Betongold glänzt trotz hoher Preise
Anlage. Die Preise für Wohnungen steigen und steigen. Angesichts der anhaltenden Nullzinslage ist ein Investment in eine Immobilie dennoch attraktiv. Die Beteiligung an Projekten über Crowdfunding ist eine neue Alternative.
24.865 Wohnungen wurden hierzulande im ersten Halbjahr gekauft, und dafür haben die neuen Eigentümer 5,66 Milliarden Euro auf den Tisch gelegt. Während die Zahl der in Grundbüchern eingetragenen Akquisitionen damit erstmals seit sechs Jahren gesunken ist, und zwar um fünf Prozent, bedeutet die Kaufsumme ein neues Allzeithoch. Das heißt, dass die Wohnungspreise erneut angezogen haben – laut aktuellen Zahlen des Immobilienmaklers Remax um 7,6 Prozent.
„Betongold“ist und bleibt dennoch die beliebteste Anlageform, wie eine Umfrage der GfK Austria zeigt. Was wegen der angesichts der Konjunkturängste noch lang bei null verharrenden Zinsen in Europa keine Überraschung ist. Wer seine Ersparnisse auf dem Sparbuch lässt, betreibt, die Inflation einbezogen, sukzessive Geldvernichtung. Das wissen immer mehr Menschen und überlegen sich Alternativen. Sie greifen deshalb lieber tief in die Tasche und kaufen eine Wohnung, nicht nur zur eigenen Nutzung, sondern als Anlage.
Macht das angesichts von Quadratmeterpreisen im Österreichschnitt von mehr als 3000 Euro aber noch Sinn? „Auf jeden Fall“, sagt Bernhard Reikersdorfer, Geschäftsführer des ImmobilienMaklers Remax, zur „Presse“. Angesichts des rekordverdächtigen Niedrigzinsumfelds gebe es kaum Alternativen – sieht man einmal von Wertpapieren ab, die jedoch mit einem höheren Risiko verbunden seien. Denn eine Wohnung oder ein Haus stelle – im Unterschied zu Konsumgütern wie etwa Autos – einen Sachwert dar, dessen Wert über die Jahre bestehen bleibe bzw. sich stetig erhöhe.
Eines muss einem dennoch klar sein: Angesichts der hohen Preise schmilzt die Rendite. Ein gutes Indiz liefert der sogenannte Vervielfältiger. Er drückt aus, wie viele Jahre es braucht, um die Anschaffungskosten durch Mieteinnahmen wieder auszugleichen. In Städten sind das statt 20 nun fast 30 Jahre.
Reikersdorfer räumt ein, dass sich sehr wohl noch Renditen von drei bis vier Prozent erzielen lassen. „Sie dürfen halt nicht im ersten Bezirk in Wien oder in Kitzbühel kaufen.“Dort gibt es für außergewöhnliche Objekte kein Preislimit mehr. Eine Blick in verkehrsmäßig gut angebundene Außenbezirke Wiens bzw. über die Bundeshauptstadt hinaus in die Bundesländer zahle sich aus, sagt Reikersdorfer. Wobei überhaupt eine gute Lage und Infrastruktur das Um und Auf sind.
Darüber hinaus gelte es freilich auch noch einige andere Kriterien zu beachten, bevor man den Kaufvertrag unterschreibt:
Die Betriebskosten muss man als Eigentümer zahlen, umso mehr sollte man sie genau unter die Lupe nehmen. Je höher sie sind, desto weniger bleibt einem letztlich von der Miete übrig. Kauft man eine gebrauchte Wohnung bzw. eine in einem Altbau, ist der Zustand des Hauses wichtig. Wie sieht es mit der Isolation, mit dem Energieausweis, dem Zustand von Dach und Keller aus? Sind größere Sanierungsvorhaben geplant? Wenn ja, muss man als neuer Miteigentümer mitzahlen. Plant man die Wohnung zu vermieten, spielt auch die Raumaufteilung eine große Rolle. Die am meisten gehandelten Wohnungen sind größer geworden: Sie haben laut Remax im Schnitt 67 Quadratmeter und mindestens zwei Zimmer. Alles in allem müsse man zum Kaufpreis noch sieben bis zehn Prozent an Kosten dazurechnen, sagt Reikersdorfer. Das sind die Grunderwerbsteuer (3,5 Prozent), die Eintragungsgebühr (1,1 Prozent), die Maklergebühr (3,6 Prozent) sowie das Honorar für den Notar, der den Kauf abwickelt und das Treuhandkonto verwaltet, auf das der Kaufpreis eingezahlt wird. „Aus all diesen Gründen ist ein Investment in eine Immobilie eine langfristige Anlage und eignet sich nicht, wenn man kurzfristig Geld braucht“, so Reikersdorfer.
Und noch etwas sollte man bedenken: Eine Wohnung zu besitzen – und zu vermieten – bedeutet auch, dass man als Eigentümer für das ganze Hauses mitverantwortlich ist. Zudem muss man auch Geld in die Instandhaltung der eigenen Wohnung und Zeit in die Suche neuer Mieter investieren. Ein vorübergehender Leerstand hat wiederum Mietausfälle zur Folge.
Wer sich all das ersparen will, aber nicht auf Betongold verzichten möchte, ohne in Immobilienaktien oder -Fonds zu investieren, der hat die Möglichkeit, sich an einem größeren Bauprojekt zu beteiligen. Neu ist dabei Crowdfunding, eine Alternative, die, von Wohnbauträgern entdeckt, zuletzt stark zugenommen hat. Dabei kann ein Anleger zwischen vielen Projekten auswählen, es locken höhere Renditen bei einer kürzeren Laufzeit zwischen fünf bis zehn Jahren. Zudem kann man geringe Beträge investieren, was das Risiko reduziert. Hierzulande sind rund 20 Crowdfunding-Plattformen aktiv.