Wohnkredite: Wem hilft die Lockerung?

Nach langem Drängen von Banken und Politik soll die Aufsicht die Regeln für Wohnkredite vereinfachen. Preise für Eigentum sinken bereits.

Der Traum vom eigenen Haus oder der eigenen Wohnung ist im vergangenen Jahr für viele junge Menschen geplatzt. Die Gründe dafür sind vielfältig. Die grundsätzlich gestiegenen Lebenshaltungskosten spielen eine Rolle, zudem wurden Finanzierungen teurer. Die Europäische Zentralbank hat den Leitzins binnen kurzer Zeit stark erhöht. Und die Finanzmarktaufsicht verschärfte die Regeln für die Wohnkreditvergabe via KIM-VO deutlich.

Diese Faktoren haben nicht nur den Erwerb eines Eigenheims erschwert, auch der Bauwirtschaft hat es eine deutliche Abkühlung beschert. Um diese wieder anzukurbeln, wird heute, Mittwoch, das Wohnbaupaket der Bundesregierung festgezurrt (mehr dazu auf Seite 9). Denn mit leistbarem Wohnen werden mittlerweile politische Wahlen gewonnen, wie zuletzt auch in Salzburg zu sehen war.

Durchschnittlich werden in Österreich 9,50 Euro pro Quadratmeter inklusive Betriebskosten für eine Mietwohnung bezahlt. Das besagen die Zahlen der Statistik Austria aus dem vierten Quartal 2023. Damit blieben die Mietpreise zum Vorquartal unverändert, im Vergleich zum vierten Quartal des Jahres 2022 stieg die Miete inklusive Betriebskosten jedoch um 6,7 Prozent.

Die Durchschnittsmiete exklusive Betriebskosten blieb mit 7,1 Euro pro Quadratmeter auch unverändert zum Vorquartal, stieg aber zum Vorjahresquartal um 7,6 Prozent. Bei Eigentumswohnungen sinken die Preise hingegen leicht: Laut OeNB ist der durchschnittliche Preis für Wohnungen und Einfamilienhäuser österreichweit im Jahr 2023 im Vergleich zum Vorjahr um 1,6 Prozent gefallen. Tendenz weiter sinkend.

1 Was wird von den Wohnkreditregeln, also der KIM-VO, reguliert?

Laut der KIM-VO muss der Eigenmittelanteil bei der Aufnahme von Krediten mindestens 20 Prozent betragen. Außerdem dürfen Wohnbaukredite nicht länger als 35 Jahre laufen und die Rückzahlungsrate darf maximal 40 Prozent des verfügbaren Nettohaushaltseinkommens ausmachen. Eingeführt wurden die verschärften Kriterien von der Finanzmarktaufsicht (FMA), da der Anteil an variabel verzinsten Krediten laut ihr zu hoch war. Die Verordnung wurde für drei Jahre befristet abgeschlossen und läuft damit im Juni 2025 ab.

2 Welche Erleichterungen wurden nun in die Wege geleitet?

Nun wurde eine Vereinfachung der Regeln beschlossen: Bisher gab es drei kennzahlspezifische Ausnahmekontingente – also für jede der drei Bedingungen der Verordnung (Kreditlaufzeit, Eigenmittelanteil und maximale Höhe der Kreditrate im Verhältnis zum Haushaltseinkommen). Diese Kontingente durften zusammengerechnet nicht mehr als 20 Prozent der gesamten vergebenen Wohnbaukreditsumme der jeweiligen Bank ausmachen.

Diese Berechnung war jedoch so kompliziert, dass vor al

lem kleine Banken völlig darauf verzichteten, die Kontingente auszuschöpfen, sagt Franz Rudorfer, Geschäftsführer der Bundessparte Bank und Versicherung, zur „Presse“. Denn wenn die Ausnahmekontingente überschritten werden, kriegt die Bank Probleme mit der Finanzmarktaufsicht. Künftig soll es daher ein einheitliches Kontingent geben, das ebenfalls bis zu 20 Prozent der gesamten Kreditsumme betragen darf. Neu ist also, dass den Banken die Gewährung von Ausnahmen erleichtert wird.

3 Wurden die bisherigen Ausnahmekontingente ausgeschöpft?

Allein im vergangenen Jahr machten diese nicht ausgenutzten Ausnahmekontingente in der österreichischen Bankenlandschaft rund eine Milliarde Euro aus. Mit den beschlossenen Änderungen soll das nun anders werden. Erfreut über die Ergebnisse der Sitzung zeigte sich Finanzminister Magnus Brunner (ÖVP). Er will weiter darauf hinwirken, „dass die Schaffung von Eigentum nicht zusätzlich zu den Faktoren Zinsen und Baukosten durch die Regeln der Finanzmarktaufsicht erheblich erschwert wird“.

4 Liegt es an den Zinserhöhungen, dass die Kreditvergaben eingebrochen sind?

Die Verordnung sollte eigentlich eine Überhitzung des Immobilienmarktes verhindern, doch mittlerweile hat sich die Ausgangslage gravierend geändert. Der Leitzins, der von der Europäischen Zentralbank vorgegeben wird, liegt nach einer jahrelangen Nullzinspolitik bei 4,5 Prozent. Auch OeNB-Vizegouverneur Gottfried Haber sagte bereits, dass die KIM-VO nicht zu dem gewünschten Ergebnis führt: Der Rückgang beim Kreditwachstum sei zinsgetrieben und komme nicht von der beschlossenen Verordnung.

5 Wann werden die geplanten Erleichterungen umgesetzt?

Das bleibe der Wermutstropfen, sagt Rudofer. Die Lockerung ist eine Verordnung, es muss ihr also eine Begutachtungsfrist erteilt werden. Erst dann kann sie beschlossen und umgesetzt werden – Rudorfer rechnet aber mit einer Umsetzung vor dem Sommer. Für die Bauwirtschaft käme das gerade recht, der Sommer ist der saisonale Höhepunkt des Sektors.