Institutionelle riechen den Braten
Investments. Der Wiener Wohnungsmarkt zieht neuerdings verstärkt institutionelle ausländische Anleger an. Großvolumige Projekte und Renditen auf Büroniveau wirken als Magnet.
Dass Wiener Wohnimmobilien für Investoren interessant sind, ist grundsätzlich nichts Neues. Sowohl Institutionelle, Privatstiftungen als auch Kleinanleger – Stichwort Vorsorgewohnungen – sind seit Jahren in dem Segment aktiv. Sehr wohl neu ist hingegen, dass großvolumige Wohnneubauprojekte nicht nur heimische, sondern verstärkt auch Investoren aus dem Ausland anziehen. Versicherungen sind ebenso dabei wie große, offene Immobilienfonds.
Losgrößen zu klein
Laut Franz Pöltl, Geschäftsführer EHL Investment Consulting, haben internationale Investoren Wiener Wohnimmobilien schon immer auf dem Radar gehabt. „Da aber kaum Pakete im dreistelligen Millionenbereich auf dem Markt verfügbar waren und die Losgrößen der Einzelinvestments bei lediglich zehn bis 15 Millionen Euro liegen, ist es aber meist beim Interesse geblieben“, so der Experte. Eine Ausnahme bildete lediglich der Verkauf des mehr als 400 Millionen Euro schweren Allianz-Pakets Mitte des vergangenen Jahrzehnts.
Im ersten Halbjahr 2017 wurden rund 1,8 Milliarden Euro in Wiener Immobilien investiert. Davon entfiel mit 1,3 Milliarden Euro (71 Prozent) der Löwenanteil auf das Bürosegment. Der Wohnungsneubau landete mit einem Investmentvolumen von 175 Millionen Euro (zehn Prozent) – nach Hotels mit 190 Millionen Euro (elf Prozent) – knapp auf dem dritten Platz. Wie Georg Fichtinger, Head of Investment Properties CBRE Ös- terreich, erklärt, sei der Anteil von Wohnungsneubauprojekten am Gesamtinvestmentvolumen in den vergangenen Jahren zwischen acht und 18 Prozent gelegen, wobei der höchste Umsatz 2015 mit 500 Millionen Euro verzeichnet wurde.
Das verstärkte Investoreninteresse an Wiener Wohnungsneubauten führt Fichtinger nicht zuletzt auf das mittlerweile ähnliche Renditeniveau wie auf dem Büroimmobilienmarkt zurück. Die Bruttorenditen für mehrgeschoßige Wohnungsneubauprojekte in Wien beziffert er zwischen drei Prozent in den Innenstadt- und Villenlagen, mit vier Prozent in den Flächenbezirken. Das Marktpotenzial schätzt der CBRE-Experte als „groß“ein – auch, weil in Wien bis 2018 mehrere großvolumige Wohnungsneu- bauprojekte fertig gestellt würden. Einen Überblick, der sich an Investoren und Entwickler rechnet, hat CBRE angesichts des gestiegenen Interesses in seiner Marktanalyse „Mehrgeschoßiger Wohnungsneubau in Wien“zusammengestellt. Der jüngst präsentierte Report deckt Objekte mit mehr als 20 Wohneinheiten ab.
Die Pipeline ist jedenfalls gut gefüllt. Laut Fichtinger beträgt der Zuwachs im kommenden Jahr mit rund 12.700 neuen Wohneinheiten 50 Prozent mehr als heuer. Was die Fertigstellungen betrifft, stellt die CBRE-Marktanalyse die höchste Steigerungsrate bei Mietwohnungen fest. In diesem Bereich sind etwa 62 Prozent der zwischen 2016 und 2018 fertiggestellten Objekte gefördert, die restlichen 38 Prozent frei finanziert. Da mit Letzteren auch keine Beschränkungen bezüglich Miethöhe oder Baukosten verbunden sind, stehen diese im besonderen Fokus der Investoren. „Angesichts der starken Nachfrage nach Mietwohnraum verbinden Investoren wenig bis kaum Risiko mit dieser Assetklasse“, so Pöltl. Nachsatz: „Es stellt in der Regel auch kein Problem dar, für leer gewordene Wohnflächen neue Mieter zu finden.“
Mikrowohnungen gesucht
„Investoren suchen vor allem kleinere, effiziente Wohneinheiten, da diese – auch wegen der Verteuerungsproblematik – leichter zu vermieten sind“, sagt Roland Pichler, Geschäftsführer der Wohnkompanie. Als beliebtestes „Produkt“bezeichnet er Zweizimmerwohnungen mit Flächen von weniger als 50 Quadratmetern und Freiräumen. „Bei Objekten, die für den Einzelabverkauf gedacht sind, sind die Flächen dagegen in der Regel um fünf Prozent größer.“
Die Wohnkompanie hat gerade mit der Vermarktung des Projekts Südhang Oberlaa, das bis Ende 2019 im zehnten Wiener Gemeindebezirk entsteht, begonnen. Für ein Viertel der 331 frei finanzierten Wohneinheiten wird ein Großinvestor gesucht – „was auch einen Finanzierungsvorteil mit sich bringt“, meint Pichler. Der Rest soll im Einzelabverkauf entweder an Eigennutzer oder Vorsorgewohnungsinvestoren gehen.
Ähnliche Projekte werden derzeit in ganz Wien realisiert. Auffallend ist, dass sich darunter auch – dem internationalen Trend entsprechend – immer öfter Wohntürme befinden. Noch vor Baubeginn startete etwa vor ein paar Wochen der Einzelwohnungsverkauf für Turm 1 des Wohn- und Büroprojekts Triiiple im dritten Wiener Gemeindebezirk. Turm 3 ging in einem Forward Purchase erst kürzlich an die Corestate Capital Holding. Bereits 2016 sicherte sich die Erste Immobilien KAG den Wohnturm Hoch 33 im zehnten Wiener Gemeindebezirk vom ÖSW. „Die aktuell in Entwicklung befindlichen Wohntürme wie Triiiple oder Marina Tower stoßen bei ausländischen Investoren auf großes Interesse“, sagt Pöltl.