. Deshalb sollte die endgültige Schätzung durch Fachleute vorgenommen werden. Wobei auf die Liste mit dem vermieteten Inventar nicht alle Gegenstände kommen dürfen. Je nach Kategorie gehören etwa Herd, Abwasch, Badewanne oder Waschbecken zur Grundausstattung einer Wohnung.

Unterschiedliche Regelungen

Unterschiedlich geregelt ist die Erhaltung der vermieteten Möbel. „Für Wohnungen, die dem Mietrechtsgesetz unterliegen, gelten dessen Regelungen, für Wohnungen, die frei vermietet werden dürfen, gilt das Bürgerliche Gesetzbuch“, erläutert Anton Holzapfel, Geschäftsführer des Österreichischen Verbandes der Immobilienwirtschaft ÖVI. Die beiden Gesetze sind sehr unterschiedlich, „die Abgrenzung zwischen Wartung und Erhaltung, wofür der Vermieter, wofür der Mieter zuständig ist, ist nicht völlig eindeutig“, meint Holzapfel. Auf jeden Fall müsse der Mieter mit den Möbeln pfleglich umgehen, hafte aber nicht für normale Abnützung: „Die ist auf jeden Fall durch die Miete abgedeckt.“

Grundsätzlich ist das Vermieten von teilmöblierten Wohnungen durchaus sinnvoll und bei den Kunden gefragt, meint Fachverbandsobmann Pisecky. „Bei schönen Wohnungen ist es heute durchaus üblich, Küche und teilweise auch das Badezimmer zu möblieren.“Aber auch bei Kleinwohnungen, die befristet vermietet werden, sind Mieter meist sehr froh, wenn die Küche bereits eingerichtet ist. „Der Einbau einer Küche ist doch mit einigem Aufwand verbunden, der sich für die kurze Zeit nicht lohnt“, meint der Experte.