„Die Zeit der billigen Dachausbauten ist vorbei“

Wohnen ganz oben. Einst waren sie Selbstläufer, jetzt müssen die Dächer perfekt sein.

Auch die Dachgeschoße sind inzwischen wieder auf dem Boden der Tatsachen angekommen: Nachdem die Preise eine Zeit lang – etwa in den Boomjahren 2012, 2013 und 2014 – ungeahnte Höhen erreicht hatten, als die Nachfrage groß und das Angebot knapp war, ist inzwischen in den Markt der luxuriösen Dachausbauten wieder ein solides Realitätsbewusstsein eingekehrt.

Denn die Situation hat sich deutlich gedreht: Viele der einstigen Käufer aus dem osteuropäischen Raum, die fast ungeschaut um teures Geld gekauft haben, was über den Dächern des Ersten und der umliegenden Straßenzüge zu haben war, sind nach Rubelverfall und Sanktionen ausgeblieben.

Gleichzeitig wird für Projekte mit teuren Penthäusern oder zumindest Dachausbauten, die während des Booms eilig gestartet wurden, nach Käufern gesucht. Außerdem kommt erschwerend hinzu, dass nach Jahren, in denen der Dachausbau als das Nonplusultra des luxuriösen urbanen Lebens galt, immer mehr Käufer ihre Liebe zum darunter liegenden Altbau wiederentdecken. Und nicht immer, aber immer öfter dem obersten Regelgeschoß mit Stuck, hohen Decken und Flügeltüren den Vorrang vor den gläsernen Palästen am Dach geben.

Zwar sind die Dachausbauten immer noch mit Abstand die teuersten Wohnungen, zumindest eine Annäherung findet inzwischen allerdings statt, wie Peter Marschall, Inhaber von Marschall Immobilien, vorrechnet: „Für wirklich tolle Dachwohnungen werden in Luxuslagen zwischen 20.000 und 25.000 Euro auf den Quadratmeter gezahlt, mit Ausreißern in Richtung 30.000 Euro und darüber.“Das oberste Regelgeschoß liege dagegen im Schnitt zwischen 12.000 und 16.000 Euro, „kann aber auch bis zu 18.000 Euro kosten, wenn es wirklich schön ist. Da relativiert sich der Unterschied zu 20.000 fürs Dach“, sagt der Makler. Faktoren, die die Zimmerfluchten ganz oben nicht unbedingt zu Verkaufsschlagern machen, die den Maklern aus den Händen gerissen werden.

Denn die potenziellen Kunden in diesem Segment wissen, dass sie sich mit ihren Entscheidungen Zeit lassen und auf das Objekt warten können, das wirklich ganz exakt ihren Vorstellungen entspricht. „Es gibt einfach viele ganz tolle Angebote im Moment“, beschreibt Marschall die Situation. „Weshalb die vorhandenen Kunden sehr selektiv sind und die Objekte keine gröberen Schwächen haben dürfen.“

Wobei die „Schwächen“teils ausschließlich im Auge des Betrachters liegen und auch die hochwertigsten Objekte teils länger auf dem Markt verweilen, wie Robin Kalandra, Inhaber von Kalandra Immobilien, weiß: „Da scheitert es dann zum Beispiel in einem fantastischen Dachausbau daran, dass das Schlafzimmer etwas mehr Glasflächen hat, als die Käufer es sich wünschen, auch wenn alles andere wirklich perfekt ist“, schildert er, wie anspruchsvoll die Kundschaft in diesen Segment derzeit ist.

Von echten Schwächen ganz zu schweigen, wie beispielsweise den ungeliebten Schrägen, die zu den absoluten Dealbreakern auf den luxuriösen Dächern gehören. „Da braucht es einfach zu viele Tischlerarbeiten, und bei einem Kniestock von 40 bis 50 Zentimetern kann niemand mehr stehen“, weiß Sandra Bauernfeind, Prokuristin von EHL Immobilien, um die Fehler, die beim Ausbau oft gemacht werden. Und die dann später teuer werden: „Bei uns im Haus im 18. steht der Dachboden zum Verkauf und wurde zunächst um 18.000 Euro pro Quadratmeter angeboten“, berichtet Kalandra. „Dann ist der Preis auf 10.000 und