Wohnungsmarkt: Mehr Angebot als Nachfrage
|nflation und Zinsenwicklung bremsen den Erwerb von Eigenheimen und befeuern den Mietmarkt. Was diese Situation für Entwickler, Finanzinstitute und Wohnungssuchende bedeutet.
» Das zu Ende gehende Jahr hält gute und schlechte Nachrichten für Wohnungssuchende bereit. Einerseits ist das Angebot an Eigentumswohnungen am Markt deutlich gestiegen: nach Auswertung der Datenbank Imabis (ImmoUnited) hat es sich im Vergleich zum Vorjahr verdoppelt. Gebrauchte Immobilien sind laut dem Verband der Österreichischen Immobilienwirtschaft (ÖVI) stärker vom Angebotsüberhang
betroffen, in einzelnen Gegenden waren heuer durchaus Preisschwankungen zu verzeichnen. „Dem ÖVI ist es ein Anliegen, mit gesammelten Zahlen, Daten, Fakten eine objektive Bestandsaufnahme zu machen,“so ÖVI-Präsident Georg Flödl. Das Problem sei, dass Durchschnittspreise aufgrund der geringen Transaktionszahlen in manchen Regionen nicht aussagekräftig sind.
Trotz des höheren Angebots an Eigentumswohnungen gibt es einen starke Rückgang bei der Nachfrage beim Kauf von Wohnimmobilien. Die Transaktionszahlen zeigen eine deutliche Zurückhaltung am Markt. Das belegen aktuelle Zahlen des ZT Datenforums: Im zweiten Halbjahr 2021 gab es durchschnittlich 4560 Eigentumswohnungstransaktionen-Transaktionen pro Monat, 2022 waren es im Schnitt 4000 Objekte monatlich, die den Eigentümer wechselten und zwischen Jänner und August 2023 waren es durchschnittlich 2650 Objekte. Auch die Vermarktungsdauer ist gestiegen, laut ÖVI hat sie sich verdoppelt. Den Grund für diese Entwicklung ortet ÖRAG-Vorstand Stefan Brezovich in der „Zinsexplosion, die den Marktteilnehmern die nötige Zeit zur Anpassung genommen hat.“Der viel zu rasche Zinsanstieg von
Mitte 2022 bis Mitte 2023 hat im Euroraum vor allem der Immobilienwirtschaft massiv geschadet, die zuvor einer der größten Nutznießer der Niedrigzinsphase war“, so der ÖRAG-Vorstand.
Die Banken würden auf diese Entwicklung mit ruhiger Hand reagieren und derzeit Notverkäufe vermeiden, die vor allem bei Developments massive Wertverluste ausweisen würden, so Brezovich. Für 2024 erwartet der ÖRAG-Vorstand, dass vermehrt Objekte aus notleidenden Finanzierungen auf den Markt kommen werden. Für diese Objekte wird es durchaus Interessenten geben, da die Preise in vielen Fällen 20 bis 30 Prozent unter den Höchstwerten der vergangenen Jahre liegen werden.
Für Immobilienbesitzer bedeutet die aktuelle Lage am Wohnungsmarkt, dass sie derzeit nicht verkaufen, wenn sie nicht müssen. Vielmehr werden die Objekte gehalten oder kurzfristig vermietet.
Für 2024 hält ÖRAG-Vorstand Stefan Brezovich Zinssenkungen für realistisch und sieht Chancen für finanzstarke Projektentwickler. Denn jede Krise bietet auch Chancen. „Zahlreiche eigenkapitalstarke Investoren warten derzeit noch die weitere Preisentwicklung ab und werden zuschlagen, sobald sich wieder ein klares Bild bietet. Sogenannte ’First Mover’ können sich aber schon jetzt besondersattraktiveImmobilien,die zuletzt kaum am Markt verfügbar waren, sichern, ohne dabei allzu viel Mitbewerber zu haben – mit entsprechend guter Verhandlungsposition.“
Auch für finanzstarke Projektentwickler biete sich ein guter Zeitpunkt zum Zukauf; neben dem generell gefallenen Preisniveau – abhängig von Lage und Region – drückt bei vielen älteren Häusern auch das gewachsene Bewusstsein für erheblichen Sanierungsaufwand, vor allem in thermischer Hinsicht, auf den Kaufpreis. Der Blick über die Grenzen hinweg belegt die anhaltende Stabilität des österreichischen Marktes. Laut Nationalbank gaben die Wohnpreise etwa in Deutschland spürbar nach: im 1. Quartal 2023 um 6,8 Prozent, im 2. Quartal um 9,9 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Deutliche Preiskorrekturen gab es auch in Dänemark, Schweden und Finnland (zwischen 5 und 8 Prozent).
Die Situation am Eigentumsmarkt führt in den Ballungszentren zu einer Verlagerung der Nachfrage auf den Mietmarkt. Die steigende Nachfrage wird die Mietpreise logischerweise nicht senken. Hinzu kommt, dass aufgrund des Bestellerprinzips das sichtbare Angebot auf den Plattformen von 34.000 Objekten auf mittlerweile 25.000 gesunken ist. «