Fristen, Zinsen, Rechte: Was Mieter jetzt beachten sollten
Ende März läuft eine wichtige Frist für die gestundeten Mieten aus dem ersten Lockdown ab. Ein Überblick.
Das Thema Stundungen beschäftigt Unternehmer, Vermieter, Mieter sowie Konsumenten derzeit auf vielen Ebenen. Wie berichtet, gab es zuletzt etwa Debatten rund um Kreditstundungen, die gesetzliche Frist ist hier ja Ende Jänner abgelaufen. Um die Frage zu klären, inwieweit die vertraglichen Sollzinsen im Stundungszeitraum weiterlaufen, hat der VKI eine Verbandsklage eingebracht.
Auch rund um die Stundungen von Steuern und Abgaben gibt’s Diskussionen, aus vielen Branchen wird die Forderung laut, diese über den 31. März hinaus zu verlängern.
Die Rechtsanwältin Heidi Lallitsch von der Kanzlei „SCWP Schindhelm“berichtet zudem, dass sich Fragen von Mietern und Vermietern zum Thema Mietstundungen häufen. Zur Erinnerung: Im Rahmen des sogenannten „2. Covid-19-Justiz-Begleitgesetzes“wurde im April 2020 ein verstärkter Kündigungsund Räumungsschutz zugunsten der Mieter beschlossen. „Demnach kann ein Vermieter wegen eines Zahlungsrückstands des Mieters von Mietzinsforderungen, die im Zeitraum vom 1.4.2020 bis zum 30.6.2020 fällig wurden, den Mietvertrag weder kündigen noch eine Aufhebung des Vertrages aus wichtigem Grund fordern“, so Lallitsch. „Dies hat jedoch nur unter der Voraussetzung gegolten, dass der Zahlungsrückstand auf eine erhebliche Beeinträchtigung der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit des Mieters als Folge der Pandemie zurückzuführen ist.“Und eben nur für Mieten im zweiten Quartal 2020.
Lockdowns hat der Gesetzgeber dann keine weiteren Möglichkeiten mehr für Mietstundungen eingeräumt. Die Nachzahlungsfrist für gestundete Mieten aus diesem Zeitraum des Vorjahres wurde bis Ende März 2021 verlängert. Lallitsch: „Der Zahlungsrückstand für den betroffenen Zeitraum kann von Vermietern daher frühestens ab 1. April 2021 gerichtlich eingefordert oder aus einer vom Mieter übergebenen Kaution abgedeckt werden.“
Die Mietzinsrückstände aus den Monaten April, Mai und Juni 2020 „sind vom Mieter also bis spätestens 31. März zurückzuzahlen“. Zusätzlich können die gesetzlichen Verzugszinsen von vier Prozent verrechnet werden. Die Mietervereinigung hat wiederholt einen Entfall dieser Verzugszinsen gefordert. Wichtiger Punkt: Insgesamt tritt die gesetzliche Regelung erst am 30. Juni 2022 außer Kraft, „daher kann der Kündigungsgrund des Zahlungsrückstands der Monate April, Mai und Juni 2020 erst ab 1. Juli 2022 geltend gemacht werden, wenn bis dahin nicht gezahlt wurde“.
Lallitsch empfiehlt Mietern jedenfalls, im Falle von Mietzinsrückständen mit dem Vermieter eine Vereinbarung über Zahlungstermine zu treffen.
Der Österreichische Verband der Immobilientreuhänder (ÖVI) hat zu Jahresbeginn übrigens festgehalten, dass die Zahlungsmoral bei Mieten auch in der Coronakrise sehr hoch sei, es sei zu keinem signifikanten Anstieg bei Rückständen gekommen.