Richter schützen Wiener „Mietadel“
Immobilien. Der Verfassungsgerichtshof hat das umstrittene Richtwertsystem für verfassungskonform erklärt. Die Immobilienwirtschaft und viele Hauseigentümer sind entsetzt.
Wien. Hunderttausende Mieter können aufatmen: Der Verfassungsgerichtshof hat am Mittwoch das österreichische System der Richtwertmieten als verfassungskonform bestätigt. Die Immobilienwirtschaft, insbesondere viele Hauseigentümer, sind entsetzt. Denn damit greifen die Verfassungsrichter massiv in Eigentumsrechte ein.
Der Richtwert gilt – vereinfacht gesagt – für Altbauwohnungen, die vor 1945 gebaut und deren Mietverträge nach dem 1. März 1994 abgeschlossen wurden. Eine Gruppe von Wiener Hauseigentümern hatte zwei Regelungen des Richtwert- beziehungsweise Mietrechtsgesetzes angefochten: Die je Bundesland unterschiedlich hohen Richtwerte für Mieten und den Stichtag 8. Mai 1945 (Ende des Zweiten Weltkriegs) für die Vollanwendung des Mietrechtsgesetzes. Denn Wohnungen, deren Bau nach dem Zweiten Weltkrieg bewilligt wurden, fallen nicht unter die Richtwertregelung.
Weiters argumentierten die Hauseigentümer, dass es unsachlich sei, wenn der Richtwert für die gesamte Steiermark und damit für die Stadt Graz höher sei als für Wien, obwohl doch in Wien die Grund- und die Baukosten viel höher seien als in Graz. Der Verfassungsgerichtshof vertritt hier einen anderen Standpunkt. Die Richter erklärten, dass der Gesetzgeber mit der Festsetzung der Richtwerte seinen „rechtspolitischen Gestaltungsspielraum nicht überschritten“habe. Auch den niedrigen Richtwert für Wien hält der Verfassungsgerichtshof für gerechtfertigt: „So vermögen insbesondere die Wohnungssituation im Land Wien im Allgemeinen und die stärkere Angewiesenheit der Bevölkerung auf erschwinglichen Wohnraum sowie die vergleichsweise hohe Miet- beziehungsweise niedrige Eigentumsquote im Besonderen eine abweichende Behandlung innerhalb der Grenzen der Sachlichkeit zu rechtfertigen“, heißt es in der Entscheidung.
Wiens Wohnbaustadtrat Michael Ludwig (SPÖ) jubelt über den Richterspruch.
Zwei-Klassen-Gesellschaft
„Die Entscheidung des Verfassungsgerichtshofs ist schlecht für Investoren“, sagt Wolfgang Louzek, Präsident des Verbandes der institutionellen Immobilieninvestoren, im „Presse“-Gespräch.
Denn die Richtwertmieten liegen in Wien durchschnittlich 50 Prozent unter dem aktuellen Marktwert. Mit der jetzigen Entscheidung werde sich die ohnehin schon bestehende Zwei-KlassenGesellschaft am Wiener Mietmarkt weiter verschärfen. „Das Ganze wird dazu führen, dass die Besitzer von Gründerhäusern noch weniger in die bestehenden Wohnun- gen investieren werden oder die Wohnungen gar nicht mehr weitervermieten“, sagt Louzek. Denn bei den niedrigen Mieten bleibe kaum noch Geld übrig, um die Häuser zu sanieren. „Von einem angemessenen Ertrag und von einer Rendite brauchen wir gar nicht sprechen“, so Louzek.
Das Richtwertsystem erhöhe auch nicht die soziale Treffsicherheit, sondern damit werde der ohnehin schon privilegierte Mietadel weiter geschützt. „Wer das Glück hat, in einer günstigen Gründerzeitwohnung zu leben, wird alles tun, damit das an der gleichen Adresse gemeldete Kind oder Enkelkind später zu den gleichen Konditionen in den Mietvertrag einsteigen kann“, betont der Immobilienexperte.
Er hält es für „politische Willkür“, dass es in den Bundesländern völlig unterschiedliche Richtwerte gibt. Als das Richtwertsys- tem Anfang der 1990er-Jahre eingeführt wurde, orientierte man sich in den Bundesländern an den damaligen Baukosten. „Diese Werte sollten dann regelmäßig von einem Beirat überprüft und bei Bedarf angepasst werden. Doch die Beiräte traten dann nie wieder zusammen und wurden dann in weiterer Folge abgeschafft“, sagt Louzek. „Damit wurden die regionalen Unterschiede einzementiert.“In Vorarlberg liege der Richtwert derzeit bei 8,57 Euro pro Quadratmeter, in Wien aber nur bei 5,58 Euro (ohne Zu- und Abschläge) „Sind diese Unterschiede wirklich gerechtfertigt?“, fragt Louzek. Eigentlich sollen die Richtwerte alle zwei Jahre an die Inflation angepasst werden. Doch 2016 wurde das von der Regierung durch ein neues „Mietrechtliches Inflationslinderungsgesetz“verhindert. Daher kam es erst Anfang April 2017 zu einer Erhöhung.