KURIER-Wohntelefon: Die spannendesten Themen des Jahres

Experten beantworten Ihre Leserfragen am KURIER-Telefon: Ein Best-of des Jahres 2019.

HAUSVERWALTUNG Ich bin Miteigentümer in einem Mehrparteienhaus. Einer der Eigentümer hat nun ohne Rücksprache mit den anderen Miteigentümern einen Antrag bei Gericht eingebracht, um die Hausverwaltung abzusetzen. Darf er das?

Ein Verwaltervertrag kann durch ordentliche Kündigung beendet oder aus wichtigem Grund außerordentlich aufgelöst werden. Üblicherweise erfolgt die Beendigung des Verwaltungsvertrages durch Aufkündigung der Eigentümergemeinschaft. Bei grober Pflichtverletzung der Hausverwaltung kann der Verwaltungsvertrag auch auf Antrag eines Wohnungseigentümers vorzeitig gerichtlich aufgelöst werden. Diese vorzeitige Abberufung bedarf keines Mehrheitsbeschlusses der Wohnungseigentümergemeinschaft; sie ist ein Minderheitsrecht des einzelnen Wohnungseigentümers. Das Antragsrecht kommt dem einzelnen Wohnungseigentumswerber bereits nach erfolgter Anmerkung der Zusage der Einräumung des Wohnungseigentumsrechtes zu. Um eine sofortige Abberufung zu rechtfertigen, muss ein nachvollziehbarer Vertrauensverlust bestehen.

RÄUMUNGSKLAGE Mein Mieter ist mit dem Zins in Rückstand. Wie klage ich ihn ein? Ich habe die Wohnung möbliert vermietet, der Mieter hat nur Couch, Tisch und Kasten mitgebracht. Was mache ich mit seinen Möbeln?

Eine Räumungsklage setzt voraus, dass ein Mietzinsrückstand besteht, der trotz gehöriger Mahnung

bis zum darauffolgenden Zinszahlungstermin vorliegt. Die Mahnung ist Voraussetzung für den qualifizierten Mietzinsrückstand und dann richtig gemacht, wenn sie dem Schuldner zugeht, den Rückstand ausreichend konkretisiert und eine angemessene Nachfrist zur Zahlung gesetzt wird. Wird der Räumungsklage durch das Gericht stattgegeben, hat der Mieter die Wohnung geräumt an den Vermieter zurückzustellen. Tut er dies nicht, muss der Vermieter bei Gericht Exekution begehren, falls nötig unter zwangsweiser Öffnung der Wohnung sowie Entfernung der Möbel durch eine Spedition. Diese müssen zur Abholung für den Mieter verwahrt werden.

ALLGEMEINE TEILE Ich bin Wohnungsbesitzer. Einige Wohnungseigentümer wollen die elektrischen Leitungen in den Garagen für ihre E-Autos verstärken. Ist dafür ein Mehrheitsbeschluss der Gemeinschaft nötig?

§ 16 WEG regelt die Voraussetzungen, unter denen ein einzelner Wohnungseigentümer zu Änderungen an seinem Wohnungseigentumsobjekt oder unter Inanspruchnahme von allgemeinen Teilen berechtigt ist. Dies ist auch der Fall, wenn die Herstellung von Stromanschlüssen und die Verstärkung von Leitungen in der Garage beabsichtigt ist, weil dafür allgemeine Teile des Hauses beansprucht werden. Wenn Sie mit der geplanten Maßnahme nicht einverstanden sind, müssen Sie dieser nicht zustimmen. Der betreffende Eigentümer müsste

Ihre Zustimmung zu der von ihm geplanten Maßnahme dann im Gerichtsweg ersetzen. Er hat im Gerichtsverfahren nachzuweisen, dass die geplante Maßnahme verkehrsüblich ist und einem wichtigen Interesse dient. Die Änderung darf nur genehmigt werden, wenn keine schutzwürdigen Interessen anderer Eigentümer beeinträchtigt sind.

WARTUNG Wer muss die jährliche Wartung der Gastherme bezahlen?

Seit der Wohnrechtsnovelle 2015 ist der Vermieter für die Reparatur und den Austausch von mitgemieteten Heizthermen, Warmwasserboilern und sonstigen Wärmebereitungsgeräten zuständig. Den Vermieter trifft diese Verpflichtung allerdings nur dann, wenn das Wärmebereitungsgerät tatsächlich „mitgemietet“und im weitesten Sinn in den Mietzins eingepreist wurde. War etwa die Therme bei Anmietung nicht vorhanden und vom Mieter selbst eingebaut, ist der Vermieter weder für die Reparatur noch für den Austausch zuständig. Die Verpflichtung zur Wartung von Wärmebereitungsgeräten verbleibt jedoch beim Mieter. Lediglich außerhalb des Vollanwendungsbereichs sollten Wartungspflichten in Ermangelung gesetzlicher Bestimmungen auch vertraglich vorgesehen werden.

WOHNBEDÜRFNIS Kann ich eine Genossenschaftswohnung anmieten, obwohl ich eine Vorsorgewohnung besitze?

Mieter und Käufer von geförderten

Genossenschaftswohnungen dürfen gewisse Einkommensgrenzen nicht überschreiten. Diese sind je nach Bundesland und Förderungsart unterschiedlich. Je mehr Personen im Haushalt leben, desto höher ist die Grenze. Zudem muss ein dringendes Wohnbedürfnis vorliegen. Es hängt von den Förderungsrichtlinien der jeweiligen Genossenschaft ab, was die konkreten Voraussetzungen sind, um förderungswürdig zu sein. Die meisten lehnen das Eigentum an anderen Wohnungen – auch wenn es sich um eine Vorsorgewohnung handelt – ab.

REPARATURFONDS Wie kann die Dotierung des Reparaturfonds verändert werden? Braucht es dafür einen Beschluss?

Die Höhe der laufenden Vorschreibung in den Reparaturfonds ist von der Hausverwaltung – wenn eine solche besteht – festzulegen. Deswegen bedarf es weder eines Beschlusses der Miteigentümer, noch sind diese vorab in Kenntnis zu setzen bzw. in sonstiger Form zustimmungsberechtigt. Diese Verpflichtung ergibt sich kraft Gesetz.