Das Rennen um Wiens Gold

Preise steigen, Renditen fallen – dennoch finden Zinshäuser reißenden Absatz. Private Käufer kommen aber immer seltener zum Zug.

Sie wollen das versteckte Wiener Gründerzeitjuwel zum Schnäppchenpreis erwerben? Vor zehn Jahren hätte Eugen Otto, Chef der Wiener Immobilienfirma Otto, nach Simmering und Favoriten gedeutet: Ab 300 Euro pro Quadratmeter bekam der Käufer dort ein Haus, das bis zu 7,5 Prozent Rendite abwarf. Gleiche Lage, zehn Jahre später: Der Einstiegspreis liegt jetzt bei 1800 Euro, der Ertrag bestenfalls bei 3,5 Prozent.

Wiens Zinshausmarkt schrumpft. Die Nachfrage der Investoren nach Gründerzeithäusern (Baujahr 1840 bis 1918) aber nicht. Die einen wollen eine Trophäe besitzen, die anderen dem Niedrigzins auf dem Sparbuch und der instabilen geopolitischen Großwetterlage entkommen. Während seit 2009 rund 1500 der 15.500 Häuser durch Abrisse oder Begründung von Wohnungseigentum verschwanden, kletterten die Preise für die verbliebenen Immobilien munter weiter.

Und zwar in ganz Wien. Viele Interessenten, denen es in der Innenstadt zu teuer wurde, sahen sich außerhalb des Gürtels um und trieben dort die Preise hoch. In einem Jahrzehnt hat sich der Durchschnittspreis pro Quadratmeter von 1244 Euro auf 2890 Euro geschraubt, das zeigt die am Mon- tag veröffentlichte Analyse von Otto. Die Preisrallye hat dem Markt aber keinen Dämpfer versetzt. Im Gegenteil: Geht es 2018 weiter wie bisher, könnte das Rekordtransaktionsvolumen von 1,4 Mrd. Euro von 2015 erreicht werden.

Aber wer kann da noch mitspielen? Der Blick in die Zahlen zeigt: immer weniger Privatiers. Sie stellen in der ersten Hälfte 2018 nicht einmal acht Prozent der Kaufsumme. Hinter 93 Prozent des Geldes stehen Firmen. 2015 machte privates Geld noch 37 Prozent des Transaktionsvolumens aus.

Unternehmen sind nicht nur finanziell potenter, sondern oft schlicht organisatorisch besser gerüstet, sagt Richard Buxbaum von Otto. Kommt ein schönes Haus in der Früh auf den Markt, ist es am Abend vergriffen. Wer als Privater da nicht ein eigenes Team für sich arbeiten lässt, hat das Nachsehen.

Aber auch wer eines der begehrten Zinshäuser besitzt, ist nicht glücklich mit den Entwicklungen. „Private Eigentümer sind zurzeit sehr verunsichert“, sagt Buxbaums Kollege Thomas Gruber. Ein Grund ist die Änderung der Lagezuschläge im Wiener Altbau. Mieten, die bisher erlaubt waren, können jetzt zu hoch sein – und vom Mieter rückwirkend beanstandet und zurückverlangt werden. Bei einer Durch- schnittsrendite von 2,6 Prozent (2008: 4,7 Prozent) rechnen viele Eigentümer nach: Wollen sie sich die Renovierung oder den Dachbodenausbau antun, wenn die realistisch erwartbare Miete diese Investitionen auf absehbare Zeit nicht deckt? Angesichts der Tatsache, dass ein anderer, lukrativer Weg – der Abriss und Neubau – diesen Sommer erheblich erschwert wurde, trudeln bei den Immobilienfirmen reichlich Verkaufsangebote ein.

„Wir sind auf einem Preisniveau angekommen, wo sich der Normalverbraucher nicht vorstellen kann, dass es lange so weitergeht“, sagt Otto. Er sieht keinen Grund zur Sorge. Die Preise dürften zwar nicht mit dem Tempo des vergangenen Jahrzehnts weiter steigen. Der Wiener Markt sei aber „preislich extrem stabil“und habe bisher auf Änderungen im Mietrecht immer marginal reagiert. In den kommenden Monaten sei keine böse Überraschung zu erwarten.

Dennoch: „Es ist schon Enthusiasmus für das Gründerzeitzinshaus notwendig, um diese Art von Ertrag noch zu akzeptieren.“Den Wunsch nach Stabilität und Sicherheit können sich Investoren auch billiger erfüllen in Wien. So gilt die Faustregel: Wer sein Zinshaus verkauft, tauscht es meist direkt gegen pflegeleichtere Immobilien in der Stadt ein.