ANBIETER UND KREDITNEHMER UNTER DRUCK
Die Anhebung der Leitzinsen und strengere Vergaberichtlinien stellen die Kreditbranche vor Herausforderungen.
» Die größten Veränderungen im Kreditbereich haben in den letzten rund 1,5 Jahren die wiederholten Anhebungen des Leitzinses durch die EZB und das Inkrafttreten der KIMVerordnung mit sich gebracht. Diese Kredit institute-Immobilien f in anzierungsmaßn ahmen-Verordnung hat zum Ziel ,„ die zunehmendensyste mischen Risiken beider Wohn immobilienfinanzierung angesichts von Immobilien preis boom, Zins wende, fr agilem wirtschaftlichen Umfeld sowie der Kreditvergabe praxis zu begrenzen “, heißt es vonseiten der Finanzmarkt aufsicht. Die Verordnung hat Auflagen für Kreditinstitute gebracht – die Auswirkungen sind aber weitaus größer. „Es sind unsichere Zeiten“, meint auch Alexander Meixner, Prokurist beim Kreditvermittler Creditnet. Die Zinsanhebungen haben bei flexibler Verzinsung von Krediten da zugeführt, dass die Außen konditionenbei einemEuribor von 4 und einem Aufschlag von 1 bei 5 % liegen. Variable Kredite, die in den letzten Jahren sehr günstig waren, sind damit erheblich teurer geworden und liegen aktuell sogar über den Zinsen für fixverzinste Kredite, die auf 25 Jahre aktuell bei rund 4 Prozent liegen. Meixner geht davon aus, dass vereinzelt – in der Annahme es könnte in Zukunft nur wieder günstiger werden – aktuell immer noch variabel verzinste Kredite empfohlen werden, widerspricht hier aber ganz klar: „Nicht das aktuelle Zinsniveau ist ungewöhnlich, sondern das der letzten Jahre war es. Ein Kredit ist keine Spekulation, sondern etwas Langfristiges, das Sicherheit braucht, und hier kann ich aktuell nur Fixzinssätze empfehlen. Gerade bei Immobilien gilt darüber hinaus, dass man bei weiterhin hoher Inflation sowieso zu den Gewinnern zählt.“Er empfiehlt jenen, die unter dem Zinsanstieg leiden und deren Kredite nun deutlich teurer geworden sind, in Richtung Fixzinsvereinbarungen nachzuverhandeln und auch eine Umschuldung in Erwägung zu ziehen. Am besten bei der Hausbank, wenn die Konditionen dort aber nicht passen, dann trotz einmaliger Kosten auch bei einem anderen Institut. „Gerade bei hohen Zinsen zahlt es sich aus, früher zu tilgen und dafür gegebenenfalls eine Pönale in Kauf zu nehmen“, ist er überzeugt.
WENIG SPIELRAUM. Die Banken haben aufgrund der KIM-Verordnung wenig Spielraum, was auch dazu führt, dass sich deren Angebote weniger unterscheiden. Spielräume bestehen nur über Sonderkontingente, die aber stark vom Volumen des Vorjahres abhängig sind. Und: In fast allen Fällen hängen die Konditionen und Gestaltungsmöglichkeiten an der Bonität der Kreditnehmer. Generell hält Alexander Meixner das Angebot der Bank Austria für sehr gut und empfiehlt, sich dieses anzusehen, vor allem im 25jährigen Fixzinsbereich. Regional könne die HYPO NÖ hier teilweise mithalten, aber deren Angebot ist
Bei den Top-Immobilien werden die Preise nicht nach unten gehen. Allerdings werden jene, wo es einen oder mehrere Haken gibt, deutliche Abschläge machen müssen.
Alexander Meixner Prokurist Creditnet
limitiert. Wer nicht angestellt, sondern selbstständig ist, ist gut beraten, sich von der Erste Bank ein Angebot legen zu lassen, da die diese für Gewerbetreibende und Unternehmer Konditionen parat hält, die jene der anderen Kreditinstitute deutlich unterbieten. Standardfälle sind aufgrund des hohen Automatisierungsgrades gut beiderBAWAGoderderBank99aufgehoben, für Spezialfälle sollte man auf kleinere Institute ausweichen. Bei Top-Bonitäten überrascht bei variablen Zinsen die Oberbank.
Als Vermittler weiß er, welche Parameter besonderen Einfluss auf die Konditionengestaltung der Banken haben: Selbstständigkeit, die Höhe der Eigenmittel, der Immobilienwert oder auch das Haushaltseinkommen. Zu den Aufgaben der Vermittler zählt aber auch Beratung in Bezug auf Förderungen und Zuschüsse. Banken wenden dafür aus Kostenund Ertragsüberlegungen häufig wenig Zeit auf.
PREISE TEILWEISE IN BEWEGUNG. Bei den Immobilienpreisen sieht er eine Bewegung – allerdings nicht überall: „Bei den Top-Immobilien werden die Preise nicht nach unten gehen“, ist Alexander Meixner überzeugt: „Allerdings werden jene, wo es einen oder mehrere Haken gibt, deutliche Abschläge machen müssen.“Schlechtere Lage, Lautstärke, ein fehlender Lift oder auch schlechte Bausubstanz können hier zu niedrigeren Preisen führen.
NEUE MODELLE. Er ist überzeugt, dass die Zinserhöhungen alleine auch dazu geführt hätten, der wachsenden Immobilienblase entgegenzuwirken, die KIM-Verordnung hätte es dafür nicht gebraucht. Diese habe eher dazu geführt, dass Kreditnehmer vermehrt am Markt nach Alternativ anbietern suchen. Fündig werden sie bei deutschen Banken, die sich nicht oder nicht in letzter Konsequenz an diese Verordnung halten.Meixn ersieht hier aber aufgrund einer komplexeren Abwicklung
wenig Vorteile für die Kunden. Bewegung kommt in den Markt, weil das international bereits übliche Modell generationenübergreifender Kredite auch in Österreich Fuß fasst und vermehrt von Banken angeboten wird. Das Fallen der Zweckbindung – bisher musste das Geld für Pflege oder barrierefreie Umbauten aufgewendet werden – könnte diesen Trend befeuern. Erben übernehmen hier die Kredite, die grundsätzlich im Todesfall von den Banken nicht aufgekündigt werden dürfen. Er hofft, dass es zu einer Vereinfachung der KIM-Verordnung kommt, die dann etwa nicht nur in Prozenten, sondern auch in absoluten Beträgen rechnet. Erste Schritte wurden mit der Novelle im Frühjahr 2023 bereits gesetzt. Durch diese Änderungen wurden Zwischenfinanzierungen wieder deutlich erleichtert. Sein Ausblick auf das Jahr 2024 ist in Bezug auf das Kreditgeschäft eher pessimistisch.
– MARTIN MÜHL