Wenn die Hausordnung das Heizen regelt

Warum man es rechtlich (nicht) akzeptieren muss, dass es in einer Eigentumswohnung nachts immer kalt wird, nur weil die Mehrheit im

Haus eine Nachtabsenkung der Heizung beschlossen hat.

Unser Leser ist seit zehn Jahren Eigentümer einer Wohnung in einem Mehrparteienhaus, das mit einer zentralen Ölheizung beheizt wird. An allen Heizkörpern befinden sich sogenannte Verdunstungszähler, die einmal jährlich von einer Firma abgelesen werden. „Leider ist es so, dass von 22 Uhr bis 5 Uhr früh eine Nachtabsenkung bei der Heizung um 5 Grad eingestellt ist – angeblich um Kosten zu sparen“, erzählt der Mann. Das bewirke allerdings, dass die Heizungsrohre in seiner Wohnung im Parterre ab 22.30 Uhr vollkommen kalt sind. „Da ich abends gerne länger aufbleibe, und es da vom Fußboden her schnell kalt wird, ist das für mich ein deutlicher Mangel an Wohnkomfort“, klagt er. In den Wohnungen in den oberen Etagen gebe es das Problem nicht. „Meine Wohnung liegt nahe der Hauseingangstür, die Kellerdecke unter meiner Wohnung ist nicht isoliert und wir haben alte Fenster“, schildert er seine Situation. Den Ratschlag eines Mitbewohners, sich doch einfach ein Zusatzheizgerät zu kaufen, hält er für einen schlechten Witz.

„Die Hausverwaltung hat die Entscheidung über eine Nachtabsenkung nach meiner Beschwerde an die Eigentümer delegiert – und eine Abstimmung vorgeschlagen“, erzählt er. Diese Abstimmung sei mittlerweile erfolgt, allerdings zu seinen Ungunsten. „Die Bezahlung der Heizkosten erfolgt das ganze Jahr über mit monatlichen Fixbeträgen und eventuellen Nachzahlungen. In den verneun Jahren musste ich sechs Mal zum Teil beträchtliche Summen nachzahlen“, erklärt er, warum er seiner Meinung nach nichts von dieser Nachtabsenkung hat. „Da ich die Wärmeversorgung für die gesamte Heizperiode bezahle, sollte ich doch Anspruch auf eine volle Wärmeversorgung rund um die Uhr haben. Ich kann ja auch nicht meinen Nachbarn Strom, Gas oder Wasser stundenweise abdrehen, nur weil ich der Meinung bin, dass wir sparen müssen“, meint er und möchte wissen, ob es rechtlich überhaupt in Ordnung ist, dass die Wärmeversorgung täglich für mehrere Stunden unterbrochen wird.

Wir haben den Juristen Philipp Rock vom Österreichischen Haus- und Grundbesitzerbund um seine Expertise gebeten. Der Grazer Rechtsanwalt sagt: „Die Regelung der Modalitäten des Betriebs der in einer Eigentums-wohnanlage bestehenden Heizungsanlage und damit auch die Frage, ob und in welchem Umfang eine Nachtabsenkung in Betrieb genommen werden soll, gehört zum Inhalt der Hausordnung.“Die Erlassung und Änderungen der Hausordnung, welche Maßnahmen zur Ordnung des Gebrauchs der gemeinschaftlichen Teile der Liegenschaft umfasst, obliegen, wie Rock betont, der Mehrheit der Wohnungseigentümer.

„Es ist jedoch jeder einzelne Wohnungseigentümer zur richterlich gestaltenden Nachprüfung von Hausordnungsbestimmungen berechtigt“, sagt der Jurist und ergänzt: „Judiziert wurde diesbezüglich beispielsgangenen