Wohntelefon Expertin beantwortet Leserfragen

Experten beantworten Ihre Leserfragen am KURIER-Telefon. Heute: Sigrid Räth - Gemeinschaft der Wohnungseigentümer

„Wenn ein Miteigentümer im Ausland ist, ist er verpflichtet, dem Verwalter eine inländische Adresse anzugeben und einen Zustellbevollmächtigten namhaft zu machen.“Sigrid Räth

BETRIEBSKOSTEN Ich habe vor kurzem eine Eigentumswohnung mit Loggia erworben. Die Loggia wird bei den Betriebskosten mit 0,5 berechnet. Es wird nach Quadratmetern abgerechnet, nicht nach Nutzfläche. Ist das rechtens?

Eine Verrechnung nach Quadratmetern ist nur dann zulässig, wenn dies entweder schriftlich und einstimmig vereinbart ist (beispielsweise im Wohnungseigentumsvertrag) oder wenn keine derartige Vereinbarung vorliegt, weil im Haus ein Altmietverhältnis besteht. Unter einem Altmietverhältnis versteht man einen Mietvertrag, der vor Wohnungseigentumsbegründung abgeschlossen wurde. In einem solchen Fall sind die Betriebskosten nach Quadratmetern Wohnnutzfläche zu verrechnen, die Rücklage nach Anteilen. Liegt keiner der beiden Fälle vor, ist eine Verrechnung nach Quadratmetern nicht zulässig. Es hat daher eine Abrechnung nach Nutzwertanteilen zu erfolgen. Wenn der Aufteilungsschlüssel nicht richtig angewendet wird, kann man das im Außerstreitverfahren geltend zu machen.

HAFTUNG Wie hell muss ein Stiegenhaus in einem Mehrparteienhaus sein? Ich bin über eine Stufe gestolpert, weil der Gang nicht ausreichend beleuchtet ist. Wer haftet dafür?

Es gibt keine genauen Vorschriften für die Beleuchtung eines Stiegenhauses. Es kann daher nicht gesagt werden, ab welcher Helligkeit eine ausreichende Beleuchtung vorliegt. Wenn ein Unfall geschieht, hat das Gericht zu beurteilen, ob die Eigentümergemeinschaft ein Verschulden am Unfall trifft, weil die Ausleuchtung nicht ausreichend war. Jedenfalls muss die Beleuchtung so ausreichend sein, dass Unebenheiten, insbesondere Stiegen, klar zu erkennen sind. Wenn das nicht der Fall ist, kann es zu einer Haftung der Eigentümergemeinschaft kommen. Wenn die nicht ausreichende Beleuchtung, beispielsweise weil Glühbirnen ausgefallen sind, dem Verwalter bereits gemeldet wurde und dieser untätig geblieben ist, ist auch eine Haftung des Verwalters denkbar. Ebenso wäre eine Haftung eines Reinigungsunternehmens denkbar, wenn dieses für die Kontrolle der Glühbirnen zuständig ist. Der VerletztewirdinersterLiniegegen die Eigentümergemeinschaft Ansprüche stellen. Inwieweit dieser dann Rückgriffsansprüche zustehen und oder der Schaden von der Haftpflichtversicherung abgedeckt wird, ist Sache der Eigentümergemeinschaft.

BESCHLUSSFASSUNG In unserem Eigentumshaus scheitern wir laufend an der Mehrheitsfindung für Beschlüsse. Einige Wohnungseigentümer vermieten ihre Wohnung und halten sich selbst im Ausland auf, andere Eigentümer sind umgezogen und so nicht greifbar. Gibt es einen Beschluss, wird er angefochten. Wie lässt sich das Problem lösen?

Zu dieser Problematik gibt es keine einfache Lösung. Der Verwalter ist verpflichtet, die Anschriften der Miteigentümer bekannt zu geben. Wenn ein Miteigentümer im Ausland ist, ist er verpflichtet, dem Verwalter eine inländische Zustelladresse anzugeben und einen Zustellbevollmächtigten namhaft zu machen. Für Personen im Inland kann bei Vorliegen rechtlichen Interesses eine Meldeauskunft eingeholt werden. Die Mitwirkungsrechte können nach aktueller Gesetzeslage nicht beschränkt werden, sämtliche Miteigentümer müssen von einer beabsichtigten Beschlussfassung verständigt werden und eine Äußerungsmöglichkeit haben.