Immobilienkredite werden wieder billiger

Die Kreditzinsen scheinen einen Plafond erreicht zu haben – und gehen seit Kurzem zurück. Die hohen Zinsen haben dennoch dazu geführt, dass das Neugeschäft im Bereich der Immobilienfinanzierung deutlich eingebrochen ist.

Für viele Kreditnehmer und solche, die es noch werden wollen, hatte die Oesterreichische Nationalbank am Donnerstag gute Neuigkeiten parat: Die Zinsen für Immobilienkredite sinken wieder. Noch im November 2023 hatte das Zinsniveau mit 4,34 Prozent einen vorläufigen Höhepunkt erreicht, seither geht es bergab. Im Jänner mussten Kreditnehmer „nur“noch 4,14 Prozent berappen. Ein Trend, der vermutlich weiter anhalten wird.

Denn die Erwartung des Finanzmarktes ist, dass die Europäische Zentralbank in diesem Jahr mehrfach ihre Zinsen senken wird, und das spiegelt sich bereits in den Kreditund Sparzinsen wider. Mit 4,14 Prozent zahlen die Österreicher im Vergleich zum Schnitt des Euroraums (3,96 Prozent) zwar nach wie vor höhere Zinsen, allerdings liegt die Republik damit im guten Mittelfeld. In Lettland lag der Durchschnittszins für neue Wohnbaukredite im Jänner bei über sechs Prozent, in Malta (das den niedrigsten Wert aufweist) nur bei 2,44 Prozent.

Eine Entwicklung war zuletzt auch interessant : Variabel verzinste Kredite sind in Österreich seit Februar 2023 durchgehend teurer als Kredite mit fixer Zinsbindung. Im Jänner musste man für einen Neukredit mit fixer Zinsbindung 4,02 Prozent bezahlen, während man bei variablen Zinsvereinbarungen auf 4,34 Prozent kam. Die Kreditkunden scheint dieser Unterschied jedoch nicht abzuschrecken.

Land der variablen Kredite

Während man sich fixe Zinsen für mehrere Jahre sichert, können variable Kredite auch während der laufenden Rückzahlung billiger werden (ober eben teurer, wie man in der jüngeren Vergangenheit gesehen hat). Zuletzt entschieden sich jedenfalls 44 Prozent der Kreditnehmer für eine variable Verzinsung ihres Hypothekarkredits. „Wir können niemandem sagen, wer welchen Kredit abschließen soll“, betonte OeNB-Vizegouverneur Gottfried Haber. Doch müsse man sich bewusst sein, welche Auswirkungen eine Kreditentscheidung habe, die man in der Regel für einen langen Zeitraum trifft.

Die Vorliebe der Österreicher für variable Kredite ist nun auch der Grund dafür, dass der Wohnbaukreditbestand mit 3,24 Prozent deutlich höher verzinst ist als jener im Schnitt des Euroraums (2,42 Prozent) – früher lag Österreich unter dem Schnitt. Allerdings wird der Euroschnitt von Deutschland und Frankreich deutlich nach unten gezogen. In Deutschland sind etwa nur 14 Prozent der Kredite variabel verzinst, in Frankreich gar nur sechs Prozent, während es in Spanien dagegen 58 Prozent sind.

In Österreich machte der Anteil variabler Kredite an allen aushaftenden Wohnbaukrediten im vergangenen Jahr 43 Prozent aus. Vor fünf Jahren war die Lage noch ganz anders, da hatten variabel verzinste Immobilienkredite mit 73 Prozent klar die Oberhand. „Die Österreicher reagierten jedoch auf die steigenden variablen Zinssätze und schichteten ihre bestehenden variablen Kredite in Produkte mit längeren Zinsbindungsfristen um“, sagt Johannes Turner, Direktor der Hauptabteilung Statistik in der OeNB.

Neukreditvergabe eingebrochen

Die steigenden Zinssätze, ausgelöst durch die hohen Inflationsraten, haben jedoch auch dazu geführt, dass deutlich weniger Kredite vergeben wurden. Die Neukreditvergabe erreichte hierzulande mit 10,4 Mrd. Euro im Vorjahr nicht nur den niedrigsten Wert seit 2011. Sie fiel gegenüber 2022 auch um rund 55 Prozent. Gemessen am aushaftenden Kreditbestand befindet sich Österreich bei der Neuvergabe mit einem Wert von acht Prozent aber in guter Gesellschaft mit Deutschland (acht Prozent) und dem Euroraum (neun Prozent).

Weil weniger Kredite finanziert wurden, sank auch der Wohnbaukreditbestand, dessen Jahreswachstum im Jänner 2024 mit 2,6 Prozent rückläufig war. Das bedeutet, dass private Haushalte mehr Kredite zurückgezahlt als neu aufgenommen haben. Das aushaftende Kreditvolumen ging von 134,1 Mrd. Euro (Jänner 2023) auf 131,2 Mrd. Euro im Jänner 2024 zurück. Im Euroraum gab es dagegen ein leichtes Wachstum von 0,5 Prozent. Die OeNB erklärt dies mit dem hierzulande überdurchschnittlichen Kreditwachstum, das man besonders in den Jahren 2011 bis Anfang 2023 gesehen hat.