„Haben wir ein Haus oder eine Wohnung gekauft?“

Rechtsanwalt Klaus Karner erklärt den rechtlichen Unterschied zwischen Haus- undwohnungseigentümern.

Unsere

Leser haben eine „Immobilie“gekauft, die im Prospekt als „Doppelhaushälfte“und „Haus“ausgelobt wurde. Im Kaufvertrag wurde das Objekt als „Wohnungseigentum am Haus 4“bezeichnet. Also fragte sich das Paar: „Haben wir ein Haus oder eine Wohnung gekauft? Und worin besteht der Unterschied?“„Dem Kaufvertrag und Grundbuchsauszug konnte ich entnehmen, dass – entgegen Ihrer Annahme – Sie kein Alleineigentum an einer Liegenschaft mit einem darauf errichteten Wohnhaus, sondern nur Miteigentumsanteile an einer Liegenschaft erworben haben“, schickte Klaus Karner voraus. Dies bedeutet laut dem Rechtsanwalt, dass die von den Käufern benutzte Immobilie „Teil einer Wohnungseigentumsanlage“ist und ihnen auf Basis des geschlossenen Kaufvertrages nicht Alleineigentum an einer bestimmten Liegenschaft mit einem darauf errichteten Haus zukommt.

Es bestehen wesentliche Unterschiede der Rechte und Pflichten des „Alleineigentümers“einer Liegenschaft (mit einem Wohnhaus) und den Rechten und Pflichten eines „Wohnungseigentümers“. Während der Alleineigentümer imwesentlichen frei über diese Liegenschaft und die darauf errichteten Baulichkeiten verfügen kann, sind einer solchen Freiheit im Rahmen einer Wohnungseigentumsgemeinschaft Grenzen gesetzt. Z. B. dürfen bei einem Woh- nungseigentumsobjekt Zuund Umbauten nur mit Zustimmung der Wohnungseigentumsgemeinschaft durchgeführt werden. Außerdem führen Zu- und Umbauten in der Regel dazu, dass die gesamte Anlage neu parifiziert werden muss, was mit erheblichen Kosten und einer Reihe von rechtlichen Problemen verbunden sein kann. Die „allgemeinen Teile“der Anlage dürfen vom Wohnungseigentümer nicht verändert oder alleine benutzt werden.

So bedarf selbst das Anbringen einer gewöhnlichen Satellitenantenne an deraußenmauer oder die Errichtung eines Swimmingpools im zum Wohnungseigentumsobjekt gehörigen Garten oder die Verglasung eineszum Wohnungseigentumsobjekt gehörigen Balkons der Genehmigung durch die Eigentumsgemeinschaft. Zur Erhaltung der Gesamtanlage müssen alle Eigentümer nach Maßgabe der Bestimmungen des Wohnungseigentumsgesetzes bzw. des Wohnungseigentumsvertrages anteilig beitragen. Dies bedeutet, dass Sie möglicherweise auch mit Verwaltungskosten für Anlagen (z. B. Liftanlage) belastet werden könnten, die Sie gar nicht nutzen oder nicht benötigen.

Die Freiheit eineswohnungseigentümers in Bezug auf die Gestaltung des ihm zur ausschließlichen Benutzung zugewiesenen Wohnungseigentumsobjektes ist durch Gesetz und Vertrag eingeschränkt. Klaus Karner, Rechtsanwalt