Hilfe, mein Mieter zahlt nicht

So kommen Eigentümer zu ihrem Recht – und zu ihrem Geld

Mietzinsklage: Soll der Vertrag bestehen bleiben, könnte der Vermieter lediglich den ausständigen Betrag beim Bezirksgericht einklagen. Das kommt jedoch selten vor, denn die meisten wollen, dass der säumige Mieter auch so schnell wie möglich auszieht.

Kündigung: Gibt es einen Mietzinsrückstand muss der Vermieter zuerst eine Mahnung schicken und eine Frist für die Begleichung der Schulden setzen. Erst wenn das Geld trotzdem ausbleibt, kann er gerichtlich kündigen. Dann hat der Mieter vier Wochen Zeit, um dagegen Einspruch zu erheben. Verstreicht diese Frist ungenützt, wird die Aufkündigung rechtskräftig und der Bewohner muss ausziehen. Den ausstehenden Betrag müsste der Vermieter gesondert mit einer Zahlungsklage geltend machen.

Räumungsklage: In der Praxis werden Mietzins- und Räumungsklage meist kombiniert. Mit dem Gerichtsurteil bekommt der Mieter den Auftrag, seine Rückstände samt Zinsen sowie die Kosten des Verfahrens zu bezahlen und das Bestandsobjekt geräumt zurückzustellen. Oft reagieren Mieter jedoch nicht auf ein gültiges Räumungsurteil. Dann muss der Eigentümer innerhalb von sechs Monaten die Exekution beantragen. Im Zuge der Delogierung wird schließlich die Wohnung geräumt und das Inventar des Betroffenen auf Kosten des Vermieters eingelagert. Theoretisch muss der Mieter diese Ausgaben ersetzen, praktisch bleibt der Eigentümer oft darauf sitzen. Denn jemandem, der ohnehin nichts mehr hat, kann man auch nichts wegnehmen. Manchmal taucht der Mieter unter: Gibt es keine Zustelladresse im Inland, müsste kostenpflichtig ein Abwesenheitskurator bei Gericht beantragt werden. Dadurch kann ein Verfahren durchgeführt und ein Titel erwirkt werden, der nach Ablauf der Einspruchsfrist ebenfalls rechtskräftig wird.

Alles auf Anfang: „Wenn den Mieter am Rückstand kein grobes Verschulden trifft und er die ausständige Miete vor dem Ende der mündlichen Verhandlung erster Instanz zahlt, muss das Gericht die Klage abweisen“, sagt Rechtsanwalt und Wohnrechtsexperte Peter Hauswirth. Das gilt sowohl für die Kündigung als auch die Räumungsklage. Solche Verfahren können sich daher über Monate und Jahre ziehen.

Pfandrecht: „Im Zuge einer Mietzins- und Räumungsklage kann der Vermieter die ,pfandweise Beschreibung‘ beantragen. Dann macht der Gerichtsvollzieher vor Ort eine Liste aller Gegenstände, die dem Mieter gehören. Damit ist bekannt, was an Inventar vorhanden ist und das Pfandrecht des Vermieters ist begründet“, erklärt Hauswirth. „Der Mieter darf die Sachen dann nicht mehr verkaufen. In der Praxis ist es aber so, dass immer wieder Dinge verschwinden. Kann der Mieter seine Schulden nicht bezahlen, werden die Gegenstände vom Gerichtsvollzieher veräußert. Oft ist aber nicht viel mehr da als eine alte Couch – dann zahlt sich der Aufwand nicht aus.“