Muss ich als Mieterin den Lärm einer Musikschule ertragen?
Experten beantworten |hre Leserfragen am KUR|ER-Telefon. Rufen Sie an oder schicken Sie |hre Frage an immo@kurier.at, die Antworten lesen Sie dann hier. Diesmal: Sandra Cejpek – Rechtsanw▸ltin
HAUSVERWALTUNG Ich bin Wohnungseigentümer. Mit Ende Dezember hat die Hausverwaltung den Vertrag aus wirtschaftlichen Gründen gekündigt. Da sich unsere Dachschrägenfenster nicht mehr ordnungsgemäß schließen lassen, habe ich bereits im August die Hausverwaltung um eine Wartung gebeten. Aber nichts passiert. Was kann ich tun?
Grundsätzlich gilt, dass auch bei ausgesprochener Kündigung die Hausverwaltung noch bis zum letzten Tag des aufrechten Vertragsverhältnisses ihre vertragliche Verpflichtung zu erfüllen hat. Darunter fällt auch die Wartung allgemeiner Teile des Hauses, so auch der Dachschrägenfenster. Da die Hausverwaltung nurmehrachtWochenvertraglich gebunden ist, erscheinen hier derartige Maßnahmen jedoch nicht mehr praktikabel. Da die konkreten Dachschrägenfenster aber nach wie vor regendicht sind, liegt kein unmittelbarer Handlungsbedarf zugrunde, da die Gebäudesubstanz nicht gefährdet ist.
Vielmehr sollte mit der ab 1. 1. 2024 neu zu bestellenden Hausverwaltung unmittelbar die Notwendigkeit der Überprüfung der Dachschrägenfenster im konkreten Objekt besprochen werden.
EMMISSION Ich bin seit 2008 Mieterin einer 200 m2 Wohnung. Seit 2010 gibt es gegenüber eine Musikschule. Stundenlang steht das Fenster offen, auch samstags und abends. Ich höre den Lärm durch meine geschlossenen Fenster. Ist das zulässig?
Auch als Mieter habe ich Unterlassungsansprüche, sofern ich mit Beeinträchtigungen konfrontiert bin, die einerseits ortsüblich sind und andererseits als unzumutbar qualifiziert werden. Inwieweit eine ortsunübliche und unzumutbare Geräuschbelästigung durch einen Schulbetrieb vorliegt, muss letztlich gerichtlich geklärt werden. Auch Zeitpunkt und Dauer der Lärmbelästigung werden bei der objektiven Prüfung ebenso berücksichtigt, wie der Zweck bzw. die Ursache für die Geräuschbelästigung. Denkbar wäre, mit dem Vermieter Kontakt aufzunehmen und die Qualität der Fenster des Mietgegenstandes zu überprüfen, inwieweit hier allenfalls Handlungsbedarf besteht.
IMMOBILIENERTRAGSSTEUER Vor 15 Jahren haben meine zwei Schwestern und ich das rund 60 Jahre alte Haus unserer Eltern zu gleichen Teilen geschenkt bekommen. Nun wollen wir die Immobilie verkaufen. Müssen wir Immobilienertragssteuer zahlen? Wir sind nicht hauptgemeldet, das Objekt steht leer.
Beim Abverkauf der Liegenschaft ist eine Immobilienertragsteuer in der Höhe von 4,2 % des Veräußerungserlöses zu berücksichtigen. Der Ausnahmetatbestand der Wohnsitzbefreiung greift nur, wenn man entweder unmittelbar nach Übertragung zwei Jahre durchgehend oder aber in den letzten zehn Jahren zumindest fünf Jahre durchgehend am Objekt
hauptwohnsitzgemeldet war. Eine Hauptwohnsitzmeldung darf nur dort erfolgen, wo man sich die überwiegende Zeit des Jahres aufhält und seinen Lebensmittelpunkt hat. Eine Hauptwohnsitzmeldung ohne Verwirklichung dieser Voraussetzungen stellt eine Verwaltungsübertretung dar und kann bei Kenntnis durch die Behörde geahndet werden, insbesondere wenn die Wohnsitzmeldung ausschließlich aus Steuerschonungsgründen erfolgt. Bei mehreren Miteigentümern ist die Frage der Steuerlast individuell zu beurteilen und kann unterschiedlich ausfallen.