In der City ist die Welt fast in Ordnung

Geschäftsflächen. In den innerstädtischen Toplagen Wiens gibt es nach wie vor kaum Leerstand, Vermietungen dauern aber länger als früher. Und selbst auf der Mariahilfer Straße schaut es schon weniger rosig aus.

Im ersten Wiener Gemeindebezirk ist die Welt noch in Ordnung“, sagt EHL-Einzelhandelsexperte Jörg Bitzer. Egal, ob Kohlmarkt, Graben oder Kärntner Straße – in den Top-Einzelhandelslagen der Innenstadt gibt es aktuell praktisch keinen Leerstand. Das unterstreicht die unverändert hohe Nachfrage – vor allem seitens internationaler Retailketten. „Wir haben immer wieder Anfragen von Einzelhändlern aus ganz Europa, die sich für Standorte in den Spitzenlagen interessieren“, sagt Bitzer.

Was neue Markteintritte betrifft, hat sich in der Wiener City zuletzt einiges getan. Erst Mitte September hat der deutsche Retailer Manufactum im Gebäude der Oesterreichischen Kontrollbank, Am Hof 3 - 4, sein erstes Warenhaus in Österreich eröffnet. Bereits zu Monatsbeginn hat der erste „& Other Stories“-Shop Österreichs in der Kärntner Straße aufgesperrt. Und in der ersten Jahreshälfte feierten – ebenfalls mit Shops in der Kärntner Straße – Apple und „Cheese & More“ihren Markteineintritt.

Zeichnet sich da ein neuer Boom ab? Walter Wölfler, Head of Retail Austria & CEE bei CBRE Österreich, relativiert: „Zwar gibt es in der Wiener City immer wieder Marktneueintritte, insgesamt ist die Zahl aber heuer niedriger als in den vergangenen beiden Jahren.“Neueintritte würden derzeit wesentlich länger dauern, die Einzelhändler viel selektiver vorgehen. Das bestätige auch die hohe Nachfrage nach einem hauseigenen Analysetool, mit dem die Händler – anonymisiert und DSGV-kompatibel – das Einkaufsverhalten ihrer potenziellen Kunden sowie Besucher- und Passantenfrequenzzahlen ausloten könnten.

Weitaus weniger rosig ist die Lage auf der Mariahilfer Straße. Laut Bitzer gibt es auf der größten Einkaufsstraße Österreichs das eine oder andere leer stehende Lokal, ebenso wie Geschäfte mit Interimsmietern. „Ich habe den Eindruck, dass dort in einigen Fällen die Preisvorstellungen zwischen Vermietern und Einzelhändlern etwas auseinanderklaffen“, sagt er. Dennoch komme es auf der Mariahilfer Straße immer wieder zu Neueröffnungen – als jüngste Beispiele nennt Bitzer die niederländische Warenhauskette „Hema“sowie „Scotch & Soda“. Ähnlich wie in den Top-City-Lagen dauere es aber auch dort oft länger, da die Einzelhändler Standorte viel intensiver prüfen als noch vor einigen Jahren.

Und wie steht es um das Gebiet rund um das „Goldene U“– die Shoppingmeile, die von der Hofburg über den Kohlmarkt und Graben bis zur Kärntner Straße führt? „Dort entwickeln sich einige Nebenlagen sehr positiv und werden anhaltend stark nachgefragt“, sagt Thomas Belina, Managing Director bei Colliers International. Hervorzuheben wären hier beispielsweise das Grätzel Brandstätte/Bauernmarkt, die Seilergasse und die Wallnerstraße, wo es in den vergangenen Monaten zu zahlreichen Anmietungen durch neue Brands (wie American Vintage, Liu Jo, Aesop, Viu, Golden Goose, Creed oder Tumi) gekommen ist.

In den deutlich schwächeren Wiener B- und C-Lagen haben es Vermieter dagegen nicht leicht. Laut Bitzer kommen verstärkt alternative Nutzungen zum Zug, etwa Arzt-Ordinationen oder Büros von Architekten oder Anwälten. In ganz Europa sei die Schere zwischen Top-Lagen und zweit- klassigen Standorten groß, bestätigt Wölfler. Vor allem in den B-Städten gebe es in zweitklassigen Lagen massive Probleme, „Mieter zu halbwegs akzeptablen Konditionen zu finden“.

In der Wiener City waren die Preise für Einzelhandelsflächen zuletzt stabil, bestätigen die Experten. Laut CBRE kostet der Quadratmeter am Graben und in der Kärntner Straße zwischen 130 und 285 Euro pro Monat, am Kohlmarkt 160 bis 310 Euro. Dort wären aber auch Quadratmeterpreise von 400 Euro oder noch mehr drinnen, meint man bei EHL. Geschäftslokale auf der Mariahilfer Straße sind weitaus günstiger, dort werden zwischen 35 und 165 Euro pro Quadratmeter und Monat verlangt.

Die Einzelhändler in den Toplagen der Wiener City profitieren von den starken – und unverändert wachsenden – Tourismuszahlen. Das bewahrt sie vor einer Entwicklung, die dem „normalen“Einzelhandel zu schaffen macht: der Zunahme des E-Commerce, durch die der Bedarf an Verkaufsflächen sukzessive zurückgeht. Das treibe auch die Investmentnachfrage, sagt Wölfler. „Viele Investoren sehen die High Street (Haupteinkaufsstraße, Anm.) als jenes Format, das dem E-Commerce Paroli bietet“, meint er. Anders die Situation auf der Mariahilfer Straße, die sich im Umbruch befinde, was grö- ßere Flächen betreffe. Aber nicht nur in Wien, auch in den Bundesländern dreht sich laut Bitzer alles um die Topstandorte. „In der Salzburger Getreidegasse ist die Nachfrage nach Flächen unverändert groß. Auch in Graz oder Innsbruck gibt es in Toplagen praktisch keinen Leerstand.“