Muss sich der Verwalter um den Heizsystem-Umstieg kümmern?

Experten beantworten Ihre Leserfragen am KURIER-Telefon. Rufen Sie an oder schicken Fragen an immo@kurier.at, die Antworten lesen Sie dann hier. Diesmal: Sigrid Räth – Rechtsanwältin

TEILUNGSKLAGE Der Sohn des Lebensgefährten meiner Mutter und ich sind Miteigentümer an einem Einfamilienhaus. Das Haus ist nicht in zwei Wohnungen teilbar. Der Miteigentümer, der Mehrheitseigentümer ist, will deshalb das Haus verkaufen und verlangt, dass ich dem von ihm vorgeschlagenen Makler zustimme sowie dem Kaufinteressenten sowie dem vorgeschlagenen Kaufpreis. Muss ich das? Wenn ich nicht zustimme, will er die Teilungsklage einbringen. Was bedeutet das für mich?

Sie müssen einem Verkauf nicht zustimmen. Wenn Sie allerdings auch ein Interesse an einem Verkauf haben, ist es sinnvoll, sich auf einen Makler zu einigen. Ein Kaufvertrag über die Gesamtliegenschaft kommt nur dann zustande,wennalleLiegenschaftseigentümer ein Kaufangebot annehmen und in der Folge auch den Kaufvertrag unterfertigen. Wenn es zu keiner Einigung hinsichtlich des Verkaufs kommt, kann jeder Miteigentümer gegen den anderen mit Teilungsklage vorgehen, wenn die Liegenschaft nicht real teilbar ist. Nach einer erfolgreichen Teilungsklage wird die Liegenschaft gerichtlich feilgeboten. Es kommt also zu einem Versteigerungsverfahren. Der Erlös wird dann im Verhältnis der Anteile laut Grundbuch auf die Miteigentümer aufgeteilt.

MEHRHEITSWEISUNG Wir sind Wohnungseigentümer. IndemGebäude,indemwirwohnen, wird derzeit mit Fernwärme geheizt. Die Wohnungseigentümer wollen nun jedoch das Heizungsbetriebssystem wechseln. Muss der Hausverwalter sich um diesen Umstieg und die Abwicklung kümmern und die verschiedenen Möglichkeiten abwägen?

Die Änderung des Heizungssystems ist eine Angelegenheit der außerordentlichen Verwaltung und der Verwalter muss daher nicht von sich aus tätig werden. In Angelegenheiten der außerordentlichen Verwaltung muss der Hausverwalter zwar Mehrheitsweisungen befolgen, darf aber nicht von sich aus und selbstständig tätig werden. Es müssen sich daher zuerst genügend Miteigentümer für die Mehrheitsweisung finden und Informationen über allfällige Alternativvarianten eingeholt werden.

ABSTIMMUNG In unserem Wohnungseigentumshaus hat es anlässlich der Heizkostenabrechnung eine Abstimmung über die Umrüstung der Gemeinschaftsanlage zu Solarenergie gegeben, doch diese wurde von der Hausverwaltung nicht richtig formuliert. Müssen wir das akzeptieren, oder können wir eine neue Abstimmung über die Umrüstung durchführen?

Bei einer Änderung des Heizungssystems besteht keine Verpflichtung des Hausverwalters, tätig zu werden, da es sich um eine Angelegenheit der außerordentlichenVerwaltunghandelt.Wenn bei einer Abstimmung keine Mehrheit zustande gekommen ist, spricht nichts dagegen, eine neuerliche Abstimmung durchzuführen, dies unabhängig davon, ob die Fragestellung gleich formuliert wird, oder anders. Die Miteigentümer können daher jederzeit auf eine Abstimmung zum Wechsel der Heizung hinwirken. Eine Beheizung des Hauses nur mit Solarenergie halte ich für nicht durchführbar. Es wäre wohl zweckmäßig, zuvor ausreichende technische Informationen einzuholen, um dann über eine tatsächlich machbare Variante abzustimmen.

„Die Änderun des Heizun ssystems ist eine Angelegenheit der außerordentlichen Verwaltung und der Verwalter muss daher nicht von sich aus tätig werden.“

Sigrid Räth