WER FRAGT, GEWINNT!
Vermieten ist nicht schwer, wenn man weiß, wie es geht. Stefan Taglieber, Wirtschaftsprüfer und Steuerberater von Astoria.at gibt Einblicke in steuerliche Belange beim Erwerb von Anlageoder Vorsorge- Immobilien zur privaten Vermietung.
» Was ist zu beachten und zu planen, bevor man–nicht ins Betriebsvermögen eines Unternehmens – eine Wohnung privat kauft, um sie (gewinnbringend, an Fremde) zu vermieten?
Stefan Taglieber: Vor dem Start jeder als steuerpflichtig geplanten Vermietung sollte mittels realistischer Prognoserechnung – am besten schon vor dem Kauf einer Vorsorge- oder Anlegerwohnung oder eines Bauträgermodells, in das investiert werden soll – und am besten mit einem erfahrenen Steuerberater, versucht werden herauszufinden, ob sich diese „rechnet“. Das Ziel sind positive (Netto-)Erträge aus Einnahmen – also dem Hauptmietzins (ohne Betriebskosten) – saldiert mit steuerlich absetzbaren Ausgaben. Diese müssen dann zusätzlich zum sonstigen laufenden Einkommen veranlagt werden und gleichzeitig idealerweise die Kreditraten decken. Das geht nicht mehr nur mit einer sogenannten Arbeitnehmer veranlagung, schon gar nicht „antragslos“, sondern es ist vorab der Beginn der Vermietung ebenfalls via FinanzOnline zu melden. Steuerlich relevant sind private W oh nungs -/ Immobilien vermietungen gemäß §28 EstG nur dann, wenn sie nicht in eine sogenannte „Liebhaberei“abrutschen – also zu einem privaten „Hobby“werden bzw. mittelbis langfristig keinen Gewinn erwarten lassen. Zu beachten ist, dass nachträglich stark gestiegene Betriebsoder laufende Kosten wie (variable) Kreditzinsen, die ein Vermieter nicht oder erst zeitverzögert an Mieter weitergeben kann, die Prognoserechnung, somit das zukünftige steuerliche Gesamtergebnis beeinträchtigen können. Vor allem in, zum Beispiel, Altbauten, die dem Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG) unterliegen, kann es sein, dass es beispielsweise über das MRG oder andere staatliche Regelungen oder nachträgliche Neubemessungen zu geringeren Mieteinnahmen kommt. Wobei zwischen dem Hauptmietzins, Betriebskosten oder nur akontierten Gebühren für Kanal- oder Abwasser unterschieden werden muss.
Wie kommt man zu den für diese Kalkulation und Prognoserechnung nötigen Informationen?
Da würde ich empfehlen, 2 bis 3 Angebote rauszusuchen, in denen man selbst gerne leben würde. Zu beachten sind dabei, am allerwichtigsten, die Lage, die Raumaufteilung, eine möglichst niedrige Höhe der laufenden Betriebskosten oder auch der allgemeine Bauzustand der Immobilie bzw. der Stand der Rücklage bzw. Mietzinsreserven. Steuerberater oder auch Makler sowie Berater kredit finanzierender Banken wissen um die übliche Höhe der Kosten für Provisionen oder Vertrags abschlüsse, aber auch eventuelle Förderungen und weitere steuerliche Belange. Dabei sind eben diverse Gesetze zu beachten wie z.B.dasMi et rechts gesetz. Ein Steuerberater kann die eigene Prognose rechnung dann kontrollieren und durchrechnen und helfen Unsicherheiten auszuräumen, so wie ein Notar oder Rechtsanwalt, die Verträge und juristischen Fragen überprüfen.
Welche Rolle kann der Steuerberater übernehmen, wobei kann er oder sie helfen?
Da sich gelegentlich steuerliche Rahmenbedingungen auch für bestehende Vorsorge-/Anleger-Wohnungen ändern, können auf Immobilien spezialisierte Berater helfen, Vorteile aus zum Beispiel beschleunigter (degressiver) Abschreibungsdauer, aber auch der sogenannten Grundanteils-Verordnung, dem Baualter und anderen Regelungen zu ziehen. Diese helfen für angemessenes Honorar bares Geld zu sparen oder sich Gutschriften durch richtige Gestaltungen vom Fiskus zurückzuholen. Schon vor und beim Kauf verhilft der Steuerberater zur erfolgreichen Fremdvermietung.
es dabei Unterschiede zwischen Stadt und Land oder auch Haus oder Wohnung?
Ja, klar! Etwa die sogenannte Grundanteils-Verordnung, die seit 2016 vor allem für größere Städte gilt und regelt, wie viel vom Kaufpreis nicht steuerlich abschreibbar ist, weil der anteilige Grund und Boden mehr wert ist und vom Kaufpreis einer Liegenschaft/Immobilie – egal ob Wohnung oder Haus – nur der Gebäudewert/die Bausubstanz steuerlich über die jeweiligen Jahre der Nutzungsdauer abzuschreiben sind. In Altstadtkernen mit Gründerzeithäusern aus einer Zeit vor 1915, die es nicht nur in Wien, sondern auch in Orten wie Krems gibt, gibt es Denkmalschutz oder Förderungen für Sanierungen, die zu schnelleren Abschreibungen führen können.
Wie sieht das aus, wenn ich eine Immobilie gewerblich nutzen will, etwa freiberuflich?
Dann sind wiederum ganz andere Aspekte zu beachten und es muss geklärt werden, ob dies im Gesamtzinshaus überhaupt geht beziehungsweise die schnellere AfA (eine Steuerersparnis) möglich ist.
In den letzten Jahrzehnten haben sich die Möglichkeiten, in Immobilen zu investieren, deutlich verbreitert, auch über Fonds und Unternehmen, die für einen investieren. Was ist dabei steuerlich zu beachten?
Wer in einen Fonds oder Aktien von Immobilienfirmen investiert, wird in der Regel nicht direkt oder persönlicher Eigentümer einer konkreten Liegenschaft im Grundbuch, sondern investiert (passiv) als Kapitalgeber in Wertpapiere. Man zahlt also von (steuerlichen) Erträgen, Ausschüttungen oder Verkaufsgewinnen der Anteile als natürliche Privatperson 27,5% K E St( Kapitalertrag/ Zuwachs steuer, als Sonder form der Einkommensteuer mitEndb es teuerungs wirkung ), braucht sich sonst aber um nichts zu kümmern, sofern man sein Wertpapier-Depot bei einer inländischen Bank hat, welche die automatische Abfuhr zu erledigen hat. Wer direkt in Immobilien investiert, zahlt Gebühren für Ankauf, Grundbuch oder auch den Notar und Sonstiges, ist dafür aber auch selbst mit Namen im Grundbuch vermerkt und muss sich (aktiv) um seinen Sachwert selbst kümmern. Aktien oder Fonds kauft und verkauft man innerhalb von Minuten, die eigene Immobilie, egal ob zu Wohnzwecken oder Vermietung besitzt man oft ganze Generationen, mit allen Folgen.
– MARTIN MÜHL
Aktien oder Fonds kauft und verkauft man innerhalb von Minuten, die eigene Immobilie, egal ob zu Wohnzwecken oder Vermietung, besitzt man oft Generationen.
Stefan Taglieber, Wirtschaftsprüfer & Steuerberater bei Astoria.at Wirtschaftsberatung mit Weitblick