Was war, was bleibt, was kommt
Trends. Der Wiener Gewerbeimmobilienmarkt hat sich im vergangenen Jahr sehr robust gezeigt. Geht es nach den Experten, wird sich diese Entwicklung 2017 fortsetzen. Einige Veränderungen sind aber dennoch zu erwarten.
Hört man sich in diesen Tagen in der Immobilienbranche um, trifft man durchgehend auf zufriedene Gesichter: „Ich hätte es nicht für möglich gehalten, dass das Rekordjahr 2015 noch übertroffen wird“, sagt etwa Bernhard Reikersdorfer, Geschäftsführer von Re/Max Austria. Kurz und prägnant auch der Kommentar von Andreas Ridder, Geschäftsführer CBRE Österreich: „Alles ist gut, der Markt läuft fantastisch.“
Die Euphorie der Akteure bezieht sich dabei nicht nur auf den Wohnimmobilienmarkt, der 2016 aufgrund der starken Nachfrage nach Eigentum mit Preissteigerungen zwischen drei und vier Prozent von sich reden machte – auch der Sektor der Gewerbeimmobilien präsentierte sich in robuster Verfassung. Beispiel Büroimmobilien: Obwohl in Wien lediglich 66.000 Quadratmeter neue oder generalsanierte Büroflächen fertig gestellt wurden, konnte mit etwas mehr als 300.000 Quadratmetern an Neuvermietungen das Vorjahr um ein Drittel übertroffen werden. „Eine derart hohe Vermietungsleistung wurde zuletzt 2008 erzielt“, erklärt Stefan Wernhart, Büroexperte bei EHL, und liefert auch gleich eine Erklärung für diese Diskrepanz: „Die zahlreichen Vorvermietungen der Neubauprojekte mit Fertigstellung 2017 und 2018 haben den Markt deutlich belebt.“Konsequenterweise ist auch die Leerstandsrate gesunken: CBRE gibt sie per Jahresende 2016 mit 5,3 Prozent an, EHL taxiert sie leicht höher bei 5,8 Prozent. Bei den Durchschnittsmieten verzeichneten die Experten einen leichten Anstieg auf 13,75 Euro, bei den Spitzenmieten lag man per Jahresende bei 26 Euro pro Quadratmeter.
Trend zur Konzentration
Auch als Einzelhandelsstandort konnte Wien im Vorjahr seine Position behaupten. Laut EHL nimmt die Bundeshauptstadt in der Liste jener Städte, in die Einzelhändler expandieren wollen, mit Platz fünf unter den europäischen Expansionszielen weiterhin einen Spitzenplatz ein. Zahlreiche Neueintritte, darunter die beiden H&M-Ableger Monki und Weekday, die Make-up-Marke NYX oder der niederländische Matratzenund Bettenhersteller Swiss Sense belegen diesen Trend. Allerdings werden die Unternehmen zunehmend anspruchsvoller, man konzentriere sich vor allem auf Spitzenlagen, weiß EHL-Einzelhandelsspezialist Jörg Bitzer. Dort konnten die Spitzenmieten ihr hohes Niveau denn auch halten. Am Kohlmarkt werden laut EHL derzeit bis zu 400 Euro, in der Kärntner Straße bis zu 250 Euro und in der Mariahilfer Straße immerhin noch rund 120 Euro pro Quadratmeter bezahlt. Auch in den Topeinkaufszentren werden Mietpreise von bis zu 125 Euro erzielt. „Der Trend zur Konzentration auf die Toplagen verstärkt sich immer mehr, was zu zunehmenden Problemen in sekundären Lagen führt. Mitunter sind das auch Lagen, die noch vor wenigen Jahren attraktive Standorte waren“, so Bitzer.
Auf dem Investmentmarkt sorgte vor allem die Assetklasse der Hotelimmobilien für Freude. Dort verzeichnete das auf diese Immobilienklasse spezialisierte Beratungsunternehmen Christie & Co. mit fast einer Milliarde Euro einen neuen österreichischen Rekordwert. Ein Großteil der Transaktionen entfiel wiederum auf Wien, darunter der Verkauf des geschichtsträchtigen Hotels Imperial Wien, des Hilton Vienna oder des Mercure Biedermeier Vienna. Für 2017 schraubt man die Erwartungen aber etwas herunter: „Wir gehen davon aus, dass das Jahr 2016 ein Ausreißer nach oben war und sich das Investmentvolumen im laufenden Jahr auf dem Niveau der Vorjahre einpendeln wird“, sagt Lukas Hochedlinger, Managing Director Germany, Austria & CEE bei Christie & Co.
Ansprüche an Flächen steigen
Trotz aller Unwägbarkeiten, die sich durch den EU-Austritt der Briten, den Amtsantritt von Donald Trump oder die Entwicklungen auf den Zinsmärkten ergeben, ist die Branche auch für das laufende Jahr optimistisch gestimmt. Das geht aus der IFI-Trendstudie 2017 hervor, die vor Kurzem vom Institut für Immobilienwirtschaft präsentiert wurde. Demnach erwartet ein Großteil der befragten 421 Marktakteure in nahezu allen Assetklassen eine positive Entwicklung. Ein deutliches Lebenszeichen wird vor allem auf dem Wiener Büromarkt erwartet. „Spannend wird es vor allem im zweiten Halbjahr“, erläutert Ridder. „Rund 160.000 neue Flächen kommen dann auf den Markt, etwa Denk Drei im Prater, QBC 3+4 beim Hauptbahnhof, der Orbi Tower in Erdberg oder die neue Postzentrale im dritten Bezirk.“Laut dem EHLExperten Wernhart wird die Nachfrage nach solchen Flächen in den kommenden Jahren im Besonderen durch eine zunehmend mobile, von modernen Kommunikationsmedien geprägte Arbeitsweise und die Optimierung der Work-Life-Balance bestimmt. „Die baulichen Voraussetzungen, um diese beiden Trends optimal umzusetzen, sind vor allem in den modernen Neubauprojekten gegeben“, so Wernhart. Stefan Krejci, Geschäftsführer der RCG Immobiliendienstleistungs GmbH, der Gewerbeeinheit des Maklernetzwerks Re/Max, führt außerdem eine sehr gute Anbindung an den öffentlichen Verkehr, eine hohe Energieeffizienz der Gebäude und flexiblere Grundrisse an.
Bei den Shoppingcentern stehen die Zeichen hingegen eher auf Optimierung denn auf Neubau, so Krejci: „Auffallend viele Einkaufszentren investieren derzeit hohe Summen, um sich zukunftsfit zu machen. Noch mehr Angebot, noch ansprechenderes Ambiente, noch mehr Einkaufserlebnis lautet die Devise.“Kleinere Flächenzuwächse wird es in Wien aber auch 2017 geben, etwa in der „Post am Rochus“im dritten Bezirk mit 5500 Quadratmetern vermietbarer Fläche. Im „Huma Eleven“in Simmering wird außerdem die im vergangenen Jahr begonnene Erweiterung finalisiert und das Seequartier in der Seestadt Aspern um 1500 Quadratmeter erweitert. „Grundsätzlich geht es darum, den Einkauf stärker zu emotionalisieren, durch Zusatzangebote zu einem Erlebnis zu machen und damit einen Mehrwert gegenüber dem Onlineshopping zu erzielen“, meint EHLExperte Bitzer.