Wertermittlung von Immobilien
Preisermittlung. Der Baumeister als Sachverständiger hat das notwendige Wissen, um eine Immobilie fachmännisch, objektiv und realistisch bewerten zu können.
Welchen Wert hat mein Haus? Im Falle der Veräußerung einer Immobile ist es vorteilhaft, sich über deren Preis im klaren zu sein. Da die Preisermittlung einer Liegenschaft oder einer Immobilie von vielen Faktoren abhängig ist, sollte man einen entsprechenden Sachverständigen dafür beauftragen. „Zudem bietet ein Gutachten eines allgemeinen beeideten und gerichtlich zertifizierten Sachverständigen eine dokumentierte Grundlage, mit welcher der Marktpreis leichter zu realisieren ist“, weiß der Bausachverständige Philipp Sanchez de la Cerda. Vor allem bei Scheidungsverfahren im privaten Bereich und bei größeren Immbobilien von Gesellschaften zieht man einen Sachverständigen für die Bewertung des Portfolios hinzu.
Der Sachverständige
Seine Aufgabe ist es, Befunde und Gutachten für Gerichte oder Privatpersonen zu erstellen. Wird er vom Gericht beauftragt, Schätzungen, Beschreibungen oder Bestandsaufnahmen vorzulegen, muss der Sach- verständige für das gegenständliche Fachgebiet gerichtlich zertifiziert sein. Die Aufnahme in die Gerichtssachverständigenliste erfolgt durch den Präsidenten der jeweiligen Landesgerichte (in Wien ist es das Handelsgericht) nach einem eigenen Zertifizierungsverfahren. Dieses Verfahren beinhaltet eine Qualitätsprüfung (Personenzertifizierung), um sicher zu stellen, dass nur höchstqualifizierte, absolut integre Experten bei Gericht als Sachverständige eingesetzt werden. Eine spezielle Ausbildung für Sachverständige gibt es nicht. „Eine zehnjährige Berufserfahrung oder eine fünfjährige plus einschlägigem Studienabschluss, volle Geschäftsfähigkeit, österr. Staatsbürgerschaft und körperliche und geistige Eignung sind dabei aber die Mindestvoraussetzungen“, sagt Sanchez de la Cerda.
Der Baumeister weiß Bescheid
Es ist daher nicht verwunderlich, dass gerade Baumeister prädestiniert sind, als Sachverständige unter anderem für Immobilien beschäftigt zu werden. Kennen sie doch die Bau- und Immobilienbranche von ihrem täglichen Geschäft her und erkennen sehr gut das Potential, aber auch die Schwachstellen einer Immobilie.
Bewertung vor Ort
Im Internet findet man diverse online Immobilienbewertungstools. Das Ergebnis solcher Bewertungen ist aber nur als Richtmaß für den Preis der Immobilie zu sehen. „Diese Bewertungstools können dabei nicht eine Wertermittlung durch den Sachverständigen ersetzen, der das Objekt an Ort und Stelle besichtigt und den Gebäudezustand mit dessen Vorzügen und Mängeln frei von emotionaler Bindung zum Haus in der Bewertung berücksichtigt“, so der Fachmann. Nachdem der Termin für die Bewertung ausgeschrieben ist, erfolgt die Objektbesichtung an Ort und Stelle. „Neben ausführlichen Recherchen rund um die Immobilie ist es unabdingbar, sich den Zustand des Gebäudes persönlich anzusehen“, sagt Sanchez de la Cerda. Größe und Ausstattung, aber auch Lage und Alter der Immobilie sind u.a. für deren Wert ausschlaggebend. Der seit 2012 verpflichtende Energieausweis dokumentiert die Energieeffizienz einer Immobilie, was ebenfalls den Preis beeinflusst.
Wie viel kostet’s?
Wird vom Gericht ein Sachverständigengutachten für eine Immobilie benötigt, so erfolgt die Honorierung für die Tätigkeit des Sachverständigen für die Erstellung des Gutachtens nach dem Gebührenanspruchsgesetz und richtet sich nach dem Wert der Immobilie. „Für ein Einfamilienwohnhaus mit einem Wert von EUR 500.000,00 beträgt das Honorar nur für die Mühewaltung gerundet EUR 2.000,00, hinzukommen noch die Spesen und die MWSt. Das ist nicht unbeträchtlich“, sagt der Experte. Für Privatgutachten wird in der Praxis der Preis für das Gutachten meist pauschaliert, da der private Besteller den Preis vorher wissen will. Billiger wird das Gutachten aber damit auch nicht. Nach ca. zwei Wochen Bearbeitungszeit hat man das Gutachten dann aber in der Hand.
Gut zu wissen
Faire Value, Markt- oder Verkehrswert sind Begriffe für einen Preis, der beim Verkauf einer Immobilie üblicherweise im redlichen Geschäftsverkehr erzielt werden kann. Im Liegenschaftsbewertungsgesetz (LBG) wird festgelegt, dass der Verkehrswert als Preis für die Liegenschaft zu ermitteln ist. Die zur Ermittlung dieses Preises anzuwendenden Verfahren nach dem LBG sind: Das Vergleichswertverfahren – Dabei ist der Wert der Sache durch Vergleich mit tatsächlich erzielten Kaufpreisen gleichwertiger Sachen zu ermitteln. Dies sind Immobilien deren Eigenschaften wie Größe, Lage, Baujahr, etc. weitgehend mit der zu bewertenden übereinstimmen. Abweichende Eigenschaften und geänderte Marktverhältnisse sind nach Maßgabe ihres Einflusses auf den Wert durch Zu- oder Abschläge zu berücksichtigen. Das Ertragswertwertverfahren – Dabei wird der Wert der Sache durch Umrechnung des für die Zeit nach dem Bewertungsstichtag zu erwartenden oder erzielbaren Reinertrags zum angemessenen Zinssatz und entsprechend der zu erwartenden Nutzungsdauer der Sache ermittelt. Dieses Verfahren ist eine komplexe Rechenaufgabe, bei der der Barwert künftiger Erträge be- rechnet wird, von dem die Bewirtschaftungskosten (Betriebs- und Instandhaltungskosten, Abschreibung etc.) abgezogen werden, um den Reinertrag, der dann für die Restnutzungsdauer kapitalisiert wird, zu erhalten. Dieses Verfahren wird in der Regel bei Renditeobjekten wie Mietwohnhäusern, Geschäftshäusern oder gemischt genutzten Grundstücken angewendet. Beim Sachwertverfahren werden die Werte des Bodens, des Bauwerks und sonstiger Bestandteile zusammengefasst. Welches dieser Verfahren anzuwenden ist, obliegt alleine der Entscheidung des Sachverständigen. Um sicher zu gehen, dass die Immobilie das wert ist, was der Verkäufer verlangt, oder es realistisch ist, was man dafür erzielen will, ist es ratsam einen Sachverständigen mit entsprechendem Know How zu engagieren. Ein allgemein beeideter und gerichtlich zertifizierter Sachverständiger mit Baumeisterkonzession ist hier wohl eine sehr gute Wahl, um ein Gutachten zu erhalten, in welchem auch der Gebäudezustand fachkundig beurteilt und wertmäßig berücksichtigt wird. Ein solches Gutachten ist eine sehr gute Basis für Verhandlungen beim Kauf oder Verkauf eine Immobilie.