Können Baumängel nach 30 Jahren noch geltend gemacht werden?

Experten beantworten |hre Leserfragen am KUR|ER-Telefon. Rufen Sie an oder schicken Fragen an immo@kurier.at. Die Antworten lesen Sie dann hier. Diesmal: Peter Hauswirth - Rechtsanwalt

HAUSVERWALTUNG

Wir kündigen unsere Verwaltung per Jahresende. Nun steht die Dichteprüfung der Steigleitung an, die kostspielig sein soll. Können wir eine andere Firma suchen? Wir wollen nicht, dass die aktuelle Verwaltung das abwickelt.

Bei einer Kündigung des Verwaltervertrages zum 31.12. bleibt der Vertrag bis zu diesem Termin aufrecht. Die Verwalterstellung endet erst nach dem 31.12. Bis zu diesem Zeitpunkt vertritt ausschließlich die bestellte Hausverwaltung die Eigentümergemeinschaft. In Angelegenheiten der ordentlichen Verwaltung, dazu zählt meines Erachtens jedenfalls die Überprüfung der Gasleitung, kann die Verwaltung auch ohne formellen Beschluss der Eigentümergemeinschaft tätig werden und Firmen beauftragen. Wenn Sie verhindern wollen, dass die bisherige Verwaltung die Arbeiten noch in diesem Jahr durchführt oder eine spezielle Firma vorgeben wollen, muss der Verwaltung eine Weisung durch einen Umlaufbeschluss erteilt werden. Gerade bei Gasanlagen muss berücksichtigt werden, ob diese Maßnahmen nicht dringend – etwas bei Gefahr in Verzug – umgesetzt werden müssen.

ALLGEMEINE TEILE In unserer Liegenschaft wurden Bunker errichtet, die allgemeiner Teil der Liegenschaft sind. Nun werden die Räume als Rumpelkammer verwendet. Wir wollen verhindern, dass ein Gewohnheitsrecht greift. Was können wir tun?

Die Nutzung der allgemeinen Teile der Liegenschaft darf durch sämtliche Wohnungseigentümer nur entsprechend der sich, meist aus dem Wohnungseigentumsvertrag und dem Nutzwertgutachten, ergebenden Widmung erfolgen. Eine Waschküche kann nicht für Lagerzwecke verwendet werden, das gilt auch für Schutzräume. Nur wenn sich alle Wohnungseigentümer auf eine andere Nutzungsart schriftlich einigen, ist unter Einhaltung der öffentlich-rechtlichen Vorschriften eine Änderung denkbar. Wenn es sich beim Gerümpel um Gegenstände handelt, die der frühere Eigentümer zurückgelassen hat, muss sich die Verwaltung um die Beseitigung kümmern. Befinden sich die Gegenstände im Eigentum von Bewohnern, wäre eine Räumungsklage anzudenken.

BETRIEBSKOSTEN

Die Betriebskostenabrechnung ergab ein Guthaben. Doch die Verwaltung will dieses nicht ausbezahlen, sondern als Abfertigungsrückstellung

für den Hausbesorger, der in Pension geht, einbehalten. Soweit nichts anderes vereinbart wird, ist ein sich aus der Abrechnung zu Gunsten eines Wohnungseigentümers ergebender Überschussbetrag auf dessen künftige Vorauszahlungen der Aufwendungen für die Liegenschaft gutzuschreiben. Damit der Verwalter den Überschussbetrag aus der Abrechnung für eine Abfertigungsrückstellung verwenden darf, hat er einen Beschluss darüber einzuholen, es sei denn, es gibt im Wohnungseigentumsvertrag eine entsprechende Vereinbarung.

BAUMÄNGEL Wir haben 1992 eine Wohnung von einer gemeinnützigen Genossenschaft gekauft. Mängel an den Fenstern werden jetzt zulasten der Rücklage repariert. Die Mängel sind der Verwaltung schon lange bekannt. Können wir sie fast 30 Jahre später geltend machen?

Gewährleistungsansprüche, die kein Verschulden des Vertragspartners

voraussetzen, verjähren bei Sachmängeln innerhalb von drei Jahren ab Übergabe. Ist dem Vertragspartner allerdings ein Verschulden anzulasten, kann ein Schadenersatzanspruch innerhalb von drei Jahren ab Kenntnis von Schaden und Schädiger geltend gemacht werden, wobei die absolute Verjährungsfrist 30 Jahre beträgt. Da Ihnen der Mangel offensichtlich bereits längere Zeit bekannt ist und die Wohnung vor mehr als 30 Jahren übernommen wurde, ist eher davon auszugehen, dass allfällige Ansprüche bereits verjährt sind. Für eine konkrete Einschätzung müssten die Unterlagen geprüft werden.

„Gewährleistungsansprüche, die kein Verschulden des Vertragspartners voraussetzen, verjähren bei Sachmängeln innerhalb von drei Jahren ab Übergabe. Ist dem Vertragspartner ein Verschulden bekannt, beträgt die absolute Verjährungsfrist 30 Jahre.“Peter Hauswirth