„Vom Image her extrem gut besetzt“
Zinshäuser. Sie bleiben bei Investoren beliebt und gelten als gute Mischung aus Sicherheit und Ertrag – trotz eher bescheidener Renditen. Klassische Gründerzeitobjekte werden zunehmend rar.
Gewohnt wird immer“– getreu diesem Motto setzen Anleger auch im Jahr 2018 auf Zinshäuser. „Wir gehen davon aus, dass die Transaktionszahl weiter steigen wird“, sagt Mathias Miller-Aichholz von Hudej Zinshäuser. Das Transaktionsvolumen hingegen werde wie zuletzt auf hohem Niveau stagnieren.
„Der Grund dafür ist, dass große Transaktionen in Toplagen zurückgehen“, erklärt Miller-Aichholz. Dafür würden mehr Objekte mit geringerem Wert verkauft. Damit setzt sich der Trend des Vorjahrs fort: 2017 registrierte der Zinshaus-Profi österreichweit insgesamt 863 Transaktionen im Wert von rund 1,75 Milliarden Euro. Gegenüber dem Jahr 2016 stellte dies ein Plus von 17,6 Prozent bei der Zahl der Transaktionen, gleichzeitig jedoch einen leichten Rückgang von etwa zwei Prozent beim Volumen dar. Dass der Zinshausmarkt auf Erfolgskurs ist, bestätigt auch Thomas Gruber, Teamleiter Zinshäuser bei Otto Immobilien: „Zinshäuser sind heiß begehrt.“
Während Miller-Aichholz allerdings unter Zinshäusern jedes Haus mit mehreren langfristig vermieteten Wohnungen versteht, fasst man bei Otto Immobilien den Begriff enger: Als Zinshäuser gelten demnach nur jene Gebäude, die in den Jahren 1848 bis 1918 im Stil des Historismus (mit entsprechenden Stilelementen wie etwa einer gegliederten Fassade) in geschlossener Bauweise errichtet wurden. Und die zudem keine Sondernutzung haben – etwa als öffentliche Gebäude – und an denen außerdem kein Wohnungseigentum begründet wurde.
Dementsprechend unterschiedlich ist auch die Einschätzung der Verfügbarkeit: „Das Angebot ist da. Das sieht man auch daran, dass der Markt das hohe Volumen hält“, sagt Miller-Aichholz. Anders sieht es bei den Gründerzeitgebäuden aus: Nach Angaben von Otto Immobilien gibt es in Wien mit Stichtag 14. Februar exakt 14.439 klassische Zinshäuser – das bedeutet einen Rückgang des Bestands um mehr als neun Prozent seit 2009. „Die Suche nach Gründerzeitobjekten ist wie die Trüffelsuche. Es ist schwierig, gute Liegenschaften zu bekommen“, sagt Gruber.
Die mit der Verknappung des Angebots einhergehenden Preissteigerungen haben sich allerdings zuletzt zumindest tendenziell eingebremst: „Wir sehen, dass die maximal erzielbaren Preise nicht mehr so stark steigen“, sagt Gru- ber. Auffallende Preissprünge gebe es nur im 16. und 17. Bezirk, wo die Maximalpreise um 17 Prozent angestiegen sind, sowie im 21. und 22. Bezirk mit einem Plus von zehn Prozent.
Deutliche Steigerungen gibt es nach Angaben Grubers allerdings durch die Bank bei den Mindestpreisen, die vor allem in einigen Regionen innerhalb des Gürtels seit Herbst 2017 kräftig zugelegt haben: So sind sie beispielsweise im 8. und 9. Bezirk um 26 Prozent nach oben geklettert. Wobei die Preise für Zinshäuser je nach Lage, Zustand und Vermietung stark divergieren: „Die Preisspanne reicht von ein paar Hunderttausend Euro bis zu mittleren zweistelligen Millionenbeträgen“, sagt Miller-Aichholz.
Keine Rede von einem Aufwärtstrend ist bei den Renditen. Diese haben sich in den vergangenen zehn Jahren vielmehr kontinuierlich nach unten bewegt. Nach Angaben der Experten liegen die Renditen bei Topobjekten in der Wiener Innenstadt zwischen 1,2 und 1,5 Prozent. „In der Regel kann man über längere Zeit gesehen Renditen zwischen 2,5 und drei Prozent erwarten“, sagt MillerAichholz.
In den Bundesländern sind die Renditen hingegen etwas höher – in Graz können Investoren seinen Worten nach mit rund 3,5 Prozent rechnen. Kein Wunder, dass der Markt dort aktiv ist: So wechselten im Vorjahr in der steirischen Landeshauptstadt 41 Zinshäuser den Besitzer, immerhin zehn waren es nach Angaben von Hudej Zinshäuser in Leoben. Auch Oberösterreich verfügt über großes Marktpotenzial. Ein Plus von 19,7 Prozent bei der Zahl an Transaktionen führte im Vorjahr zu einer Steigerung beim Volumen um 57,2 Prozent. Insgesamt wurden in Oberösterreich mit 79 Zinshausverkäufen 83,7 Millionen Euro erzielt. Dass Zinshäuser trotz sinkender Renditen nach wie vor ein attraktives Investment sind, liegt nach Ansicht von Sandra Bauernfeind, Geschäftsführerin von EHL Immobilienmanagement, an ihrer Reputation: „Sie sind vom Image her extrem gut besetzt.“Miller-Aichholz ergänzt: „Zinshäuser sind die gelungene Kombination aus Sicherheit und Ertrag.“
Besonders beliebt ist die Assetklasse Zinshaus bei Unternehmen wie Immobilienentwicklern, Bauträgern oder Händlern. Sie reißen Objekte entweder ab und bauen an deren Stelle neu, oder sie sanieren und parifizieren das Haus und verkaufen die Wohnungen. „Sie sind mit 66 Prozent die stärkste Käufergruppe“, sagt Gruber. Eine weitere starke Gruppe sieht er in Stiftungen, die vor allem an schönen Häusern in Toplagen interessiert sind. „Neben der Rendite steht für sie auch die Wertentwicklung des Hauses im Fokus“, erklärt Gruber. Während bei Gewerbeimmobilien ausländische Investoren mitspielen, ist der Zinshausmarkt fest in österreichischer Hand. „International sind die Vorteile von Zinshaus-Investments noch nicht bekannt“, weiß MillerAichholz. Mit dem Büro in der Schweiz will Hudej Zinshäuser allerdings das Interesse von Schweizer und anderen ausländischen Investoren auf dem heimischen Zinshausmarkt ankurbeln.