Reinigung: Das Leid mit dem Luster Gebäude zu planen, ohne dabei Facility Manager und Reinigungsexperten mit einzubeziehen, kann sich im Lauf der Jahre als teurer Fehler erweisen.
Eine geschwungene Stiege mit Glasgeländer, dazu ein edler Marmorboden, das Ganze wirkungsvoll in Szene gesetzt von einem prächtigen Luster in der Kuppel. Was schön aussieht, ist oft nicht billig – aber für den ersten Eindruck gibt es auch bei Gebäuden keine zweite Chance. Die wahren Kosten entpuppen sich dann erst nach einer Weile im Betrieb: Das schöne Geländer muss jeden Abend von Fingerabdrücken und anderen blinden Flecken befreit werden – was die Reinigungsfirma verständlicherweise täglich in Rechnung stellt, und das über den gesamten Lebenszyklus des Gebäudes. Richtig teuer wird es dann, wenn der Luster zum ersten Mal neue Leuchtmittel braucht und sich herausstellt, dass man einen Hubwagen benötigt, um an das Prachtstück in der Kuppel zu gelangen – und der edle Boden für eine solche Belastung gar nicht ausgelegt ist. „Solche Beispiele gibt es immer wieder, und der Luster ist natürlich der Klassiker“, weiß Peter Kovacs, Vorstand der Facility Management Austria. Die Details der Instandhaltung und Reinigung aus den Augen zu verlieren, kann auf Dauer teuer kommen. „Denn die Lebenszykluskosten können im Betrieb ein Vielfaches der Errichtungskosten betragen. Und mit allem, was ich rechtzeitig plane, habe ich einen massiven Hebel in der Hand“, sagt Kovacs.
Zugänge für die Wartung
Inzwischen habe es sich aber herumgesprochen, dass Facility Manager nicht erst in der Schlussrunde neuer Projekte mit einbezogen werden sollten, sondern am besten schon bei den ersten Konzeptionen. Dabei gehe es nicht darum, den Bauherren dreinzureden, sondern die richtigen Fragen und dann die Informationen zur Verfügung zu stellen, welche Kosten mit den Entscheidungen verbunden sind. „Das beginnt mit der Zugänglichkeit für Wartungsarbeiten“, erklärt Kovacs. Auf diese zu vergessen gehöre zu den größten und damit auch teuersten Fehlern, „wenn ich dann eine ganze Decke tauschen muss, um ein neues Kabel zu verlegen“.
Wie wichtig die Einbindung von Profis für die weniger sichtbaren Details ist, weiß auch Peter Havlik, Inhaber von Piment Immobilien & Investment. „Natürlich stellt sich immer die Frage von Funktionalität versus Design“, weiß der Makler und Entwickler. Allerdings lade er auch dann den Verwalter früh mit in die Planung ein, „denn ein guter Verwalter hat Erfahrung damit, wie man beispielsweise mit der Luftfeuchtigkeit bei einem Pool, einer Sauna oder gar einem Dampfbad umgeht“, nennt Havlik Beispiele.
Nicht zuletzt sollten auch die Reinigungskosten – die sich gemeinsam mit der technischen Wartung am Ende auf fast 30 Prozent der Lebenszykluskosten summieren – früh mitberücksichtigt werden. Denn diese können im Großen wie im Kleinen deutlich geringer ausfallen, wenn man jemanden hinzuzieht, der weiß, wie aufwendig Reinigungen sein können. „Beispielsweise bei Hochhäusern mit Glas-Alu-Fassaden“, sagt Andreas Marek, Organisationsleiter bei Reinemacher. Die werden zwar meist gleich mit Gondeln für die Fensterputzer am Dach konzipiert, „aber wenn diese Türme zu dicht nebeneinander stehen, gibt es einen sogenannten Sog- oder Jet-Effekt, der das Verwenden der Kräne bis auf vielleicht zehn Tage im Jahr unmöglich macht. Dann hat man das Geld für den Bau der Gondeln unnötig ausgegeben – und muss zusätzlich Spezialisten wie IndustrieAlpinisten anheuern, die natürlich ganz andere Preise haben als reguläre Fensterputzer.“
Obacht auf den Wischmopp
Genauso können auch ganz kleine Dinge Kosten spürbar erhöhen. „Bei dem berühmten Glasgeländer ist auch die Frage, ob es bündig abschließt“, sagt Marek. Denn dann kommen neben den Fingertapsern auch noch die Streifen vom Wischmopp darauf, der immer am Glas entlangfährt, wenn die Stiege gereinigt wird. „Ein anderes Problem ist, wenn das Geländer mit 1,5 Zentimetern Abstand zur Stiege montiert ist“, sagt der Reinigungsexperte. Denn dort kommt kein noch so schief gestellter Mopp hinein, sondern die Spalte muss händisch ausgewischt werden – mit den entsprechenden Mehrkosten. Eine teure – und auf Dauer auch unattraktive – neue Mode sei auch der Verzicht auf Sockelleisten. „Denn mit jedem Kehren und Wischen kommt man da an die bis hinunter gemalte Farbe an und hinterlässt mit der Zeit einen grauen Streifen. Wesentlich besser ist es, mit Sockelleisten oder wischfester Farbe zu arbeiten“, erläutert Marek.
Bei der Materialauswahl rät er grundsätzlich von Feinsteinzeug ab, da dieses mikroporös und somit schwer zu reinigen sei. Auf der anderen Seite ist nicht alles, was gemeinhin als „praktisch und abwaschbar“gilt, auch die günstigste Lösung. „Aus meiner Sicht spricht beispielsweise nichts gegen einen geölten Parkettboden“, sagt Marek. „Zumal man bei solchen Naturmaterialien später auch einen Teil austauschen kann, während etwa ein Laminatboden ganz gewechselt werden muss“, gibt er zu bedenken. Und für die Zukunft werde noch ein ganz anderes Thema spannend: „In den Branchenblättern gibt es inzwischen immer mehr Reinigungsroboter. Wenn die dann eingesetzt werden, muss entsprechend mit wenig Stufen, Ecken und Kanten geplant werden, damit das funktionieren kann.“(sma)