„Mit Erker schwerer zu vermarkten“

Bewertung. Was ist meine Immobilie wert? Eine Frage, auf die es keine absolut richtige Antwort gibt. Viele Details können ausschlaggebend sein – und das letzte Wort hat immer der Markt.

Lage, Lage, Lage – so heißt das wertbestimmende Kriterium bei Immobilien, auch bei der Eigentumswohnung oder dem Einfamilienhaus. Wer aber glaubt, in einem Immobilienpreisspiegel – hier sind, nach Regionen sortiert, Richtwerte angeführt – wie in der berühmten Eurotax-Liste für Fahrzeuge auf die Schnelle einen exakten Preis für Verkauf oder Kauf zu finden, liegt nur allzu leicht falsch.

„Die Immobilienpreisbewertung ist von wesentlich mehr Faktoren geprägt“, erzählt Bernd Gabel-Hlawa, Geschäftsführer von FindMyHome. Neben der Lage zählen der Zustand, die Ausstattung und das Baujahr. „Dann kommen noch Stockwerk, Grundrissgestaltung, Himmelsrichtung, Lärmgrad, Außenfläche und besondere Features des Objekts dazu.“

Meist neigen Immobilienbesitzer dazu, den Wert ihres Hauses oder ihrer Wohnung zu überschätzen, meinen die Experten. Das beginne damit, so Niels Jacobsen, Geschäftsführer der Beratungsplattform Immoverkauf24, dass man sich auf diversen Internetplattformen vergleichbare Angebote ansieht. Der Haken dabei: „Viele Objekte werden um fünf oder zehn Prozent über dem letztlich tatsächlich erzielten Kaufpreis angeboten“, sagt Jacobsen.

Mitunter übertragen Immobilienbesitzer die in den vergangenen Jahren kolportierten Wertsteigerungen bei Wohnungen und Häusern einfach auf das eigene Objekt, berichtet Astrid Grantner, Geschäftsführerin der EHL Immobilien-Bewertung: „Aber nicht in allen Regionen haben sich die Immobilienpreise positiv entwickelt. Besonders in Abwanderungsgebieten gibt es auch den gegenteiligen Effekt.“

Das eigene Heim wird zudem oft durch die rosarote Brille gesehen, da dem Besitzer Mängel oder Schwächen nicht bewusst sind. Wertmindernd wirken sich mitunter Details aus, die er einst mit viel Begeisterung realisiert hat, die aber heute nicht mehr gefragt sind. Grantner nennt als Beispiel den Erker: „Das war einmal ein Modetrend beim Einfamilienhaus, jetzt erschwert er die Vermarktung.“Die bei vielen älteren Objekten noch übliche Trennung in Küche, Wohn- und Esszimmer wirke sich ebenso negativ auf den Verkaufspreis eines klassischen Einfamilienhauses aus wie wenn es nur ein Kinderzimmer gebe, sagt die Expertin. Bei Eigentumswohnungen sind das Fehlen von Balkon und Lift oder schlechte natürliche Belichtung Gründe für Preisabschläge. Es gibt Dutzende solcher Details, die das Interesse potenzieller Käufer schmälern und sich deshalb auf die Verkaufsmöglichkeit und somit den Preis auswirken.

Erst unter Berücksichtigung solcher Nachteile einer Immobilie – und natürlich auch ihrer Vorzüge – lässt sich mit einem Immobilienpreisspiegel sowie dem Vergleich mit ähnlichen aktuellen Angeboten zumindest ein ungefährer Wert des Besitztums ermitteln. Exakter werde es, wenn zertifizierte Makler die Schätzung vornehmen, sagt Jacobsen: „Sie greifen auf Referenzwerte aus tatsächlichen Verkäufen in jüngster Zeit zu.“Bei einer zusätzlichen Besichtigung vor Ort könne der Makler

Was das Wohnen angenehmer macht, wirkt sich wertsteigernd aus. Dazu gehören neben der Region z. B. die Nähe zu Stationen öffentlicher Verkehrsmittel, Schnellstraßen und Autobahnen, Einkaufsmöglichkeiten und Schulen. Wesentlich sind auch ein moderner Grundriss, zwei Kinderzimmer bei Objekten für Familien, Balkon und Abstellmöglichkeiten wie Keller oder Schuppen. dann noch fachmännisch Zu- und Abschläge für das individuelle Objekt ermitteln und auf diese Weise zu einem annähernd realistischen Preis kommen, sagt Jacobsen.

„Realistisch“ist ein solcher Preis vor allem bei klassischen Immobilien in normalen Lagen, wo es ein großes vergleichbares Angebot gibt und damit eine gewisse Transparenz. Hier zu hoffen, dass der Charme der eigenen Immobilie Käufer bewegen werde, einen deutlich höheren Preis zu bezahlen, ist angesichts der Vergleichbarkeit der Angebote meist vergeblich. Wobei „deutlich höher“ein Aufschlag von mehr als zehn Prozent wäre, sagen die Fachleute. Was darunter liege, bewege sich im Rahmen der normalen Schwankungsbreite des Spiels von Angebot und Nachfrage.

Anders sehe es bei besonderen Lagen oder außergewöhnlichen Immobilien wie Lofts aus, die eine spezielle Zielgruppe ansprechen,

Bauliche Mängel bringen immer einen Abschlag. Wohnungen im Erdgeschoß sind wegen der schlechteren Belichtung und des Einbruchsrisikos schwerer verkaufbar, ungünstig sind auch Fenster zur Feuermauer. Im Mehrfamilienhaus ist ein fehlender Lift ein Manko. Ein unschöner Ausblick oder laute Nachbarschaft mindern ebenfalls den Wert. sagt Bernd Gabel-Hlawa: „Hier kann es vorkommen, dass bei längerem Warten über dem Marktwert verkauft werden kann. Gerade bei Liebhaberobjekten ist der Wert sehr subjektiv.“

Mit wesentlich größerem Aufwand wird bei der Bewertung von gewerblichen Objekten vom Einkaufs- und Fachmarktzentrum bis zum Bürohaus vorgegangen. Neben dem Vergleichswertverfahren werden auch Ertragswert- und Sachwertverfahren eingesetzt. Das geschieht mit großem Aufwand, weiß Astrid Grantner von EHL: „Oft stecken etliche Tage Arbeit in einer Bewertung.“Beim Ertragswertverfahren spielt die Vermietbarkeit der Flächen und damit der mögliche Nutzen des Objekts für den Investor die Hauptrolle. Um hier richtige Aussagen zu treffen, müssen die Experten etwa bei Retailobjekten die Marktentwicklung und Einkaufsgewohnheiten der Konsumenten berücksichtigen. Aber letztlich bestimmt auch hier der Markt den erzielbaren Preis.

Immobilienpreisspiegel als ersten Überblick gibt es um 35 Euro bei der Wirtschaftskammer. Im Internet bieten Plattformen wie Immoverkauf24 oder das vorwiegend auf gewerbliche Kunden spezialisierte Unternehmen Immounited – teilweise kostenlos – Tools und Services zur Wertermittlung an. Ein realistisches Urteil über den möglichen Verkaufspreis fällen Makler.