Was macht den Hausbau so teuer?
Baukosten sind nicht für den enormen Anstieg der Immobilienpreise verantwortlich
Der Erwerb von Immobilien, ob Haus oder Wohnung, wird immer mehr zum Luxus und trifft besonders junge Familien. Eigentum in Wien ist für die Meisten kaum erschwinglich. Da muss man oft schon Abstriche bei der Größe oder der Ausstattung machen, um nicht ein Leben lang Kredit zurückzahlen zu müssen, vorausgesetzt man bekommt überhaupt einen.
Kosten planen Baukosten sind Aufwen- dungen für Güter und Leistungen die für die Errichtung eines Gebäudes anfallen. Der Baupreise hingegen ist der in Geldeinheiten bezahlte Gegenwert für diese Aufwendungen. Während die Kosten schon während des Baus anfallen, wird der Preis erst mit der Fertigstellung der Bauleistung realisiert. Es gilt daher die Kosten zu planen, zu kontrollieren und im Auge zu behalten, damit weder der Bauherr noch die ausführende Firma am Ende des Tages eine böse Überraschung erleben.
Die Kosten gliedern sich in folgende Gruppen: – Einmalige Kosten: Zu diesen zählen die Kosten für Baustelleneinrichtung und –abbau inkl. Material und Lohn. – Zeitabhängige Kosten: wie z. B. Gehaltskosten für alle an der Planung und Durchführung beteiligter Personen, Lohnkosten für Reini- gung, Bewachung, laufende Baustellenkosten wie Strom, Beheizung, Containermiete. – Gerätekosten: beinhalten die Instandhaltung, die Reparatur, die Abschreibung und die Verzinsung der eigenen zum Einsatz kommenden Maschinen, exklusive der Lohnkosten der Bedienung. – Sonderkosten der Baustelle: wie spezielle Versicherungen, Prüfungen (Bodenanalyse), zusätzliche Planungen etc. – Materialkosten: angefangen beim Baumaterial (Beton, Verputz, Estrich) über Dachziegeln, Fenster, Türen, GWH-Installationen und dergleichen.
All diese Kosten sollten detailliert aufgelistet werden, um rechtzeitig Kostenüberschreitungen feststellen zu können. Es ist nahezu unmöglich, den vorgegebenen Kostenrahmen genau einzuhalten, oft kommen während der Bauphase noch Änderungswünsche des Auftraggebers, die noch nicht einkalkuliert wurden, hinzu. Der Planer ist verpflichtet über die Kostenentwicklung zu informieren und bei beträchtlicher Kostenüberschreitung (Richtwert ab 10 %) zu warnen, am besten schriftlich! Die ÖNorm B2110 regelt diese Prüfund Warnpflicht detailliert. Pauschalangebote hingegen haben den Nachteil, dass einzelne Preise nicht überprüfbar sind und man damit die Katze im Sack kauft. Den größten Anteil am Budget, und zwar ca. 45% verbraucht der Rohbau inkl. Dach und Fenster, gefolgt von Aushub, Keller und Rauchfang wofür ca. 20% einzuplanen sind. Verhältnismäßig günstig erscheinen daneben die Kosten in Höhe von etwa. 10% für Elektrik, Heizung und Sanitäreinrichtungen. Bauindizes Vorteilhaft ist es für den Bauherrn auf einer Fixpreisbasis den Vertrag abzuschließen, d.h. Materialoder Lohnerhöhung während der Bauphase haben keinen Einfluss auf die abgeschlossenen Preise. Ist jedoch eine Preisgleitklausel vereinbart kann der Auftragnehmer steigende Kosten weiter verrechnen. Auch die Festsetzung eines Fertigstellungstermins, eventuell verbunden mit Pönalezahlung, hilft den Kostenrahmen einzuhalten. Die Entwicklung der Baukosten werden monatlich, die der Baupreise quartalsmäßig von der Statistik Austria errechnet und veröffentlicht. Da sich die Löhne und Sonstiges, wie Material, Geräte unterschiedlich entwickeln werden diese beiden Parameter getrennt errechnet. Bei den Löhnen ist seit 2000 ein gleichmäßiger Anstieg (ge- prägt durch die KV-Erhöhung) zu verzeichnen, wohingegen es bei „Sonstiges“auf Grund von Weltmarktschwankungen wie z.B. bei Erdölderivaten oder Buntmetallen der Kostenverlauf unregelmäßig ist. Anhand der Indizes lässt sich feststellen, dass eine Kostensteigerung nicht gleichzeitig eine entsprechende Preissteigerung bewirkt, was bedeutet, dass die Margen der Bauunternehmer teilweise rückläufig sind. Alle Bauindizes werden auf der Basis des Jahresdurchschnitts 2015 = 100 berechnet. Der Baupreis ist seit dem um 7,4 % gestiegen und die Kosten um 9,1%. Dass alles teurer wird ist man gewohnt, aber die teilweise enormen Preissteigerungen von Immobilien sind nicht auf Baukostensteigerungen zurückzuführen, sondern resultieren aus der Mischung von gestiegenen gesetzlichen Anforderungen hinsichtlich energetisch-technischer Ausstattung, niedrigem Zinsniveau, das eine massive Nachfrage nach Grundstücken und Häusern ausgelöst hat und damit die Immobilienpreise nach oben treibt. Zu oft wird Wohnraum nur für Spekulationszwecke verwendet und bleibt ungenutzt. Wie man diesem Trend entgegenwirken kann, wird heftig diskutiert, ist aber bis dato ungelöst.