Einblicke aus der Vogelperspektive

Das neue Stadtquartier „Village im Dritten“nimmt zusehends Gestalt an. Auf den ersten Baupl▸tzen wachsen die Baukr▸ne schon in die Höhe. Die Vermarktung für die „Docks“ist gestartet.

» Wie groß ein neues Stadtviertel wird, kann man am besten begreifen, wenn man aus der Vogelperspektive einen Blick darauf wirft. In unserem Fall ist es eine Fahrt mit dem Kran, der dem KURIER einen guten Überblick darauf ermöglicht, was hier im „Village im Dritten“auf den Aspanggründen in Wien-Landstraße in den nächsten Monaten entstehen wird. Rund 2.000 Wohnungen, Gewerbeflächen, Nahversorgungs- sowie Kinderbetreuungs- und Bildungseinrichtungen werden bis 2027 rund um einen etwa zwei Hektar großen Park errichtet. Das nachhaltige Quartier wird überwiegend autofrei sein und es zeichnet sich durch ein innovatives Energiesystem aus, das die ARE gemeinsammitWienEnergieentwickelt hat. Im Sommer sorgen Kältemaschinen für ein angenehmes Klima. Die bei der Kühlung entstehende Abwärme wird über Erdwärmesonden im Boden gespeichert und kann im Winter wieder aus dem Boden geholt und mittels Wärmepumpe für die Raumheizung im Quartier verwendet werden.

Als erster Bauabschnitt wurde die Gewerbezone in Angriff genommen.ImFrühlinghabendieHochbauarbeiten für die sogenannten Docksbegonnen,diesichüber300

Meter entlang des Landstraßer Gürtels erstrecken. Mittlerweile sind die Rohbauten der Untergeschoße errichtet. Die Vermietung und das Sockelzonenmanagement im Quartier übernimmt die neu gegründete ARE-Tochter ARE URBANIQ.

Neben einem Nahversorger ist die Ansiedelung von Gastronomie, Handel, Co-Working, Fitness oder auch produzierendem Gewerbe geplant. In der Entstehungsphase des Quartiers sind auch Zwischennutzungen und Pop-ups angedacht. Dabei sind Flächen von rund 150 m2 bis hin zu etwa 4.000 m2 zusammenhängend zu mieten. „Raumhöhen bis zu sechs Meter und hohe Traglasten lassen verschiedenste Nutzungen zu“, erklärt Gerhard Pichler, Head of ARE Development.

Das nachhaltige Konzept für das Village schließt natürlich auch die Gewerbezone mit ein. Die Photovoltaikanlagespanntsichmiteiner Fläche von rund 2.300 m2 durchgehend über die Dächer der Docks. Mit einer Leistung von bis zu 420 kWp trägt sie wesentlich zur lokalen Stromversorgung bei. Rund um die Solarpaneele werden die Dächer begrünt, damit Regenwasser versickern und verdunsten kann, was zur Verbesserung des Mikroklimas beiträgt. «

Mit der geplanten Neuregelung wird die „Kurzfristigkeit“entsprechend der Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofs definiert, wobei Beherbergungen von weniger als 30 Tagen als kurzfristig gelten. Die geplante Novelle zur Wiener Bauordnung berücksichtigt die immerwährende Debatte um die Kompatibilität von Kurzzeitvermietung und Sicherung von Wohnraum für die lokale Bevölkerung. Es ist essenziell, eine klare rechtliche Definition der Kurzfristigkeit zu schaffen, um eine angemessene und verhältnismäßige Regulierung zu gewährleisten.

Die geplante Novelle sieht vor, dass die Kurzzeitvermietung von Wohnungen zu touristischen Zwecken künftig für maximal 90 Tage im Jahr zulässig ist, sofern der Wohnungsnutzer (Eigentümer oder Mieter) seinen Hauptwohnsitz in der betroffenen Wohnung nicht aufgibt. Diese Bestimmung zielt darauf ab, die kurzfristige Vermietung der eigenen Wohnung während einer Urlaubsreise zu ermöglichen, jedoch gewerbliche, gewinnorientierte Kurzzeitvermietungen faktisch zu verhindern.

Die Begrenzung der Kurzzeitvermietung auf 90 Tage pro Jahr ist ein Schritt, um die Balance zwischen dem Tourismussektor und dem Wohnungsmarkt herzustellen. Es ist wichtig, dass Eigentümer weiterhin die Möglichkeit haben, ihre Wohnung während ihrer Abwesenheit zu vermieten, ohne den langfristigen Wohnungsmarkt zu beeinträchtigen.

Nach der aktuellen Rechtslage dürfen Wohnungen grundsätzlich nur für Wohnzwecke genutzt werden. Die geplante Neuregelung hebt die Unterscheidung zwischen Wohnungen innerhalb und außerhalb von Wohnzonen auf und definiert den Begriff „Wohnungen“als Räumlichkeiten, die baurechtlich als Wohnung gewidmet sind.

Die Einhaltung dieser Regelung soll durch den Zugriff auf Ortstaxendaten sichergestellt

HSP Rechtsanwälte GmbH Gonzagagasse 4 1010 Wien

+43 1 533 0 533 office@hsp.law www.hsp.law werden. Zusätzlich werden Strafen für die Kurzzeitvermietung von Wohnungen im Internet eingeführt, um die Transparenz in diesem Bereich zu erhöhen.

Des Weiteren erfolgt eine Verschärfung hinsichtlich der Auflassung von Wohnraum in Wohnzonen. Die sogenannte „Wohnzonenbestimmung“(§ 7a) soll bestehende Wohnungen zum Schutz der Wiener Bevölkerung erhalten. Demnach ist die Umwidmung von Wohnungen in Wohnzonen für Beherbergungsbetriebe grundsätzlich nicht erlaubt. Derzeit bestehen Ausnahmemöglichkeiten, wenn Ersatzwohnraum an anderer Stelle geschaffen wird. Diese Kompensationsmöglichkeit wird durch die geplante Neuregelung stark eingeschränkt.

Die geplante Novelle sieht eine enge Begrenzung der Ausnahmemöglichkeiten bei der Auflassung von Wohnraum vor. Es ist entscheidend, einen angemessenen Kompromiss zu finden, der die Interessen der Wohnungseigentümer

und der Wiener Bevölkerung gleichermaßen berücksichtigt.

Künftig wird die Auflassung von Wohnungen in Wohnzonen nur noch erlaubt sein, wenn gleichwertiger Wohnraum in räumlicher Nähe im gleichen Bezirk geschaffen wird. Die Definition von „gleichwertigem“Wohnraum erfolgt anhand gesetzlicher Parameter wie Größe, Ausstattung und durchschnittlich fiktiv erzielbarer Miete. Diese Maßnahme könnte die Schaffung von Ersatzwohnraum im Neubau für aufgelassene Altbauwohnungen erschweren, da die Mietzinsbildung anderen Regeln unterliegt und die fiktiv erzielbare Miete nicht vergleichbar wäre.

Die Definition von „gleichwertigem“Wohnraum wird eine zentrale Rolle in der praktischen Umsetzung der Novelle spielen. Eine klare Normierung und einheitliche Bewertung der Kriterien ist essenziell, um Rechtssicherheit und damit Planungssicherheit Einklang mit den gesetzlichen Vorgaben zu ermöglichen.