Eine Wohnung für wenige Tage

Das eigene Zuhause an Urlauber zu vermieten, kann lukrativ sein, ist aber nicht in allen Fällen erlaubt. IMMO fasst zusammen, worauf Eigentümer und Mieter achten müssen, welche Abgaben zu zahlen sind und wie sich Nachbarn gegen eine unerwünschte touristis

Während man selbst im Ausland ist, vermietet man seine eigenen vier Wände an andere Weltenbummler. Oder man bessert das Budget auf, indem man ein ungenütztes Zimmer Touristen zur Verfügung stellt. Das klingt zwar einfach, gesetzlich bewegen sich dabei viele im rechtlichen Graubereich. Drei Experten beantworten die wichtigsten Fragen:

Darf die Mietwohnung Touristen zur Verfügung gestellt werden?

Unterliegt das Objekt dem Mietrechtsgesetz (bei Mehrparteienhäusern, die vor dem zweiten Weltkrieg fertiggestellt wurden, trifft das meistens zu) und ist im Vertrag keine Erlaubnis festgeschrieben, brauchen Mieter dafür die schriftliche Zustimmung des Eigentümers. Ansonsten hat er das Recht, eine Unterlassungsklage einzubringen oder das Mietverhältnis zu kündigen. Nutzt der Hauptmieter den Großteil der Wohnung selbst, ist die Untervermietung auch ohne Zustimmung des Besitzers erlaubt. Um sicherzugehen, dass der Gast nach einigen Tagen wieder auszieht, sollte ein schriftlicher Vertrag abgeschlossen werden. „Zwar handelt es sich bei Vermietung zu Ferienzwecken um einen Ausnahmetatbestand des MRG, weshalb keine Mindestbefristung vorgeschrieben ist, da Befristungen aber nur schriftlich gültig sind, droht bei unzureichender Dokumentation ein unbefristeter Mietvertrag“, erklärt der Wiener Rechtsanwalt und Wohnrechtsexperte Christoph Obermayer. Bewohner von Ein- und Zweifamilienhäuser dürfen, laut ABGB und sofern nichts anderes im Vertrag vereinbart wurde, dieses ohne Erlaubnis des Eigentümers Touristen für einige Tage zur Verfügung stellen. Bei Gemeinde- und Genossenschaftswohnungen ist die Untervermietung nicht gestattet. „Es kann dazu führen, dass man allfällige Förderungen zurückzahlen muss“, sagt Sandra Cejpek, Wohnrechtsexpertin der Kanzlei Anwalt Guntramsdorf.

In welchen Fällen können Vermieter die Untervermietung verbieten?

Ist für die Immobilie das MRG nicht gültig, kann der Eigentümer die Untervermietung vertraglich ausschließen. Anders verhält es sich im Anwendungsbereich des MRG: Der Vermieter kann sich nur dann auf ein Verbot im Vertrag berufen, wenn der Mieter die Wohnung zur Gänze weitergibt, einen unverhältnismäßig hohen Mietzins verlangt (maximal 150 Prozent des anteilsmäßigen Hauptmietzinses) oder die schutzwürdigen Interessen der anderen Eigentümer, beispielsweise durch Lärmbelästigung, gefährdet sind.

Haben Mitbewohner ein Mitspracherecht, wenn der WG-Kollege sein Zimmer an Gäste untervermietet?

Es kommt auf die Vereinbarungen zwischen dem Hauptmieter und den sonstigen WG-Bewohnern an. Oft gibt es Regelungen, die die Aufnahme neuer Mitbewohner nur einstimmig erlauben. Liegen solche nicht vor, kann er das Zimmer ohne Erlaubnis der anderen weitergeben. „Ergibt sich durch die Untervermietung aber eine Beeinträchtigung der übrigen Bewoh-

ner, etwa durch rücksichtloses Verhalten des neuen Kollegen, ist eine Kündigung gemäß MRG denkbar“, erklärt Sandra Cejpek.

Wer haftet für die von Touristen verursachten Schäden?

Macht ein Urlauber etwas in der Wohnung kaputt, haftet grundsätzlich der Gastgeber, also der Eigentümer oder Mieter. Wurden Schäden an allgemeinen Teilen des Hauses (zum Beispiel im Stiegenhaus) verursacht, muss sich der Wohnungsbesitzer um die Beseitigung kümmern. „Kann ein Verschulden des Mieters nachgewiesen werden, kann der geschädigte Gastgeber in beiden Fällen Schadensersatz vom Verursacher verlangen“, sagt die Wohnrechtsexpertin. Vermieter, die ihr Zuhause über die Online-Plattform AirBnB vermitteln, können in solchen Fällen auch auf die sogenannte Gastgeber-Garantie zurückgreifen, die laut Unternehmen bis zu einem Betrag von 800.000 Euro greift. Sie gilt für Schäden und Einnahmeverluste, wenn weitere Reservierungen aufgrund der Beschädigungen ausfallen. Vermieter müssen die Zerstörungen genau dokumentieren, die Reparaturen veranlassen und ihre Ansprüche beim Online-Vermittler geltend machen. Wer sich bereits im Vorfeld absichern möchte, kann eine Kaution verlangen. Sollten Mieter einen Schaden anrichten, kann der Vermieter den Betrag, der für die Beseitigung des Mangels notwendig ist, später einbehalten.

Was müssen Wohnungsbesitzer bei der Vermietung ihrer Liegenschaft an Feriengäste beachten?

Will der Eigentümer seine Wohnung Touristen zur Verfügung stellen, darf er dabei nicht im Widerspruch zum gewidmeten Nutzungszweck handeln. Die meisten Häuser, in denen sich Eigentumswohnungen befinden, sind Wohnzwecken gewidmet. Das heißt, dass der Besitzer seine Liegenschaft zwar vermieten darf, der Mieter diese aber ebenfalls zu Wohnzwecken nutzen muss. „Wird das Objekt dagegen regelmäßig an Feriengäste weitergegeben, kommt es zu einer Widmungsänderung, für die es die Zustimmung der übrigen Eigentümer im Haus braucht“, erklärt Obermayer. Bleibt die Zusage verwehrt, kann man sie im Außerstreitverfahren vom Gericht ersetzen lassen. Wer die fallweise Vermietung an Touristen bereits beim Kauf plant, kann sich dieses Recht mit Zustimmung der Miteigentümer im Eigentumsvertrag festschreiben lassen. Der Hinweis „Nutzung zu Ferienzwecken“reicht dafür aus.

Was können Nachbarn tun, die sich von den Gästen gestört fühlen?

Sind Mieter der Lärmbelästigung durch ständig feiernde Touristen im Haus ausgesetzt, haben sie das Recht auf eine Mietzinsminderung. Wie viel abgezogen werden kann, ist im Gesetz nicht festgeschrieben und hängt von der Schwere der Beeinträchtigung ab. Es liegt am Mieter, diese einzuschätzen, zu dokumentieren und im Streitfall Beweise vorzulegen. Der Anspruch auf Minderung kann ab Eintritt der Belästigung und ohne gerichtliches Verfahren geltend gemacht werden, trotzdem ist es ratsam, den Vermieter im Vorhinein zu informieren. Dieser hat dann die Möglichkeit, beim Verursacher – dem Besitzer