Mietrecht: Wer muss die Heizkörper erhalten?

Um die Erhaltung mitvermieteter Heizthermen muss sich der Vermieter kümmern. Aber gilt das auch für Heizkörper und Heizungsleitungen? Eine höchstgerichtliche Entscheidung bringt Klarheit.

Wien. Wer ist für die Erhaltung der Heiztherme zuständig, Mieter oder Vermieter? Darüber wurde in der Vergangenheit oft gestritten. Die Anfang 2015 in Kraft getretene Wohnrechtsnovelle brachte hier Rechtssicherheit : Seither ist gesetzlich geregelt, dass mitvermietete Thermen, Warmwasserboiler und sonstige Wärmebereitungsgeräte in den Mietobjekten vom Vermieter zu erhalten sind. Das gilt im Vollanwendungsbereich und – bei Wohnungen – auch im Teilanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes.

Aber selbst das lässt immer noch Auslegungsfragen offen, das zeigt eine aktuelle Entscheidung des Obersten Gerichtshofs (5 Ob 51/23w). Anlass für den Rechtsstreit waren von den Heizkörpern in einer Wohnung ausgehende, störende Geräusche. Der Mieter verlangte von der Vermieterin, sie solle die Störungen abstellen, die laut den Feststellungen durch unsachgemäß verlegte Heizungsleitungen verursacht wurden. Auch zwei Heizkörper waren demnach nicht fachgerecht installiert.

Aber umfasst die durch die Novelle normierte Erhaltungspflicht für mitvermietete „Wärmebereitungsgeräte“wirklich auch Heizkörper und Leitungen? Ganz eindeutig ist das vom Wortlaut her nicht. Bei engster Auslegung könnte man meinen, diese Teile einer Heizungsanlage würden nicht unter den Begriff fallen, weil sie selbst ja keine Wärme erzeugen.

Ohne Heizung unbrauchbar

Dieser Sichtweise schloss sich das Höchstgericht jedoch nicht an. In der Entscheidung wird auf die Gesetzesmaterialien verwiesen: „Einerseits ist die Reparatur bzw. der Austausch solcher Geräte im Fall eines Defekts zumeist sehr kostspielig. Und andererseits handelt es sich dabei um Einrichtungen, die für die Bewohnbarkeit oder sonstige Benützbarkeit des Mietobjekts zumeist von unverzichtbarer Bedeutung sind“, heißt es da. „Jedenfalls in den Wintermonaten kann eine Wohnung und in der Regel auch eine Geschäftsräumlichkeit ohne Heizung nicht widmungsgemäß gebraucht werden.“

Der eindeutige Zweck dieser Regelung liege somit darin, „den Mieter davor zu bewahren, Kosten für die weitere Wärmeversorgung aufwenden zu müssen, um sie weiter bestimmungsgemäß gebrauchen zu können“, folgert der OGH. Um dem gerecht zu werden, müsse die Erhaltungspflicht „alle Teile einer mitvermieteten Heizungsund/oder Warmwasserversorgungsanlage“erfassen. Und daher eben auch die Leitungen und Heizkörper.

Der OGH verwies dazu auch auf Rechtsprechung zu „zentralen Wärmeversorgungsanlagen“: Darunter wird laut Judikatur „die Gesamtheit der zur Erzeugung, Weiterleitung und Abgabe der Wärme dienenden Einrichtungen“verstanden. Dementsprechend sei der Begriff „Wärmebereitungsgerät“ebenfalls „ausdehnend“zu interpretieren. Fazit: Um die Reparatur – oder erforderlichenfalls den Austausch – mangelhaft installierter Heizungsleitungen und Heizkörper muss sich die Vermieterin kümmern.

„Erhaltung“versus „Wartung“

Daran ändert es auch nichts, dass eine weitere Regelung im MRG (§ 8 Abs. 1) den Mieter verpflichtet, den Mietgegenstand samt „Beheizungsanlagen“zu warten und instand zu halten (soweit es nicht um die Behebung von ernsten Schäden des Hauses oder die Beseitigung einer erheblichen Gesundheitsgefährdung geht – denn dafür wäre der Vermieter zuständig).

Mit Wartung sind etwa die Reinigung und die laufenden Überprüfungen der funktionsfähigen Heizungsanlagen in der Wohnung gemeint – das ist definitiv Sache des Mieters, daran hat die Wohnrechtsnovelle nichts geändert. Die „Instandhaltungspflicht“tritt laut OGH jedoch hinter den zwingenden Erhaltungspflichten des Vermieters zurück. Dass hier der Wortlaut im Zuge der Novellierung nicht angepasst wurde, sei ein bloßes Redaktionsversehen.