Was den Wert beeinflusst
Von der Lage über den Zustand bis zur Art der Mieteinnahmen
Bei Wohn- und Gewerbeimmobilien spielt der Ertrag, der erzielt werden kann, eine große Rolle, also die Mieteinnahmen. Bei Wohnimmobilien spielt es daher auch eine Rolle, ob die Miete gesetzlich gedeckelt ist. Aber auch die Lage des Objekts, das Baujahr und der Zustand beeinflussen der Wert der |mmobilie. Sind das Dach und die Fassade in schlechtem Zustand, muss man künftige Ausgaben für die |nstandhaltung auch im Wert abbilden, weiß der allgemein beeidete und gerichtlich zertifizierte Sachverst▸ndige für das |mmobilienwesen Gerhard Engelsberger vom Verband der institutionellen |mmobilieninvestoren. Eigentümer können die Wertsteigerung ihrer |mmobilie durch Maßnahmen wie Sanierung, Modernisierung und |nstandhaltung positiv beeinflussen. Doch nicht nur das Geb▸ude, auch die Liegenschaft, auf der das Haus steht, wird bewertet. Wie viel ein Grundstück wert ist, h▸ngt auch von der |nfrastruktur ab. „Befindet sich eine U-BahnStation vor der Haustüre, wirkt sich das positiv aus“, so Engelsberger. Wird jedoch eine Autobahn in der N▸he des Objekts errichtet, sinkt der Wert der Liegenschaft. Es gibt verschiedene Methoden, wie all diese Faktoren bewertet werden. Den Sachwert (was kostet es, dasselbe Haus heute noch einmal zu bauen?), den Ertragswert (was ist das Grundstück und die |mmobilien wert sowie welcher Wert ergibt sich aus Einnahmen wie Miete oder Pacht?), den Vergleichswert und die DiscountedCashflow-Methode (es geht dabei um
Gewinne und das Wachstum in der
Zukunft).
Thomas Malloth geht derzeit für Österreich von einem Minus von 15 Prozent bei Wohnimmobilien aus, während im Vergleich dazu Logistikimmobilien nach wie vor stabil sind. Isabella Reinberg beobachtet vor allem im Bereich des Zinshauses sinkende Werte. Auch wenn Branchenkenner nach wie vor von stabilen bis leicht sinkenden Kaufpreisen für Wohnimmobilien in Österreich ausgehen, darf man nicht vergessen, dass selbst stagnierende Preise in Zeiten hoher Inflation mit einem satten realen Wertverlust einhergehen. Dennoch gilt es zu unterscheiden: Preislich relativ stabil sind vor allem neu errichtete Wohnungen und Einfamilienhäuser, während der Altbestand bereits eine je nach Lage mehr oder weniger deutliche Preiskorrektur erfahren hat.
Wer wissen will, wie viel seine Wohnung, das Einfamilienhaus oder das Grundstück wert sind, kann eine Immobilienbewertung in Auftrag geben. Die Kosten des Gutachtens sind von der Art und Lage der Immobilie und vom Umfang des Gutachtens abhängig. Ein Kurzgutachten für eine Eigentumswohnung oder ein Einfamilienhaus gibt es ab etwa 600 Euro. Bei Wohnimmobilien, die mehr wert sind, kann das Gutachten rund 2.000 Euro und mehr ausmachen. «