Vorsicht beim Liegenschaftserwerb in NÖ
Ein zentraler Aspekt bei der Entwicklung von Immobilienprojekten ist der für eine Projektliegenschaft ausgewiesene Flächenwidmungsund Bebauungsplan. Hier stellt die Rechtslage in Niederösterreich Projektentwickler – insbesondere im Rahmen des Ankaufs von Liegenschaften – vor nicht zu unterschätzende Herausforderungen.
Das Niederösterreichische Raumordnungsgesetz (NÖ ROG) ermächtigt Gemeinden zur Erlassung von Flächenwidmungs- und Bebauungsplänen für das jeweilige Gemeindegebiet. Diese stellen in rechtlicher Hinsicht Verordnungen dar. Während der Flächenwidmungsplan die jeweils zulässige Nutzung der Projektliegenschaft festlegt, enthält der Bebauungsplan nähere Regelungen zur Bebaubarkeit der Projektliegenschaft sowie zulässigen Ausgestaltung der zur Errichtung gelangenden Gebäude. Sie bilden somit die Grundlage für die künftige bauliche Verwertung einer Liegenschaft und sind daher ein wesentlicher Entscheidungsfaktor im Rahmen des Ankaufs. Beabsichtigt die Gemeinde die Erlassung oder Änderung des Flächenwidmungs- und/ oder Bebauungsplans, so hat die Gemeinde die Möglichkeit für die betroffenen Liegenschaften durch Verordnung eine Bausperre zu erlassen. In der entsprechenden Bausperrenverordnung hat die Gemeinde den Zweck und insbesondere die anzustrebenden Ziele der beabsichtigten Änderung des Flächenwidmungs- und Bebauungsplans darzulegen. Die Bausperre gilt, wenn sie nicht früher aufgehoben wird, für die Dauer von zwei Jahren ab ihrer Kundmachung und kann vor ihrem Ablauf um ein Jahr verlängert werden.
Eine Bausperre bewirkt für die betroffenen Liegenschaften zwar kein umfassendes Bauverbot, jedoch darf ein beantragtes Bauvorhaben während der Geltung der Bausperre weder der bestehenden Widmung bzw. Bebaubarkeit noch dem Zweck und Ziel der Bausperre – sohin insbesondere der beabsichtigten künftigen Widmung bzw. Bebaubarkeit – zuwiderlaufen. Einem Bauvorhaben, das diese Voraussetzungen nicht erfüllt, darf keine baurechtliche Bewilligung erteilt werden. Ausschließlich Bauvorhaben, welche vor der Kundmachung des Entwurfs der Änderung des Flächenwidmungsoder Bebauungsplans bzw. vor Kundmachung der Bausperre anhängig sind, werden von der künftig beabsichtigten Änderung des Flächenwidmungs- und Bebauungsplans bzw. der Bausperre nicht berührt.
Die dargestellte Rechtslage birgt für Projektentwickler im Rahmen des Ankaufs von Liegenschaften in Niederösterreich einen erheblichen Unsicherheitsfaktor in sich. So besteht jederzeit die Gefahr, dass ein für die kaufgegenständliche Liegenschaft noch im Ankaufszeitpunkt ausgewiesener Flächenwidmungsund Bebauungsplan kurze Zeit später einer Änderung zugeführt werden soll und diese mit einer Bausperre abgesichert wird. Projektentwickler sind hier in ihrem Vertrauen auf die im Ankaufszeitpunkt ausgewiesene Widmung bzw. Bebaubarkeit erheblichen Unsicherheiten ausgesetzt, zumal die NÖ Baugesetze das etwa in Wien mögliche Rechtsinstitut der Bekanntgabe der Bebauungsbestimmungen und die damit einhergehende Möglichkeit des „Einfrierens“der bisherigen Widmung bzw. Bebaubarkeit der Liegenschaft nicht vorsehen. Im Rahmen des Ankaufs von Liegenschaften bedarf es daher in dieser Hinsicht erhöhter Aufmerksamkeit und Prüfung und nicht zuletzt einer entsprechenden vertraglichen Absicherung. Die Komplexität dieses Themas erfordert Erfahrung und ein entsprechendes Know-how. Als Experten auf diesem Gebiet steht Ihnen HSP.law für Ihre Fragen und Auskünfte zur Verfügung.