Dienstmann auf juristisch schwachen Beinen
Wohnungseigentum. Die Eigentümergemeinschaft kann Concierge-Verträge weder abschließen noch übernehmen. Auch die Überbindung solcher Verträge durch den Bauträger direkt an die Käufer der Wohnungen ist juristisch heikel.
Wien. In Großstädten, so auch in Wien, hat im gehobenen Wohnbau der Trend Einzug gehalten, „Concierge-Services“für die Bewohner von Luxuswohnungen anzubieten. Immer öfter werden dabei von den Bauträgern oder den von diesen eingesetzten Hausverwaltungen „Concierge-Verträge“mit Serviceund Dienstleistungsunternehmen abgeschlossen. Damit soll die Attraktivität der Immobilie erhöht werden. Rechtlich steht das Modell aber auf schwachen Beinen.
Einkäufe bis Kontrollgänge
Der Umfang der Dienstleistungen ist groß: Einkäufe, Botengänge, Annahme der Post, Entgegennahme und Ausfolgung von Waren, Versorgung von Haustieren, Organisation der Dienstleistung Dritter (Babysitter etc.), Kartenreservierungen oder Kontrollgänge. In größeren (Luxus-)Wohnhausanlagen steht dem Concierge dafür in der Regel ein Büro („Concierge-Loge“) zur Verfügung, das die Präsenz des Personals während einer vertraglich vereinbarten Mindestzeit sicherstellen soll. Als Entgelt erhält der Dienstleister ein monatliches Pauschalhonorar für vereinbarte Grundleistungen, das in der Regel von der Hausverwaltung über die Betriebskosten den Wohnungseigentümern verrechnet wird.
Das rechtliche Problem: Solche Concierge-Service-Verträge werden zwischen der Eigentümergemeinschaft und dem Dienstleister abge- schlossen. Das stößt auf Hindernisse im zwingenden Wohnungseigentumsrecht. So hat der Oberste Gerichtshof bereits ausgesprochen, dass die Eigentümergemeinschaft derartige Dienstleistungen nicht mit Mehrheitsbeschluss beauftragen kann (5 Ob 226/14t, 28. 4. 2015); ein solcher Beschluss wurde erfolgreich angefochten. Im Anlassfall ging es um eine in Wien-Döbling errichtete Wohnungseigentumsanlage; dort hatte der Bauträger einen Service- und Dienstleistungsvertrag mit einem externen Dienstleister initiiert, der etwa die Organisation (nicht Durchführung) von Kinderbetreuungen oder Haushaltshilfe umfasste.
Die Kosten dieses „Parkmanagements“sollten über die Bewirtschaftungskosten abgerechnet werden. Jahre später kam eine neue Hausverwaltung, und die wollte sich die gelebte Praxis mit einem Mehrheitsbeschluss absegnen lassen. Auch in Zukunft sollten die Kosten des Parkmanagements über die Betriebskosten vorgeschrieben werden. Zwar stimmte die Mehrheit der Wohnungseigentümer zu, doch wurde dieser Beschluss von einem der Überstimmten erfolgreich bekämpft: Die Dienstleistungen seien nämlich, so der OGH, keine Maßnahmen der Liegenschaftsverwaltung, zumal sie mit der Verwaltung der allgemeinen Teile der Liegenschaft in keinem Zusammenhang stünden. Die Rechtsfähigkeit der Eigentümergemeinschaft besteht aber nur in Angelegenheiten der Liegenschaftsverwaltung – und kann auch nicht durch vertragliche Vereinbarungen erweiterbar werden. Also war der Beschluss nichtig. Daher sind auch Aufwendungen für vom Concierge-Service durchgeführte Wachdienste und Kontrollgänge, die nicht direkt der Erhaltung der gemeinschaftlichen Teile einer Wohnhausanlage dienen, nicht vom Verwaltungsbegriff umfasst; da Objektsicherheitsprüfungen nach ÖNORM B 1300 durch Fachleute zu erfolgen haben, lassen sie sich auch damit nicht rechtfertigen.
Konsumentenschutz als Hürde
In der Praxis sucht man freilich nach alternativen Möglichkeiten, um die Bedürfnisse des Marktes nach solchen Service-Angeboten zu bedienen. So wird dem Vernehmen nach versucht, die einzelnen Wohnungseigentümer ad personam vertraglich zur anteiligen Kostentragung für die Concierge-Services zu verpflichten. Dazu wird der Dienstleistungsvertrag zunächst vom Bauträger abgeschlossen; dann wird mit dem jeweiligen Wohnungskäufer eine Übernahmeverpflichtung vereinbart. Das könnte freilich schon an den Hürden des zwingenden Verbraucherrechts scheitern, insbesondere wegen Verletzung des sogenannten Transparenzgebotes. Denn häufig dürfte der Kauf- und Bauträgervertrag nur einen knappen Hinweis auf den Inhalt eines derartigen Service- und Dienstleistungsvertrages enthalten, den konkreten Leistungsumfang und die Höhe des Entgelts aber nicht genau umschreiben. Häufig ist dem Bauträgervertrag auch der konkrete Vertragstext eines derartigen Vertrages nicht angeschlossen, der die vorhin dargestellten Einzelwirkungen des Transparenzgebotes erfüllen könnte. Aber selbst für den Fall, dass der Vertragstext dem Wohnungskäufer bei Abschluss des Bauträgervertrages vorläge, wäre dieser – auch außerhalb des Konsumentenschutzgesetzes – im Hinblick auf das ABGB als „Vertragsformblatt“zu qualifizieren. Demnach sind darin enthaltene Nebenbestimmungen, sofern sie gröblich benachteiligend sind, nichtig; wurde etwa für den Fall der vorzeitigen Kündigung eine Abschlagszahlung vereinbart, wäre diese unwirksam. Die Übernahmeverpflichtung im Wohnungskaufvertrag könnte schließlich auch unter die „rechtsunwirksame Vereinbarungen“im Wohnungseigentumsgesetz fallen.