Nischen fangen an zu glänzen
Investment-Rückblick. Im abgelaufenen Jahr herrschte auf dem Immobilienmarkt einmal mehr eitel Wonne. Neben den Klassikern rückten neue Assetklassen ins Visier der Investoren.
Wohnen, Büro und Einzelhandel waren in den vergangenen Jahren die Lieblinge der Investoren. Eugen Otto, Geschäftsführer des gleichnamigen Immobilienunternehmens bringt es auf den Punkt, wenn er meint: „Man konnte in den letzten 20 Jahren nur einen Fehler machen, nämlich nicht zu kaufen.“Stellvertretend für alle Assetklassen kann man den Zinshausmarkt nehmen. Hier zeigt sich das gleiche Bild wie in den anderen klassischen Segmenten: Steigende Nachfrage, sinkende Renditen. „Zwar wird es in diesem Bereich heuer einen kleinen Dämpfer bei den Transaktionszahlen geben“, sagt Gerhard Hudej, Hudej Zinshäuser. „Das Volumen wird sich voraussichtlich aber auf der gleichen Höhe einpendeln wie 2018: bei 2,8 Milliarden Euro in ganz Österreich und 2,1 Milliarden in Wien.
Steigende Preise verzeichnet auch der Hotelmarkt. „Ich sehe, dass sich ,Hotel’ endgültig als Assettklasse langfristig etabliert hat“meint Thomas Winkler, CEO von UBM Development: „Vor drei bis vier Jahren waren die Häuser noch mehr ein Nischenprodukt.“Vor allem der City-Hotellerie prophezeit der UBM-Chef gute Aussichten, selbst in konjunkturell schwierigen Zeiten: „Man wird zwar in solchen Phasen den 14-Tages-Urlaub ausfallen lassen, aber nicht das gewohnte Verhalten, sich über das Wochenende eine Stadt anzusehen.“Die Investoren sehen es offenbar ähnlich: „Mit dem Hilton Stadtpark und dem Hotel Ananas im 5. Bezirk wurden heuer zwei der größten Hotels der Stadt gehandelt“, sagt Stefan Csejtei von Coore-GC Real Estate. Welches Potenzial dieser Bereich noch hat, zeigt ein Blick auf die Nächtigungszahlen. Im Gesamtjahr 2018 wurden in Wien allein von chinesischen Gästen 507.000 Nächtigungen gezählt. Das entspricht einem Anstieg von fast 600 Prozent in zehn Jahren.
Der Onlinehandel wiederum hat zu einem Boom bei den Logistikflächen geführt. „Logistikimmobilien profitieren vom starken Rückenwind durch den Onlinehandel. Das gilt sowohl für Flächennachfrage als auch jene von den Investoren“, sagt Wolfgang Hausner, CEO der Erste Group Immorent. Im Weihnachtsgeschäft werde jedes sechste Geschenk unter dem Baum online bestellt worden sein. „Ein mehr als sichtbares Zeichen, dass der Handel sich immer mehr verschiebt und Handelsflächen zu Repräsentationsflächen werden“, so der Experte.
Und schließlich stehen wir am Anfang einer demografischen Entwicklung, bei der die Menschen immer älter werden. Das erfordert neue Wohnungskonzepte, die durch die öffentliche Hand allein nicht gedeckt werden können. Senior Living und Healthcare lauten die Schlagwörter, die auch Investoren immer öfter auf den Plan rufen. „Die wissen mittlerweile, dass solche Immobilien durchaus eine interessante Veranlagungsform sein können“, meint Oliver Großmann, Managing Director bei AviaRent Invest. Die allerdings nicht ganz unproblematisch sei: „Es mangelt an Entwicklern und absolut mangelt es an Betreibern“, sagt Manfred Wiltschnigg, Managing Partner bei GalCap Europe. Zum einen seien die Anforderungen an potenzielle Betreiber hoch, zum anderen herrschten in Österreich immer noch große persönliche Hemmschwellen für einen „Gang ins Heim“. Wiltschnigg: „In Deutschland gehen die Menschen ins Seniorenheim, weil sie wollen, in Österreich erst, wenn sie müssen.“
Es gäbe zwar einzelne private Objekte, Betreiber und Eigentümer, dabei handle es sich aber zumeist um kleinere Einheiten, die nur bedingt den Vorstellungen der Investoren entsprächen. Laut Wiltschnigg scheint aber langsam Bewegung in den Markt zu kommen. Die steigende Nachfrage der Investoren führe dazu, dass immer mehr Projektentwickler begännen, sich mit dieser Immobilienform auseinanderzusetzen. „Vor allem die Sekundär- und Tertiärstädte sind für solche Projekte interessant“, meint der Experte.