Prestigeobjekte mit und ohne Liebhaberzuschlag

Historische Villen. Die raren Objekte haben ihren Preis – dieser muss aber realistisch bleiben.

Villen an sich gibt es derzeit mehr als genug in Wien und Umgebung. Wer über das entsprechende Budget verfügt, kann sich unter mehr als 100 Objekten aussuchen, was den persönlichen Vorstellungen entspricht. Und tut das inzwischen auch etwas reger als noch vor einem Jahr, als der Wiener Markt mit den prestigeträchtigen Häusern sich im Dornröschenschlaf befand: „Seit diesem Sommer sehen wir wieder eine Renaissance des Villenmarkts“, freut sich Richard Buxbaum, Prokurist von Otto Immobilien, die jährlich den aktuellen Villenreport herausgeben. Und auch Ernst Thomas, Inhaber von Thomas Immobilien, bestätigt, dass seit dem Ende des Sommers Bewegung in den Markt kommt.

Wobei die historische Villa zu einer ganz eigenen Spezies gehört, die auch in einem Villen-Käufermarkt noch immer etwas Besonderes ist. Denn von ihnen gibt es auch in Hochburgen wie Wien, Mödling oder Baden weniger, als manch einer vermutet, wie der Villenreport zeigt: So wurden nur fünf Prozent der Villen im 18. und 19. Bezirk vor 1848 erbaut, 32 Prozent zwischen 1848 und 1918.

Nach dem Ende der Kaiserzeit und vor dem Zweiten Weltkrieg entstanden dann noch einmal 18 Prozent, 44 Prozent der Wiener Villen sind nach dem Krieg erbaut worden. Und in der Gunst der Käufer ist historisch nicht gleich historisch, wie Thomas berichtet: „Die meisten Käufer im Hochpreissegment wollen wirklich die klassische historische Villa mit ihrer Großzügigkeit“, so der Makler. Für eine Art-deco-´Villa braucht es dagegen eher einen echten Aficionado, „die Nachfrage nach diesen Häusern liegt bei mir vielleicht bei zwei Prozent“, berichtet er.

Der Löwenanteil der klassischen historischen Villen findet sich in ihrer größten Pracht rund um Schönbrunn: „In Hietzing gibt es einen ganzen Haufen davon, teilweise noch solche mit Einfahrten für Kutschen und Pferde, die man seinerzeit brauchte, um für den Kaiser jederzeit auf Abruf zu sein“, so der Makler. Und diese Villen sind es auch, die teils echte Rekordsummen im zweistelligen Millionenbereich erzielen. Wobei, wie Thomas betont, lang nicht alles, was in diesem hochpreisigen Segment auf den Markt kommt, sich auch auf öffentlichen Plattformen wiederfindet.

Ein Wunsch nach Diskretion, mit dem auch Helfried Mück, der geschäftsführende Gesellschafter von Engel & Völkers Mödling, in den Villenhochburgen südlich von Wien immer wieder konfrontiert wird, wenn es um den Verkauf historischer Objekte geht. Das macht die Aufgabe nicht leichter, zumal dann nicht, wenn die emotionale Verbundenheit mit dem Objekt die realistische Werteinschätzung trübt. Denn die Tatsache, dass in dem Haus schon die Großmutter geboren wurde und die eigenen Kinder aufgewachsen sind, kann für den Besitzer natürlich von unschätzbarem Wert sein, für einen Käufer ist sie das aber nicht.

Zusätzlich erschwert wird im Süden Wiens die Situation dadurch, dass gerade Baden vor den Russland-Sanktionen eine absolute Hochburg wirklich vermögender russischer Käufer war und Villen in fast jedem Zustand zu fast jedem Preis gekauft wurden. Paradiesische Verhältnisse, die in den Köpfen verkaufswilliger Eigentümer noch immer andauern, auf dem Markt aber eben nicht. „Es gibt gerade bei historischen Villen sicherlich so etwas wie einen Liebhaberzuschlag“, sagt Mück. „Aber wenn jemand meint, dieser betrage mindestens fünfzig Prozent, dann muss man dem Kunden auch manchmal Nein sagen.“Grundsätzlich sei der Preis, den ein Gutachter nach Kriterien wie Lage, Qualität und Zustand des Hauses