Ablöseverbot gilt auch zwischen Mitmietern

Mietrecht. Ein Mieter zieht aus und überlässt dem anderen allein den Vertrag: Dafür darf kein Geld fließen.

Wenn ein neuer Mieter seinem Vorgänger Geld dafür zahlen soll, dass dieser ihm die Wohnung überlässt, liegt eine verbotene Ablöse vor. So viel ist klar. In einem Fall, mit dem sich der Oberste Gerichtshof (OGH) kürzlich befassen musste, war die Sache allerdings diffiziler: Zwei Mitmieterinnen teilten sich ein Lokal für ein gemeinsames Projekt. Dieses scheiterte, woraufhin man vereinbarte, dass eine der beiden das Mietobjekt allein übernimmt und der anderen dafür, dass sie aus dem Mietvertrag aussteigt, 30.000 Euro plus Mehrwertsteuer zahlt.

Die Zahlung blieb aus, die ausgeschiedene Mitmieterin klagte den Betrag schließlich ein. Das Erstgericht sah sie im Recht, das Berufungsgericht war der gegenteiligen Ansicht. Und auch der OGH kam zum Schluss, dass kein Anspruch auf das Geld besteht (4Ob 79/18y): Nach dem Mietrechtsgesetz ist nämlich jede Vereinbarung verboten und nichtig, nach der der neue Mieter dem Vermieter oder seinem Vormieter eine Leistung zu erbringen hat, ohne dafür eine gleichwertige Gegenleistung zu erhalten. Damit solle verhindert werden, dass Mietobjekte als Vermögenswert gehandelt werden, führte das Höchstgericht aus. Ein neuer Mieter müsse den Vormieter daher nur für eine objektiv bestimmbare, äquivalente Gegenleistung bezahlen – zum Beispiel für übernommene Einrichtungsgegenstände.

Dieser Grundsatz gilt laut OGH aber auch im Verhältnis zwischen Mitmietern. Diejenige, die das Objekt behält, hätte ausschließlich dafür zahlen sollen, dass die andere Mitmieterin ihre Rechte aufgibt und ihr so eine bessere Rechtsstellung als Alleininhaberin verschafft. Auch das sei jedoch vom Ablöseverbot erfasst, entschied das Höchstgericht. (cka)