Wie viel Ruhe verträgt der Markt?
Internationale Büromärkte. Wien ist im Vergleich zu anderen europäischen Metropolen bei neuen Entwicklungen nicht unbedingt Vorreiter.
Die Spitzenmieten in Wien betragen zur Zeit rund 21 Euro pro Quadratmeter“, sagte Martin Sabelko, heute Geschäftsführer von Warburg-HIH Invest Austria, im Jahr 2002: „Investoren erwartet somit eine stabile, gleichbleibende Mietertragssituation.“Mit dieser Summe zählte Wien vor rund 16 Jahren zu den günstigsten Standorten in Europa – in London und Paris wurde jeweils mehr als das Zehnfache verlangt. Am Wiener Markt spielt es das bis heute nicht, bei der Rangliste hat sich nämlich wenig verändert. Mit 25,5 Euro pro Quadratmeter für die besten Büros ist Wien weiterhin sehr günstig. Lediglich die zentraleuropäischen Städte wie Warschau, Budapest oder Prag liegen – laut EHL Marktbericht – noch unter den Wiener Mieten.
Dafür bietet der kompakte österreichische Büroimmobilienmarkt für Mieter und Investoren auch seine Vorteile. So meinte Andreas Schultz, Geschäftsführer WarburgHIH Invest: „Wir sind die Dienstleister unserer Investoren – und diese schätzen Stabilität, wenig Überraschungen, und sind langfristig orientiert. Wir setzen hier nicht auf steigende Mieten um 20 Prozent.“
Viel Spielraum, um die Mieten zu heben, gab es im vergangenen Jahr ohnehin nicht, denn der Bürovermietungsmarkt lag trotz der Hochkonjunkturphase im Jahr 2017 deutlich hinter den Vergleichswerten anderer europäischer Büromärkte zurück. „Von den 22 wichtigsten Büromärkten wurde nur in vier Märkten, darunter Wien, ein Rückgang der Vermietungsleistung im Vergleich zum Vorjahr registriert“, so Georg Fichtinger, Head of Investment Properties bei CBRE.
Dafür glänzt die Stadt mit einer niedrigen Leerstandsrate von 5,2 Prozent, wie das Vienna Research Forum im April erhoben hat. Die liegt in Madrid mit 9,5 Prozent oder Mailand mit zwölf weit über der heimischen. In Warschau sind es überhaupt 14 Prozent, und „das ist die niedrigste Rate seit fünf Jahren“, erklärt Colin Fitzgerald, Partner International Occupier Services bei Knight Frank.
Der Bauboom hatte dort den Leerstand schon auf fast 20 Prozent getrieben, „aber seit drei Jahren sind neue Mieter auf dem Markt aufgetaucht“, so der internationale Kooperationspartner von Otto Immobilien. Immer mehr Unternehmen gehen nicht nur in Warschau, sondern in anderen Märkten Central und Osteuropas dazu über, ihre Ak- tivitäten, die nicht zum Kern-Business gehören, auszulagern. Die dadurch entstehenden neuen Firmen decken sich auf dem Markt ein und sind zu einem großen Teil für den sechsprozentigen Rückgang des Leerstandes verantwortlich.
Die niedrigen Leerstandsraten am Wiener Büromarkt haben für die Mieter freilich einen Nachteil: Für dese sei bisher „keine deutliche Steigerung der Incentives zu erkennen“, sagt Fichtinger. So liegen beispielsweise die marktüblichen mietfreien Zeiten mit drei bis vier Monaten eher im unteren Bereich. „In anderen Märkten, wie Amsterdam, London oder Mailand, wird hier deutlich aktiver versucht, Mieter zum häufigeren Standortwechsel zu bewegen“, sagt Andreas Ridder, Geschäftsführer CBRE Österreich.
Da nicht unbedingt in Wild-West-Manier von anderen Bürohäusern abgeworben wird, dauert es mit der Vermietung in Wien etwas länger. „Einige Akteure hätten natürlich gerne mehr Geschwindigkeit im Markt, aber wir haben dafür auch nicht so einen großen Mieterwechsel“, sagt Alexander Fenzl, Leiter des gewerblichen MaklerTeams bei Otto Immobilien, und sieht auch die Vorteile für die Investoren: „Sie schätzen die Ruhe des Wiener Marktes.“Das hat sicherlich auch mit seiner Übersichtlichkeit zu tun und mit den Netzwerken zwischen den einzelnen Marktteilnehmern. „Heimische Immobilienvermittler bieten vor allem durch ihre weitgreifende und oft persönliche Vernetzung einen deutlich höheren Mehr- wert, als dies in größeren und anonymeren Märkten der Fall ist“, bringt es Stefan Wernhart, Leiter Büroimmobilien bei EHL, auf den Punkt.
„Zu ruhig“ist allerdings auch so eine Sache: Ein Vermietungsmarkt lebt auch von Innovationen, und die sind in Wien deutlich geringer gesät als in anderen Städten. „Dynamische Märkte sind vielfältig, flexibel und für technologische Entwicklungen und Neuerungen offen“, sagt Fitzgerald. Einer der stärksten Märkte war in diesem Zusammenhang im vergangenen Jahr Amsterdam. „Die Spitzenmieten sind dort um rund zehn Prozent gestiegen und liegen mit 400 Euro pro Quadratmeter und Monat rund 100 Euro über den Wiener Mieten.“
„Wien ist im Vergleich zu anderen europäischen Metropolen bei neuen Trends am Büromarkt nicht zwingend Vorreiter“, sagt auch Wernhart: „Dafür ist die Umsetzung und Weiterentwicklung dieser Trends dann aber umso intensiver und wird mit Nachdruck verfolgt.“Als Beispiel nennt er die seit 2017 verstärkte Nachfrage internationaler Co-Working-Betreiber nach hochwertigen Flächen in Wien: „Hier prüfen zum Teil auch Entwickler attraktiver Neubauprojekte in Cluster-Regionen, ob nicht der eigenständige Betrieb einen Mehrwert in der Bewirtschaftung darstellen kann.“Sprich: Zuerst schauen, was in den anderen Städten geschieht – und diese Ideen dann weiterentwickeln.
zählt mit Spitzenmieten von 25,5 Euro pro Quadratmeter nach wie vor zu den günstigsten Bürostandorten in Europa. Punkten kann der Wiener Markt aber mit einem sehr geringen Leerstand von 5,2 Prozent.