Immer Ärger mit der Mietzinsminderung

Immobilien. Mieter haben das Recht, von ihrem Vermieter die Reduktion des Mietzinses zu verlangen, sofern sie sich im vereinbarten Gebrauch beeinträchtigt fühlen. Das Mietrecht ist dabei alles andere als hilfreich.

Es gibt gewisse Dinge, über die lässt sich trefflich streiten. Das Thema Wohnen gehört zweifelsohne dazu. Die Gerichte können ein Lied über die Auseinandersetzungen zwischen Vermietern und Mietern singen.

Schließlich gibt es für Mieter kein größeres Ärgernis, als das Gefühl zu haben, von ihrem Vermieter über den Tisch gezogen zu werden – auch wenn dem oft nicht so ist. Allerdings haben Mieter durchaus die Möglichkeit, ihren Mietzins langfristig oder vorübergehend mindern zu lassen. Ganz unabhängig davon, ob ihre Wohnung unter das sogenannte Mietrechtsgesetz fällt oder nicht. Dies betrifft Häuser, die vor 1945 errichtet worden sind.

Doch so eindeutig die Probleme aus Sicht des Mieters oftmals sein mögen, so unklar ist die Rechtslage. Es gibt nämlich keine exakten Kriterien, die den Vertragspartnern veranschaulichen, um welchen Satz sich die Miete reduzieren könnte. Man kann sich deshalb lediglich an ergangenen Gerichtsurteilen orientieren. Und auch diese ernten häufig Kritik. Das österreichische Mietrecht genießt unter Experten nicht gerade den besten Ruf, viele halten es für reformbedürftig. „Niemand weiß wirklich über alle Bestimmungen und die gesamte Rechtssprechung Bescheid“, sagt Wolfram Proksch von der Kanzlei Ethos Legal. Und so sind es am Ende immer Einzelfälle, die es zu beurteilen gilt.

Mietet jemand beispielsweise eine Wohnung an und weiß zu diesem Zeitpunkt bereits, dass das Objekt über keine Heizung verfügt, wird es dem Mieter relativ schwer fallen, eine Minderung des Mietzinses zu beantragen, erklärt Walter Rosifka, Wohnrechtsexperte der Arbeiterkammer. Eine Herabsetzung kann man nämlich nur dann einfordern, wenn der vereinbarte Zustand beeinträchtigt ist. „Sehr oft sehen Vermieter das aber nicht ein, weil sie nicht Schuld an den Beeinträchtigungen sind“, so Rosifka. Möglicherweise haben sie aber die Möglichkeit, sich bei dem Verursacher des Problems zu regressieren.

Dass die Gerichte immer nur auf Seiten der Mieter stehen, wie man ihnen oft vorwirft, stimmt so aber auch nicht. Denn es gab den Fall einer Wohnung mit uneinsehbarer Terrasse und Fernblick. Als nach Zubauten beide Kriterien nicht mehr eintrafen, wies das Gericht eine Mietzinsminderung ab. Mit der Begründung, man müsse eben mit Zubauten rechnen.

Anders sieht es aus, wenn beispielsweise ein Wasserrohrbruch im Zinshaus dazu führt, dass Mieter eine Woche lang ohne Wasser und Strom auskommen müssen. Fraglich ist allerdings immer, in welchem Ausmaß man als Mieter beeinträchtigt wird. Tritt Schimmel in einem Abstellraum auf, wird dies anders zu beurteilen sein als ein großflächiger Befall im Schlafzimmer. Bei Lärm wiederum sprach das Landesgericht für Zivilsachen vor vielen Jahren einem Mieter eine 20-prozentige Mietzinsminderung zu, da sich der Kläger durch von EDV-Geräten verursachte Brummgeräusche gestört fühlte. Diese Lärmbeeinträchtigung sei auch in einer Großstadt nicht zu erwarten, lautete die Begründung. Bei Baulärm wird man als Mieter möglicherweise eine übliche Lärmbelästigung in Kauf nehmen müssen. Vor allem, wenn reguläre Arbeitszeiten eingehalten werden.

Tritt eine Mietzinsminderung ein, so sehe das Gesetz eine sofortige Reduktion vor, sagt Rosifka. Die Miete deshalb eigenständig zu kürzen, davon rät er aber ab. „Vermieter reagieren dann eventuell mit einer Räumungsklage, und die geht vielleicht durch“, so Rosifka. Er empfiehlt, lieber die Miete unter Vorbehalt weiterzuzahlen. Seinem Vermieter oder seiner Hausverwaltung teilt man das idealerweise gleich mit. Freilich gibt es auch Vermieter, die ihre Immobilien absichtlich verfallen lassen. Sie warten dann darauf, bis das Haus technisch abbruchreif ist, um ein neues Gebäude zu errichten. Für Mieter ist das nicht angenehm, doch die Wurzel des Problems liege bei dieser Thematik dann ohnehin woanders, sagt Jurist Proksch. Nämlich bei den Mietpreisbegrenzungen, mit denen sich Besitzer von Gründerzeithäusern herumzuschlagen haben. „Um vier Euro pro Quadratmeter kann kein Mensch ein Gründerzeithaus erhalten.“