Mehr als nur ein neuer Anstrich
Refurbishment. Gekonnte Instandsetzung und Erneuerung machen aus alten Bauten attraktive Immobilien. Drei Beispiele aus Österreich.
Für Wien ist das am südöstlichen Abhang des Wienerbergs stehende und nach den Plänen von Karl Schwanzer zwischen 1962 bis 1964 errichtete Philips-Haus eine Landmark, die jeder kennt. Dem eindrucksvollen und aufgrund seiner Qualität denkmalgeschützten Äußeren steht allerdings die Bautechnik der Sechzigerjahre mit all ihren energietechnischen Mängeln gegenüber. Ohne aufwendiges Refurbishment wäre das Gebäude wirtschaftlich nicht mehr nutzbar.
Diesem historischen Bau neues Leben einzuhauchen, reizte die 6B47 Real Estate Investors AG. Warum, erzählt Vorstandsvorsitzender Peter Ulm: „Eine Wiese kaufen und dort etwas bauen, das kann fast jeder. Aber Refurbishments, Umnutzungen, sind eine interessante Herausforderung, denn dazu bedarf es eines spezifischen Knowhow.“6B47 hat bereits mehreren Bauten neues Leben eingehaucht.
Mit den dabei gesammelten Erfahrungen sah man das PhilipsHaus mit anderen Augen: „Jeder hat es als nicht mehr vermarktbares Bürogebäude wahrgenommen, wir haben die Chance erkannt, etwas ganz anderes zu machen“, erzählt Ulm. Die Idee war, in dem Bürohaus mit Fernblick Serviced Apartments zu errichten und diese als Vorsorgewohnungen zu verkaufen.
Denkmalamt redet mit
Für neue innere Strukturen bietet Schwanzers Bau aufgrund der Konstruktion mit wenigen Stützen gute Voraussetzungen. Über die Außenhaut wacht allerdings das Denkmalamt, hier darf nichts verändert werden. Mit neuen, energetisch hochwertigen Fensterbändern fand der Planer eine Lösung, die sowohl die Denkmalschützer zufriedenstellt, als auch den aktuellen Anforderungen an Wärmeschutz gerecht wird. „Die Zusammenarbeit mit dem Denkmalamt war bisher vollkommen problemlos“, betont Peter Ulm. Dafür tut man aber auch einiges mehr als gefordert: Im Eingangsbereich etwa wird die alte Situation wiederhergestellt. Investoren sind von dem Projekt ebenfalls begeistert. Obwohl erst mit dem Bau begonnen wird, sei bereits deutlich mehr als die Hälfte der Vorsorgewohnungen verkauft, berichtet Ulm.
Den Mut, einem in keiner Weise mehr den heutigen Anforderungen entsprechenden Gebäude zu Leibe zu rücken, hatte auch ein anderer Developer: JP Immobilien In die Jahre gekommene Immobilien müssen nicht unbedingt der Abrissbirne zum Opfer fallen. Gesucht sind gute Ideen, die das Bauwerk wieder attraktiv und damit gut verwertbar machen.
liegt derzeit aufgrund der großen Nachfrage die Umwandlung von Bürohäusern in moderne Hotels oder Wohnbauten. Zu den Herausforderungen eines Refurbishments gehören zeitgemäße technische Energielösungen. wandelte die Ende des 19. Jahrhunderts errichtete Telefonzentrale der k. u. k. Post- und Telegrafendirektion in ein Bürohaus um, das im historischen Ambiente moderne Gebäudetechnik und einige Zuckerln mehr bietet, etwa eine im Büroverbund gemeinsam nutzbare Dachterrasse oder eine Suite mit Hotelkomfort.
Akustik als Herausforderung
Das hat seinen Preis, aber das Ergebnis kann sich durchaus sehen lassen: „Die gesamten Baukosten waren um 40 Prozent höher, dafür ist Telegraf 7 ein Bürogebäude mit unverwechselbarer Identität“, schwärmt Daniel Jelitzka, Geschäftsführer und Gründungspartner der JP-Immobilien-Gruppe. Das Urteil kommt nicht nur als Developer, sondern auch als Nutzer des Hauses: Die JP-Gruppe hat ihre Büros im historischen Stecksaal, wo in der Anfangszeit der Telefonie die Gespräche händisch durch Stecken der Drähte vermittelt wurden. Dieser Saal stellte eine besondere Herausforderung beim Umbau dar, da er rund zehn Meter hoch ist und laut Denkmalamt keine Zwischendecke eingezogen werden durfte, damit die großen Fenster erhalten bleiben.
Gelöst wurde das durch im Raum stehende Einbauten, um die man herumgehen kann und in denen sich im unteren Teil Besprechungsräume, im oberen offene Büros befinden. „Eine große Herausforderung war auch die Akustik, deshalb haben wir von Anfang an mit Schalltechnikern gearbeitet“, erzählt Jelitzka. Die reichlich ornamental und mit Goldauflagen dekorierte Decke wurde ebenfalls mit viel Aufwand restauriert. Wobei sich Gold nicht nur an dieser Decke fand: Als ein Maler im Eingangsbereich eine Wand abscheren wollte, fand sich dahinter ebenfalls eine Dekoration mit diesem Edelmetall. Jelitzka schmunzelnd: „Wo man in diesem Haus hingriff, war Gold.“
Glasfassade statt Waschbeton
Nicht Gold, sondern ähnlich wie beim Philips-Haus Architektur und Bautechnik aus den Sechziger- und Siebzigerjahren des vorigen Jahrhunderts, war die Herausforderung beim Umbau von zwei Fakultätsgebäuden der Uni Innsbruck durch die BIG. Eine Schwierigkeit hier waren die vielen neuen sicherheitstechnischen Auflagen, berichtet Paul Ohnmacht, Projektleiter des Architekturbüros ATP: „Normen und Richtlinien lassen in manchen Bereichen kaum mehr gestalterischen Freiraum zu.“
Abgesehen von diesen Einengungen hatten die Planer im Gegensatz zum Wiener Philips-Haus die Möglichkeit, auch die Außenhaut des Baus architektonisch zu verändern. Statt Waschbeton gibt es jetzt eine Glasfassade, in der sich die Tiroler Berge spiegeln. Auch die haustechnische Lösung kann sch sehen lassen: Sie basiert auf dem Prinzip eines Passivhauses mit natürlicher Nachtlüftung und daraus resultierender Kühlung der offen liegenden Speichermassen.