Projekt sucht Kapitalgeber
Finanzierung. Gerade in Krisenzeiten benötigen viele Entwickler dringend Liquidität – auch, um Investmentchancen wahrnehmen zu können. Dafür bieten sich verschiedene Möglichkeiten an.
Dass laufenden Kreditverpflichtungen nur erschwert nachgekommen werden kann, ist eine Herausforderung, mit der nicht wenige Immobilienentwickler in Zeiten von Corona Erfahrung gemacht haben. „Seit dem Ausbruch der Pandemie haben sich Kreditinstitute – auch dort, wo kein gesetzlicher Anspruch besteht – häufig sehr kooperativ bei der Stundung von laufenden Kreditverpflichtungen, die in der Regel mit einer Verlängerung des Rückzahlungstermins Hand in Hand geht, gezeigt“, weiß Felix Neuwirther, Head of Real Estate Austria bei Freshfields Bruckhaus Deringer. Allerdings reicht eine Stundung oft nicht, um den Liquiditätsbedarf auch langfristig zu decken, weshalb neues Kapital erforderlich ist. In solchen Fällen könnten Zwischenfinanzierungen Abhilfe schaffen. Gerade in Zeiten wie diesen stellt die Aufnahme von Fremdkapital für viele Unternehmen allerdings eine Herausforderung dar, wie Neuwirther bekräftigt. „Banken sind insbesondere bei jenen Assetklassen, die von der Krise stärker betroffen sind – wie etwa Tourismus und Einzelhandel – zurückhaltender und gewähren Kredite zu ungünstigen Konditionen, oder erwarten eine höhere Eigenkapitalquote“, so der Immobilienrechtsexperte.
Ausweg Mezzaninkapital
Einen Ausweg aus dieser Situation bietet die Aufnahme von Mezzaninkapital. „Wir sehen derzeit, dass die Nachfrage steigt, unter anderem weil die Banken bei der Kreditvergabe restriktiver geworden sind“, berichtet Georg Stampfl, Geschäftsführer und CoGründer von Mezzalite, einer neuen Onlineplattform zur Vermittlung von Mezzaninkapital für Immobilienprojekte, die Ende des ersten Quartals 2021 an den Start gehen wird. Der Vorteil dieser Finanzierungsform liegt auf der Hand: Dass Mezzaninkapital von den Banken als Eigenkapital anerkannt wird, erleichtert die Aufnahme von Fremdkapital. Das hat allerdings seinen Preis. Abhängig vom jeweiligen Projekt bewegt sich die Verzinsung in einer Bandbreite zwischen sieben und 20 Prozent. Der Hintergrund: Da Mezzaninkapital in der Regel als nachrangiges Darlehen vergeben wird, wird das sich daraus ergebende höhere Risiko des Kapitalgebers auf diese Weise ausgeglichen. „Dafür könnten die Rückzahlungsbestimmungen aber im Gegensatz zu herkömmlichen Bankkrediten etwas flexibler ausgestaltet werden“, erklärt Thomas Deutinger, Rechtsanwalt bei Freshfields Bruckhaus Deringer. Als Beispiel führt er eine umsatzabhängige Ausgestaltung der Zahlungsverpflichtung an, wodurch sich der Mezzaninkapitalgeber am wirtschaftlichen Risiko des Unternehmens beziehungsweise Immobilienprojekts beteiligt.
Aber nicht nur die Banken sind bei manchen Assetklassen zurückhaltender geworden – auch Mezzaninkapitalgeber, wie Stampfl aus Gesprächen mit Letzteren weiß. „Dazu zählen derzeit etwa Büroimmobilien“, sagt er. Schließlich sei die Assetklasse ja eine Wette auf die Zukunft, und rund um den Büromarkt würden sich derzeit viele Fragen drehen – etwa welche Rolle das Büro in Zukunft spielen würde. Auf der anderen Seite gehört Wohnen zu den derzeit am meisten nachgefragten Themen unter Mezzaninkapitalgebern.
Neue Onlineplattform
„Oft werden lange Gespräche geführt mit dem Ergebnis, dass beide Seiten draufkommen, nicht zusammenzupassen“, berichtet Stampfl von mitunter schwierigen Verhandlungen zwischen Kapitalgebern und -suchenden. Mezzalite soll da Abhilfe schaffen – sprich, den Prozess zur Vergabe von Mezzaninkapital im Immobilienbereich vereinfachen, standardisieren und professionalisieren. Der Ablauf in Kürze: Immobilienentwickler oder Bauunternehmen mit eigenem Entwicklungsbüro können auf der Plattform die wichtigsten Projektdaten eingeben und alle erforderlichen Dokumente hochladen. Kontaktiert würden allerdings – anders als sonst üblich – nicht alle potenziellen Kapitalgeber, sondern nur jene, deren Investmentkriterien mit dem jeweiligen Projekt zusammenpassen. Die Kapitalgeber haben dann zwei Wochen Zeit, das Projekt zu prüfen und ein Angebot zu legen. Developer können aus mehreren Partnern den passenden auswählen.
Geschwindigkeit zählt
Liquidität kann allerdings auch auf andere Art und Weise generiert werden – etwa durch den Verkauf von bestehenden Anteilen oder neuen Anteilen in Form einer Kapitalerhöhung an neue Investoren. Oder mit „Sale-and-Lease-Back“Transaktionen, bei denen sich der Verkäufer ein Nutzungsrecht der betreffenden Liegenschaft zurückbehält. Eine weitere Möglichkeit zur Verbesserung der Liquidität stellt schließlich der Verkauf des Kreditvertrags an einen Investor dar. Gemeinsam haben sämtliche Formen der Kapitalbeschaffung, dass die Geldgeber die finanzielle und rechtliche Struktur des kapitalsuchenden Unternehmens, dessen Geschäftsmodell sowie dessen Zukunftsaussichten genau prüfen werden. „Bei dringend notwendigem Kapital muss die rechtliche und wirtschaftliche Due Diligence gewöhnlich in einem engen Zeitrahmen stattfinden“, betont Neuwirther. Dass Geschwindigkeit gerade für Kapitalsuchende ein wichtiges Thema ist, liegt laut Stampfl aber nicht nur an wirtschaftlichen Engpässen. „Vielmehr geht es darum, Investmentchancen – mitunter unter Konkurrenzdruck – wahrzunehmen“, sagt er. Nachsatz: „Man darf nicht vergessen, dass die Kapitalsuchenden oft in mehrere Projekte gleichzeitig investieren.“