Lebensgefährten: Wem gehört nach der Trennung das Haus?

Höchstgericht. Erst baut man ein Haus, dann trennt man sich: Kommt es dann nur auf den Grundbuchsstand an? Nicht immer, entschied der OGH.

Lebenspartner ohne Trauschein, die gemeinsam ein Haus bauen: Das kommt häufig vor, kann aber riskant sein, wenn man sich später trennt. Vor allem wenn einer der beiden nicht im Grundbuch steht: Muss er (oder sie) dann befürchten, einfach die Koffer vor die Tür gestellt zu bekommen? Und höchstens einen bereicherungsrechtlichen Anspruch zu haben, den man aber erst mühsam vor Gericht erstreiten müsste?

Ganz so ist es nicht – oder zumindest nicht immer. Das zeigt ein Fall, den der Oberste Gerichtshof zu entscheiden hatte (8Ob49/19t). Ein Paar lebte rund 20 Jahre lang zusammen, und zwar auf einer Liegenschaft, die laut Grundbuch der Frau allein gehört. Anfangs war dort nur ein Rohbau vorhanden, die Lebensgefährten stellten das Haus im Lauf der Zeit mit vereinten Kräften fertig. Auch ein Kredit war zurückzuzahlen. De facto lief es darauf hinaus, dass der Mann zusätzlich zu seinem Beitrag zum Hausbau die Lebenshaltungskosten für die Familie bestritt (die beiden haben zwei Kinder). Das Einkommen der Frau floss großteils in die Tilgung des Kredits.

2017 löste die Frau die Lebensgemeinschaft auf und forderte den Mann auf, die Liegenschaft zu räumen. Er weigerte sich und argumentierte, zuerst müsse das „Gesellschaftsvermögen“aufgeteilt werden. Schließlich hätten beide „ihre Mühe, ihr Kapital und sämtliche ihrer Sachwerte“vereinigt, um gemeinsam Liegenschaft und Haus zu finanzieren. Zumindest konkludent habe man damit eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GesbR) gegründet.

Das Erst- und das Berufungsgericht sahen die Frau im Recht: Mangels bindender Absprachen zwischen den Partnern sei gar keine GesbR entstanden, entschied das Erstgericht. Die zweite Instanz hielt eine GesbR zwar für möglich, darauf komme es aber nicht an: Denn selbst dann sei die Liegenschaft lediglich „zum Gebrauch“(„quoad usum“) in die Gesellschaft eingebracht worden. Sie unterliege daher nicht der Vermögensaufteilung, sondern sei bei Auflösung der Gesellschaft an den Eigentümer zurückzustellen. Der Ex-Lebensgefährte habe daher tatsächlich kein Recht mehr, dort zu wohnen. Und weil es ihm ja freistehe (wegen der von ihm getätigten Investitionen), bereicherungsrechtliche Ansprüche gegen die Frau geltend zu machen, sei die Räumungsklage auch nicht schikanös.

Das Berufungsgericht ließ allerdings die Revision gegen diese Entscheidung zu. Und laut OGH ist die Sache dann doch nicht so einfach. Klar sei zwar, dass die Liegenschaft nach dem Grundbuchsstand kein Gemeinschaftseigentum ist. Aber: Das bedeute nicht zwingend, dass sie nur „quoad usum“, also zur gemeinsamen Benützung, in eine allfällige GesbR eingebracht worden sei. Es könnte auch eine Einbringung „dem Wert nach“(„quoad sortem“) gewesen sein. Dann bleibt der Eigentümer zwar sachenrechtlich verfügungsberechtigt, „im Innenverhältnis zwischen den Gesellschaftern soll die Sache aber wie Eigentum der Gesellschafter behandelt werden“, heißt es in der Entscheidung.

Und weiter: Wenn ein Partner seine Liegenschaft bereitstellt, während der andere „Mühe und Geld“in den Ausbau investiert und womöglich auch bereit ist, zur Kreditrückzahlung beizutragen, „wäre sogar davon auszugehen, dass eine Einbringung der Liegenschaft quoad sortem beabsichtigt war“. Die Liegenschaft falle dann sehr wohl in die Liquidationsmasse, die zwischen den Gesellschaftern aufzuteilen ist. Und zwar nach dem Verhältnis ihrer Beteiligung „unter Berücksichtigung ihrer Guthaben und Verbindlichkeiten aus dem Gesellschaftsverhältnis“. Der grundbücherliche Eigentümer habe dann keinen unmittelbaren Anspruch auf Rückgabe.

Haben die beiden zumindest konkludent eine GesbR für den Hausbau gegründet, fällt die Räumungsklage somit vorerst flach. Ob das hier der Fall ist, und wenn ja, ob die Liegenschaft tatsächlich „dem Wert nach“eingebracht wurde, muss nun das Berufungsgericht klären.

Generell zeigt sich jedoch: Hat man sich gemeinsam etwas geschaffen und trennt sich dann, kann es im Zuge der Vermögensaufteilung auch bei Paaren ohne Trauschein zu einer Verschiebung der Eigentumsverhältnisse kommen – wenn auch nach anderen Regeln als bei einer Scheidung. Oder aber man trifft selbst eine klare Vereinbarung. Und zwar im Idealfall bevor man ein teures Gemeinschaftsprojekt angeht.