Sicherheit im öffentlichen Interesse!

Eine kontrollierte Instandhaltung soll Sicherheit für Bewohner und Allgemeinheit garantieren. Die Pflichten der Gebäudeüberprüfung und Gebäudeerhaltung.

Nachdem es vor einigen Jahren in Wien mehrmals zu Personen- und Sachschäden durch nicht ordnungsgemäße Wartung von Gebäuden gekommen ist, hat sich der Gesetzgeber ein Mittel überlegt, um diesen Zustand zu verbessern. Herausgekom- men ist nach der Novellierung der Wiener Bauordnung 2014 das sogenannte Bauwerksbuch, das nur bei in Wien durchgeführten Neu-, Zu- und Umbauten von Gebäuden mit mehr als zwei Hauptgeschossen erstellt werden muss und den Behörden auf Verlangen vorzulegen ist. Sein Ziel: Die Instandhaltungspflichten bewusster und für die Behörden nachvollziehbarer zu machen.

Wer ist zuständig?

Bis zur Erstattung der Fertigstellungsanzeige hat der Eigentümer durch einen Ziviltechniker oder einen ge- richtlich beeideten Sachverständigen für das entsprechende Fachgebiet ein Bauwerksbuch erstellen zu lassen. Diese Person darf nicht der Bauwerber oder Bauführer selbst sein und in keinem Dienst- oder Organschaftsverhältnis zu diesen Personen stehen. Übrigens: Baumeistern wird die Erstellung der Bauwerksbücher verwehrt. Die Überprüfung in späterer Folge dürfen sie allerdings vornehmen.

Inhalte und Form

Das Bauwerksbuch ist an keine Form gebunden und kann daher auch elektronisch geführt werden. Laut Bauordnung hat es Daten der Baubewilligung und Fertigstellungsanzeige zu beinhalten. Ferner eine Aufzählung jener Bauteile, die regelmäßig zu überprüfen sind. Anzugeben ist auch der Zeitpunkt der ersten Überprüfung und die Folgeintervalle. Ebenso festgelegt sind die Voraussetzungen, die die überprüfende Person zu erfüllen hat sowie die Dokumentation der Ergebnisse der Überprüfungen. Bauteile, die auf Grund anderer gesetzlicher Bestimmungen regelmäßig zu überprüfen sind, sind nicht nach Bauwerksbuch nochmals zu überprüfen. Die Überprüfung kann von einem sogenannten Bauwerkskontrolleur durchgeführt werden. Dieser ist durch Ausbildung und Erfahrung in der Lage, eine Ersteinschätzung vorzunehmen und die damit verbundenen Dokumentationsund Warnpflichten einzuhalten. Die Überprüfung erfolgt durch Augenschein oder Befragung der Bewohner. Fachleute wie Baumeister, Sachverständige, akkreditierte Prüfanstalten führen meist eine vertiefende Kontrolle mit entsprechenden Hilfsmitteln durch. Regelmäßig zu überprüfen sind jene Bauteile, „von denen bei Verschlechterung ihres Zustandes eine Gefährdung des Lebens oder der Gesundheit von Menschen ausgehen kann (insbesondere Tragwerke, Fassaden, Dächer, Geländer und Brüstungen)“.

Die Ö-Norm B 1300

Im Unterschied zum Bauwerksbuch, das eine gesetzliche Vorschrift darstellt, ist die Ö-Norm nur eine standarisierte Empfehlung. Eine Objektsicherheitsprüfung nach den Regeln und Beschreibung der Ö-Norm ist ein freiwilliger Aufwand eines Gebäudeeigentümers. Die Ö-Normbietet einen praxisorientierten und strukturierten Leitfaden zur Erfüllung von umfangreichen Prüfpflichten und liefert nützliche Checklisten zur Prüfung der Objektsicherheit. Obwohl die Ö-Norm B 1300 nur eine Empfehlung darstellt, ist es vorstellbar, dass bei einem eventuellen Gerichtsverfahren einer Vernachlässigung der Verkehrssicherungspflichten (gemäß ABGB) der zuständige Richter oder dessen zugezogener Sachverständige auf diese Norm zurückgreift.

Das Mietrechtsgesetz

Gemäß MRG ist der Hauseigentümer verpflichtet, den allgemeinen Teil des Hauses in brauchbaren, ortsüblichen Zustand zu erhalten, sowie ernste Schäden in Wohnungen und Gesundheitsgefährdun gen zube seitigen. Kommt der Vermieter seinen Pflichten nicht nach, kann der Mieter durch einen Antrag beider Schlichtungs stelle die Durchsetzung der Instandhaltung s arbeiten erzwingen. Die Kosten anfallender Reparaturarbeiten werden aus den vorgeschriebenen Mietzinsreserven finanziert. Bei umfangreichen, dringend erforderlichen Sanierung sarbeitenk annes zu einem Mietzins erhöhungsv erfahren kommen. Nur dieses ermöglicht dem Vermiete runter sehr restriktiven Bedingungen die bestehenden Mietzinse anzuheben. Auch das Wohnung s eigentumsgesetz( WEG) sieht eine Erhaltungs pflicht der von allen Bewohnern gemeinsam benutzen Teile der Eigentümer gemeinschaft vor. Diese Pflicht kann nicht durch andere vertragliche Regelungen umgangen werden.